เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากปีที่ท้าทาย สู่กลยุทธ์ทำกำไรยั่งยืนปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่ารอบปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของคนทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากเราย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2566 เราต่างมีความหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังวิกฤตสุขภาพจะส่งผลให้ตลาดกลับมา “Take off” ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วงตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงปัจจุบันที่สภาพเศรษฐกิจยังคงเต็มไปด้วยความผันผวน
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ได้เป็นเพียงการดูตัวเลขกำไรขาดทุนเท่านั้น แต่มันคือการอ่าน “ลายแทง” ว่าใครคือตัวจริงที่สามารถปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป และใครที่กำลังเพลี่ยงพล้ำให้กับกับดักหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง
วิเคราะห์โครงสร้างรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับพอร์ตเพื่อความอยู่รอด
ภาพรวมของ 41 บริษัทในปีที่ผ่านมา มียอดรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “X-ray” ลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่รายได้ถดถอยลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขรายได้ที่ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ หรือแม้แต่ ไรมอน แลนด์ ที่เน้นตลาดลักชัวรี ก็ยังหนีไม่พ้นผลกระทบนี้ แม้แต่เบอร์ต้นๆ อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ขึ้นชื่อเรื่องการบริหารจัดการที่เฉียบคม ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์เดิมๆ เริ่มถึงจุดอิ่มตัวและต้องการนวัตกรรมใหม่ในการขับเคลื่อน
ใครคือผู้ครองบัลลังก์รายได้รวม?
ในปีที่ผ่านมา “แสนสิริ” สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวม โดยทำไปได้ถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ซึ่งถือว่าสวนกระแสตลาดอย่างมาก เคล็ดลับสำคัญคือการกระจายพอร์ตการลงทุนที่ครอบคลุมตั้งแต่คอนโดมิเนียมระดับแมสไปจนถึงบ้านเดี่ยวระดับซุปเปอร์ลักชัวรี ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ เป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท
สิ่งที่น่าสนใจคือการผงาดขึ้นมาของ “เอสซี แอสเสท” และ “สิงห์ เอสเตท” ที่สามารถเกาะกลุ่ม Top 10 ได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงยังคงมองหาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพและแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ เพื่อเป็นการ ลงทุนอสังหา ในระยะยาวมากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น
เจาะลึกรายได้จากการขาย: สงคราม Real Demand ที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้เบ็ดเตล็ดหรือกำไรจากการขายสินทรัพย์ออก แล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เราจะเห็นภาพที่แท้จริงของกำลังซื้อในตลาด รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่าการขอ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารทำได้ยากขึ้น และอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” ยังคงครองแชมป์การขายที่แข็งแกร่งที่สุด ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ก็ยังรักษาฐานลูกค้าเหนียวแน่น ส่วน “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตสวนทางตลาดถึง 7%
ที่ต้องยกนิ้วให้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากการรุกเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว โดยมียอดรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แสดงให้เห็นว่าโมเดลการพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลาง ยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดใจผู้ซื้อได้อย่างดีเยี่ยม
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือ “Money Maker” ที่แท้จริงในธุรกิจนี้?
