เจาะลึกธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2026: ถอดบทเรียนยักษ์ใหญ่และการปรับตัวสู่ยุคใหม่ของที่อยู่อาศัย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นรอบวัฏจักรของตลาดมานับไม่ถ้วน ตั้งแต่ช่วงที่รุ่งเรืองถึงขีดสุดจนถึงช่วงที่ต้องประคองตัวให้อยู่รอด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน เป็นหนึ่งในบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดสำหรับผู้ประกอบการไทย เดิมทีเราคาดหวังว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการ Take-off หลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีที่ความผันผวนทางการเมืองและสภาวะเศรษฐกิจโลกกดดันจนตลาดชะลอตัวอย่างหนัก และดูเหมือนว่าแรงส่งนี้จะยังคงสร้างความท้าทายต่อเนื่องไปจนถึงปี 2529
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 ราย เราพบตัวเลขที่น่าสนใจและเป็นสัญญาณเตือนที่ นักลงทุนอสังหาฯ และผู้ที่กำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน ควรทำความเข้าใจ เพราะนี่ไม่ใช่แค่เรื่องของตัวเลขกำไรขาดทุน แต่คือการสะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่เริ่มขยับตัวลำบาก
ในปีที่ผ่านมา รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากมองผิวเผินอาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่เมื่อเราเจาะลึกเข้าไปในรายละเอียด (Granular Data) จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทจากทั้งหมดที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ
บริษัทระดับแถวหน้าหลายแห่งต้องเผชิญกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าเซกเมนต์ตลาดระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัจจัยเรื่อง สินเชื่อบ้าน ที่กู้ผ่านยากขึ้นและอัตรา ดอกเบี้ยบ้าน ที่ขยับตัวสูงขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เอง รายได้รวมก็ยังปรับตัวลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณว่าไม่มีใครหนีพ้นมรสุมลูกนี้ได้ง่ายๆ
ศึกชิงบัลลังก์: แสนสิริ (SIRI) vs เอพี ไทยแลนด์ (AP)
หากจะถามว่าใครคือ “ผู้ชนะ” ในเชิงตัวเลขรายได้รวมในปีที่ผ่านมา คำตอบคือ แสนสิริ ที่สามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์ที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการรุกตลาดระดับ Super Luxury และการบริหารแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ซึ่งกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่ากลุ่มอื่น
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เพียงอย่างเดียว อันดับจะมีการขยับทันที โดย เอพี (ไทยแลนด์) จะขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท ซึ่งในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ นี่คือตัวบ่งชี้ถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและการตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (Real Demand) ของผู้บริโภคในยุคนี้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อ Real Demand คือทางรอดเดียว
ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทตกลงไปถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่าพฤติกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนั้นลดน้อยลง แต่คนซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงกลับมีความระมัดระวังตัวสูงขึ้นมาก ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบโดยตรงคือ ราคาประเมินที่ดิน ที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการพุ่งสูงตามไปด้วย
ในกลุ่ม Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีเพียง 2 บริษัทเท่านั้นที่ทำผลงานเป็นบวก คือ แสนสิริ (โต 7%) และ เอสซี แอสเสท (โต 13%) ซึ่งทั้งคู่มีจุดเด่นเหมือนกันคือการเน้นสินค้าประเภทบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียมในทำเลศักยภาพ เช่น กรุงเทพฯ โซนตะวันออก และโซนราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีวินัยทางการเงินสูงและมีปัญหากับการขอ สินเชื่อบ้าน น้อยกว่ากลุ่มอื่น
อีกหนึ่งม้ามืดที่น่าจับตามองใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวรายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง โดยทำรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% สิ่งนี้พิสูจน์ให้เห็นว่าโมเดลการพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีทั้งห้างสรรพสินค้า โรงแรม และที่อยู่อาศัยอยู่ในที่เดียวกัน คือเทรนด์ที่จะมาแรงในปี 2568-2569
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ของจริง” ในสนามแข่งขันนี้?
