เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากอดีตสู่กลยุทธ์ผู้ชนะในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินและติดตามความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผมเห็นการเปลี่ยนแปลงมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูสุดขีดไปจนถึงช่วงที่ตลาดต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจ แต่ไม่มีปีไหนที่น่าสนใจและเต็มไปด้วยบทเรียนเท่ากับช่วงรอยต่อปี 2566-2567 ที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงทิศทางของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอย่างปี 2569-2570
หากมองย้อนกลับไป หลายคนตั้งความหวังไว้สูงว่าช่วงหลังวิกฤตสุขภาพโลก ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะฟื้นตัวแบบ “V-Shape” โดยได้แรงหนุนจากความต้องการที่อั้นไว้ (Pent-up Demand) แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างหนักก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายที่เป็น “ฤดูการขาย” หรือ High Season ก็ยังไม่สามารถดึงโมเมนตัมกลับมาได้เท่าที่ควร
สแกนสุขภาพ 41 ยักษ์ใหญ่: ใครคือตัวจริงในสมรภูมิรายได้?
จากการวิเคราะห์เจาะลึกงบการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 บริษัท เราพบข้อมูลที่น่าตกใจว่า รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงราว 1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สิ่งที่สะท้อนถึงความเปราะบางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือการที่บริษัทมากกว่า 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขที่ติดลบเกิน 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ขณะที่แบรนด์ที่เน้น อสังหาริมทรัพย์หรู (Luxury Real Estate) อย่าง ไรมอน แลนด์ หรือ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ก็ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัวในบางเซกเมนต์เช่นกัน แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับตำนานอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรวมรายได้ติดลบถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากลยุทธ์แบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่ ดอกเบี้ยอสังหา มีความผันผวน
การแย่งชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
หากจะถามว่าใครคือแชมป์ด้าน “รายได้รวม” ในปีที่ผ่านมา คำตอบคือ แสนสิริ (SIRI) ที่คว้าอันดับ 1 ไปด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน สิ่งที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย ตั้งแต่คอนโดมิเนียมราคาเข้าถึงง่ายไปจนถึงบ้านระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่ตอบโจทย์กลุ่มสินทรัพย์สูง (High Net Worth)
ในขณะที่ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังพิสูจน์ให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการครองส่วนแบ่งตลาดทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 5 ได้แก่ ศุภาลัย (SPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ซึ่งทุกรายล้วนต้องปรับตัวอย่างหนักเพื่อรักษาฐานรายได้ในวันที่ สินเชื่อบ้าน ถูกคุมเข้มด้วยมาตรการ LTV และเกณฑ์การปล่อยกู้ที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจไม่ใช่ตัวบ่งชี้ประสิทธิภาพการทำธุรกิจที่แม่นยำที่สุด เพราะบางบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายสินทรัพย์ หรือรายได้จากธุรกิจบริการอื่นๆ มาช่วยพยุงไว้ หากเราเจาะจงไปที่ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เราจะพบภาพที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์
รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าการระบายสต็อกสินค้าทำได้ยากขึ้น บริษัทกว่า 30 แห่งมียอดขายตกต่ำลง โดยเฉพาะ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่มียอดขายลดลงถึง 38% สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายในการพัฒนาโครงการใหม่ให้ตรงใจผู้บริโภคยุคใหม่
อย่างไรก็ตาม เอพี (ไทยแลนด์) กลับกลายเป็น “แชมป์ขายเก่ง” ตัวจริง โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริไปได้สำเร็จ ขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) โชว์ฟอร์มร้อนแรงด้วยการเติบโตของยอดขายถึง 13% ขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม กลยุทธ์การเจาะตลาดบ้านหรูและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งในเรื่อง “คุณภาพชีวิต” คือหัวใจสำคัญที่ทำให้ SC ครองใจลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและต้องการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในระยะยาว
กำไรสุทธิ: เมื่อ “กำไร” คือบรรทัดฐานของชัยชนะ
ทำธุรกิจอสังหาฯ ยอดขายสูงอย่างเดียวไม่พอ “กำไร” ต่างหากคือสิ่งที่จะทำให้บริษัทอยู่รอดและเติบโตได้ต่อเนื่อง ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มลดลง 11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบสภาวะขาดทุน
ผู้ชนะในด้านกำไรสุทธิยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ทำไปได้ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการพิเศษออก ศุภาลัย จะกลายเป็นบริษัทที่มีกำไรจากการดำเนินงานโดดเด่นที่สุด ด้วยตัวเลข 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) และแสนสิริ ที่มียอดกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% จากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและการทำ Digital Transformation ในองค์กร
เจาะเทรนด์ 2026: อนาคตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
เมื่อมองไปข้างหน้าจนถึงปี 2026 ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลักที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องจับตามอง:
Wellness & Ageing Society: บ้านไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือสถานดูแลสุขภาพ โครงการที่เน้น Universal Design และนวัตกรรมเพื่อสุขภาพจะได้รับความนิยมสูงมาก
Sustainability & ESG: บ้านประหยัดพลังงาน (Solar Rooftop) และการเลือกใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมจะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “ข้อกำหนด” ที่ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ถามหา ซึ่งจะส่งผลต่อการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ในรูปแบบ Green Loan ที่มีดอกเบี้ยพิเศษด้วย
Mixed-use Development: เราเห็นความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ทำรายได้จากการขายที่อยู่อาศัยโตขึ้นกว่า 100% นั่นเพราะโมเดลการสร้างที่อยู่อาศัยติดศูนย์การค้าหรือในพื้นที่ Mixed-use ตอบโจทย์ความสะดวกสบายของคนเมืองได้ดีที่สุด
คำแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยและการลงทุน
สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมในปีนี้ การเปรียบเทียบอัตรา ดอกเบี้ยอสังหา จากหลายๆ ธนาคารเป็นสิ่งสำคัญมาก นอกจากนี้การมองหาโปรโมชั่น รีไฟแนนซ์บ้าน ทุกๆ 3 ปีจะช่วยลดภาระหนี้ได้มหาศาล
ในส่วนของนักลงทุน หากคุณต้องการผลตอบแทนที่คุ้มค่า การเลือก คอนโดติดรถไฟฟ้า ในทำเลที่เป็น Hub ของการจ้างงานใหม่ๆ หรือพื้นที่ที่มีการลงทุนจากต่างชาติ (EEC) ยังคงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ แต่ต้องพิจารณาถึงสภาพคล่องและค่าส่วนกลางประกอบด้วย การวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบและการทำ ประกันบ้าน เพื่อคุ้มครองสินทรัพย์ก็เป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้ในยุคที่มีความไม่แน่นอนสูง
บทสรุป: ปรับตัวเพื่อเป็นผู้ชนะในระยะยาว
สภาวะการแข่งขันใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันไม่ใช่แค่เรื่องของขนาดบริษัทอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของความเร็ว (Speed) และความเข้าใจลูกค้า (Customer Insight) ใครที่สามารถแก้ปัญหา Pain Point ของผู้ซื้อได้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการกู้ไม่ผ่าน การจัดหา สินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสม หรือการออกแบบพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น ผู้นั้นจะเป็นผู้ชนะที่แท้จริงในเกมนี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสที่ดีที่สุดในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือต้องการปรึกษาเรื่องกลยุทธ์การลงทุนให้เท่าทันเทรนด์ปี 2026 อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป เพราะในช่วงที่ตลาดมีการปรับฐาน คือช่วงเวลาที่ดีที่สุดในการเลือกช้อปของดีในราคาที่สมเหตุสมผล
สนใจรับคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับทำเลศักยภาพและการวางแผนสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราได้แล้ววันนี้ เพื่อให้การตัดสินใจครั้งสำคัญของคุณเป็นเรื่องง่ายและคุ้มค่าที่สุด!