ในโลกของธุรกิจ รายได้มากไม่ได้แปลว่ากำไรจะสูงตามเสมอไป ปีที่ผ่านมาบริษัททั้ง 41 แห่งทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -11% และมีบริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและเล็กที่สายป่านไม่ยาวพอจะทนทานต่อต้นทุนก่อสร้างและค่าการตลาดที่พุ่งสูงขึ้น
“แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์ประเภทโรงแรมเข้ากองทรัสต์ ซึ่งเป็นเทคนิคการบริหารเงินสดที่ชาญฉลาดในสภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว หากวัดกันที่กำไรจากการดำเนินงานเพียวๆ “ศุภาลัย” และ “เอพี” คือสองยักษ์ใหญ่ที่ทำผลงานได้สูสีกันมากในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ
จุดที่น่าจับตามองคือ “แสนสิริ” ที่ทำกำไรสุทธิโตก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพและการปิดโครงการระดับลักชัวรีได้ตามเป้าหมาย
เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากประสบการณ์ของผม มองว่านับจากนี้ไปจนถึงปี 2026 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้สู้กันที่จำนวนยูนิตอีกต่อไป แต่จะสู้กันที่ “Value” และ “Service” นี่คือ 4 กลยุทธ์สำคัญที่ผู้ประกอบการและนักลงทุนต้องรู้:
Sustainability & Green Living: บ้านประหยัดพลังงานที่ติดตั้ง Solar Rooftop และระบบรองรับ EV Charger จะกลายเป็นมาตรฐานขั้นต่ำ ไม่ใช่ตัวเลือกเสริมอีกต่อไป ผู้ซื้อยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อลดค่าใช้จ่ายในอนาคต
Ageing Society Ready: การออกแบบอารยสถาปัตย์ (Universal Design) เพื่อรองรับสังคมผู้สูงอายุ จะเป็นคีย์หลักในการขายบ้านเดี่ยวและ คอนโดมิเนียม ในปี 2025-2026 ใครที่เตรียมพื้นที่สำหรับ Caregiver หรือระบบ Telemedicine ไว้ในโครงการ จะได้เปรียบอย่างมหาศาล
Real Estate as a Service: การปรับเปลี่ยนจากการขายขาด มาเป็นการบริหารจัดการอสังหาฯ แบบครบวงจร เช่น การเป็น นายหน้าอสังหาฯ บริหารการเช่าให้ลูกค้า หรือการมีระบบ Property Management ที่แข็งแกร่ง จะช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income)
Fintech Integration: ในเมื่อการกู้เงินธนาคารยากขึ้น ผู้ประกอบการอาจต้องเริ่มมองหา Solution ทางการเงินใหม่ๆ เช่น การเช่าซื้อ (Rent-to-Own) หรือการใช้เทคโนโลยี Blockchain มาช่วยในการระดมทุนและทำธุรกรรม เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการ “ลงทุนอสังหา” และซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดในช่วงนี้ ผมแนะนำว่าควรให้ความสำคัญกับการเช็คเครดิตบูโรและการเตรียมตัวขอ สินเชื่อบ้าน อย่างน้อย 6-12 เดือนล่วงหน้า หากคุณมีแผนจะลดภาระดอกเบี้ย การศึกษาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรละเลย เพราะอัตราดอกเบี้ยในตลาดมีการแข่งขันกันสูงมาก
หากคุณมองหาโอกาสในตลาด คอนโดติดรถไฟฟ้า แนะนำให้โฟกัสโครงการที่อยู่ในทำเลที่มี Real Demand จริงๆ เช่น ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ หรือใกล้สถานศึกษาที่มีกำลังซื้อสูง ไม่ใช่เพียงแค่เกาะแนวรถไฟฟ้าที่เพิ่งเปิดใหม่แต่ยังไม่มีชุมชนรองรับ
บทสรุป: ก้าวต่อไปของยักษ์ใหญ่และทางรอดของรายย่อย
สมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 จะเป็นปีแห่งการ “คัดออก” ใครที่ไม่สามารถปรับโครงสร้างหนี้ หรือไม่มีนวัตกรรมในการก่อสร้างที่รวดเร็วและประหยัดต้นทุนจะอยู่ลำบาก ในขณะที่ยักษ์ใหญ่จะเริ่มเบนเข็มไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำมากขึ้น เช่น อสังหาฯ เชิงพาณิชย์ หรือ Wellness Residence
ท้ายที่สุดแล้ว บ้านไม่ใช่เพียงแค่ที่อยู่อาศัย แต่มันคือการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตของใครหลายคน ความน่าเชื่อถือ (Trust) และคุณภาพ (Quality) จึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยเดินหน้าต่อไปได้อย่างยั่งยืนท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่ยังไม่สงบลงง่ายๆ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนที่มีความเข้าใจตลาดอย่างลึกซึ้ง อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปในจังหวะที่ตลาดยังเป็นของผู้ซื้อเช่นนี้
สนใจปรึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือรับข่าวสารโครงการใหม่ก่อนใคร ติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับอนาคต
