วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคแห่งการปรับฐานใหญ่?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนของตลาดมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่วิกฤตระดับโลกไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภคในระดับรากหญ้า แต่หากจะพูดถึงปีที่ “ปราบเซียน” ที่สุดปีหนึ่ง คงหนีไม่พ้นช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนและผู้ประกอบการหลายรายต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์กันใหม่หมด
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2565 เราเห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจนจนหลายคนคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นอย่างแข็งแกร่ง (Take-off) แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปลายปี แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขายหรือ Peak Season ของไตรมาส 4 ที่ควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้ ส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงการวางแผนเปิด บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ ในปี 2567 และ 2568 ที่ต้องทำอย่างระมัดระวังมากขึ้น
ส่องภาพรวมผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์
จากการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทจดทะเบียนในกลุ่มพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท พบสถิติที่น่าสนใจและสะท้อนถึงความท้าทายในปัจจุบันได้เป็นอย่างดี ในรอบปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้ทำรายได้รวมกันได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเป็นตัวเลขกลมๆ อาจจะดูเหมือนทรงตัว แต่ในความเป็นจริงมันลดลงประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท
สิ่งที่น่ากังวลสำหรับนักลงทุนในกลุ่ม Property Investment คือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ บางบริษัทรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ดิ่งลงไปถึง 28% ขณะที่ค่ายใหญ่อย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไป 26% และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ลดลง 23% สิ่งเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่า กำลังซื้อในตลาดระดับล่างถึงกลางเริ่มมีปัญหาจากภาระหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวดขึ้น
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นเสาหลักของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ ในบรรดา Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ทำผลงานได้ “ต่ำกว่า” มาตรฐานเดิมของตัวเอง ซึ่งรวมถึง เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง และ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่รายได้รวมลดลงในกรอบ 1-10%
แสนสิริ: ผงาดครองแชมป์รายได้รวมด้วยกลยุทธ์ Luxury Lead
หากจะถามว่าใครคือเบอร์ 1 ในแง่ของ “รายได้รวม” ปี 2566 คำตอบคือ แสนสิริ (SIRI) ที่สามารถทำรายได้สูงถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาด คอนโดมิเนียมหรู และบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ เช่น คอนโดสุขุมวิท และโครงการบ้านระดับไฮเอนด์ที่เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งกลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาการขอ สินเชื่อบ้าน มากนัก
อันดับ 2 ตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท เฉือนกันเพียงเล็กน้อย ตามมาด้วยอันดับ 3 อย่าง ศุภาลัย ที่มียอดรวม 31,818 ล้านบาท และอันดับ 4 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ 30,170 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคืออันดับ 7 อย่าง ยูนิเวนเจอร์ และอันดับ 10 สิงห์ เอสเตท ที่เริ่มขยับขึ้นมามีบทบาทสำคัญจากการกระจายพอร์ตโฟลิโอไปสู่ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และโรงแรมมากขึ้น
รายได้จากการขาย: ตัววัดความเก๋าในสมรภูมิการตลาด
อย่างไรก็ตาม ในโลกของนักพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ รายได้รวมอาจไม่ใช่ตัวบ่งชี้ความสามารถในการขายเพียงอย่างเดียว เพราะหลายบริษัทมีรายได้เสริมจากค่าบริหารจัดการหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน (REIT) หากเราเจาะจงไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว ภาพจะเปลี่ยนไปทันที
ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท มียอดขายรวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นี่คือ “Red Flag” หรือสัญญาณเตือนภัยที่บอกว่าผู้บริโภคเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้ออย่างชัดเจน โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายติดลบ
ในเซกเมนต์นี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งแม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ยังรักษาฐานลูกค้าในกลุ่ม บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ และทาวน์โฮมได้เหนียวแน่นที่สุด ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท (แต่เติบโต 7% ในแง่ยอดขาย)
ไฮไลต์สำคัญอยู่ที่อันดับ 4 อย่าง เอสซี แอสเสท (SC) ที่ก้าวกระโดดขึ้นมาด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตถึง 13% ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นว่าแบรนด์ที่เน้นคุณภาพและ Service Design ในกลุ่มบ้านราคาสูงยังคงไปได้ดีในตลาดปัจจุบัน และอีกหนึ่งรายที่ไม่พูดถึงไม่ได้คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากโครงการที่พักอาศัยที่สร้างเสร็จ มียอดขายโตกระฉูดถึง 103% หรือกว่า 5,835 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารต้นทุนและการเลือกจังหวะขายสินทรัพย์
ในเชิงธุรกิจ “รายได้” คือความตื่นเต้น แต่ “กำไร” คือความจริง ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% และมีบริษัทที่ประสบภาวะ “ขาดทุน” ถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวจากผลกระทบหลังโควิด-19 ได้
แต่สำหรับผู้ชนะในด้านผลกำไรสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นแชมป์เก่าที่รักษาฟอร์มได้อย่างอัศจรรย์คือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่โกยกำไรไป 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับของ LH ไม่ใช่แค่การขายบ้าน แต่คือความเชี่ยวชาญในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาพวกเขามีกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทรัสต์ นี่คือตัวอย่างของการทำ Property Investment ที่ชาญฉลาด เพราะเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา การแปรรูปสินทรัพย์เป็นเงินสดคือทางออกที่ยอดเยี่ยม
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท) ซึ่งทั้งสองค่ายนี้ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารต้นทุน (Cost Optimization) ได้อย่างดีเยี่ยม ส่วนแสนสิริรั้งอันดับ 4 ด้วยกำไร 5,846 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าทึ่งคือพวกเขามีกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เจาะลึกปัจจัยลบและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569
จากประสบการณ์ของผม ปัจจัยที่ทำให้ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลซบเซาลง ไม่ได้มาจากความต้องการ (Demand) ที่หายไป แต่มาจากความสามารถในการกู้ซื้อบ้านที่ลดลง ปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในบางโครงการพุ่งสูงถึง 40-50% โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท
อัตราดอกเบี้ยและนโยบายสินเชื่อ:
อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูงส่งผลโดยตรงต่อยอดผ่อนชำระต่อเดือน ผู้บริโภคจำนวนมากจึงเริ่มมองหาตัวเลือกการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระ หรือเลือกที่จะเช่าอยู่แทนการซื้อ (Rent-to-Own)
การปรับตัวสู่ตลาด Luxury:
เมื่อกลุ่ม Mid-to-Low มีปัญหาเรื่องหนี้ครัวเรือน ผู้ประกอบการเกือบทุกรายจึงเบนเข็มไปพัฒนา คอนโดมิเนียมหรู และบ้านเดี่ยวระดับราคากว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีเงินเย็นในการลงทุน
ทำเลยังคงเป็นหัวใจสำคัญ:
โครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า ในโซนส่วนต่อขยายที่ราคายังไม่สูงจนเกินไป หรือโครงการ บ้านแถวบางนา และโซนราชพฤกษ์ ยังคงมีความต้องการสูง เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีแหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
กลยุทธ์สำหรับผู้ที่ต้องการ ลงทุนอสังหาฯ ในยุคนี้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาส ผมแนะนำให้เน้นไปที่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง เช่น คอนโดมิเนียม ในแหล่งชุมชนหรือใกล้สถานศึกษาที่มี Yield จากการเช่าสม่ำเสมอ หรือหากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เอง ช่วงปี 2567-2568 ถือเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง เพราะผู้ประกอบการต่างงัดโปรโมชั่น ฟรีค่าโอน ฟรีจดจำนอง และส่วนลดเงินสดมาสู้กันอย่างดุเดือดเพื่อระบายสต็อกสินค้าคงเหลือ
สำหรับใครที่กังวลเรื่องการขอกู้ ผมแนะนำให้ตรวจเช็คเครดิตบูโรและเดินบัญชีให้สวยงามล่วงหน้าอย่างน้อย 6-12 เดือน รวมถึงการเปรียบเทียบเงื่อนไข สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ สถาบันการเงิน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่าที่สุด
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
สมรภูมิ อสังหาริมทรัพย์ ไทยในปัจจุบันไม่ได้เป็นแค่เรื่องของการแข่งกันสร้างบ้านสวยๆ อีกต่อไป แต่มันคือการชิงไหวชิงพริบในด้านการบริหารเงินสด (Cash Flow Management) และการวิเคราะห์ Data เพื่อหาความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค ผู้ชนะในปีที่ผ่านมาอย่าง แสนสิริ, เอพี และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า การมีแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายคือเกราะป้องกันวิกฤตที่ดีที่สุด
ในปี 2568-2569 เราอาจจะได้เห็นการควบรวมกิจการหรือการร่วมทุน (Joint Venture) ระหว่างยักษ์ใหญ่ไทยกับกลุ่มทุนต่างชาติมากขึ้น เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางด้านเทคโนโลยีการก่อสร้างและฐานทุน ตลาดจะกลับเข้าสู่สมดุลอีกครั้งเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวลง และนโยบายภาครัฐเริ่มส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอย่างเป็นรูปธรรม
คุณกำลังมองหาโอกาสในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดอยู่ใช่ไหม?
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือนักลงทุนที่ต้องการพอร์ตผลตอบแทนสูง การตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลที่ถูกต้องคือสิ่งสำคัญที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มทำเลศักยภาพ หรือต้องการอัปเดตโครงการ บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ และสิทธิพิเศษด้าน สินเชื่อบ้าน ก่อนใคร ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้วันนี้ เพื่อให้ก้าวต่อไปในโลกอสังหาฯ ของคุณมั่นคงและยั่งยืนกว่าที่เคย!