การมียอดขายสูงไม่ได้หมายความว่าจะกำไรสูงสุดเสมอไป ในแง่ของกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์เก่าไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งเป็นการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาดในสภาวะที่การขายบ้านทำได้ยากขึ้น
ในขณะที่ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาเป็นอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรที่ใกล้เคียงกันที่ระดับ 6,000 ล้านบาท จุดแข็งของศุภาลัยคือการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ทำให้สามารถรักษาอัตรากำไร (Margin) ไว้ได้แม้ในสภาวะตลาดที่การแข่งขันด้านราคารุนแรง
เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
มองไปข้างหน้าจนถึงปี 2569 ผมเชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “Resilience & Innovation” หรือการปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและนวัตกรรม โดยมีปัจจัยบวกและลบที่ต้องจับตา ดังนี้:
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้และดอกเบี้ย: คาดการณ์ว่าทิศทาง ดอกเบี้ยบ้าน จะเริ่มคงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อย ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ที่ต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน และกลุ่ม First Jobber ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียม
สังคมสูงวัย (Aging Society): การออกแบบที่อยู่อาศัยแบบ Universal Design และโครงการที่มีบริการดูแลสุขภาพ (Wellness Residence) จะไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่จะเป็น “ความจำเป็น” ของตลาด
ความยั่งยืน (ESG): อาคารที่ได้รับมาตรฐาน Green Building หรือบ้านที่ติดตั้งโซลาร์เซลล์และจุดชาร์จ EV จะได้รับความนิยมสูงขึ้น เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายในระยะยาวสำหรับเจ้าของบ้าน
เทคโนโลยี AI ในการขาย: การใช้ Virtual Reality (VR) เพื่อพาชมโครงการเสมือนจริง และ AI ในการประเมินวงเงิน สินเชื่อบ้าน เบื้องต้น จะช่วยปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
หากคุณกำลังพิจารณาจะลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือมองหาบ้านสักหลังในช่วงปี 2567-2569 นี้ ผมมีคำแนะนำในฐานะผู้เชี่ยวชาญดังนี้:
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย: ควรเตรียมความพร้อมเรื่อง Statement ให้แข็งแรงที่สุด การขอ กู้ซื้อบ้าน ในยุคนี้ธนาคารเข้มงวดมาก ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 10-20% ของราคาบ้าน และศึกษาโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยจากหลายสถาบันการเงินเพื่อเปรียบเทียบ
สำหรับนักลงทุน: ให้เน้นที่ทำเลที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้แนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ หลีกเลี่ยงการเก็งกำไรในทำเลที่ปริมาณ Supply ล้นตลาด (Oversupply) และหันไปมองการลงทุนในรูปแบบการปล่อยเช่าระยะยาว (Passive Income) ที่มีความมั่นคงมากกว่า
บทสรุปจากผู้เชี่ยวชาญ
วิกฤตที่เกิดขึ้นใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมา เปรียบเสมือนการคัดกรองว่าใครคือตัวจริงในตลาด บริษัทที่สามารถรักษาผลกำไรและยอดขายไว้ได้ คือบริษัทที่มีการบริหารจัดการความเสี่ยงที่ดีและเข้าใจ Insight ของลูกค้าอย่างถ่องแท้ แม้ภาพรวมตลาดอาจจะดูซบเซา แต่ในทุกวิกฤตมักมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอสำหรับผู้ที่มีข้อมูลและเตรียมความพร้อมมาอย่างดี
หากคุณต้องการก้าวทันความเปลี่ยนแปลงในโลกอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเทรนด์บ้านใหม่ การวิเคราะห์ทำเลศักยภาพ หรือเทคนิคการบริหารจัดการสินเชื่อให้คุ้มค่าที่สุด การมีที่ปรึกษาที่เป็นผู้เชี่ยวชาญจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างแม่นยำและมั่นคง
คุณพร้อมหรือยังที่จะเริ่มต้นก้าวแรกสู่การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง?
หากคุณกำลังมองหาคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกซื้อบ้านหรือการวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณของคุณมากที่สุด อย่ามัวแต่รอให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์ทำเลและคำแนะนำส่วนบุคคลจากผู้เชี่ยวชาญระดับมืออาชีพ เพราะบ้านที่ดีที่สุดไม่ได้หมายถึงบ้านที่แพงที่สุด แต่คือบ้านที่คุ้มค่าและสร้างอนาคตให้กับคุณได้อย่างแท้จริง
