ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญและบทเรียนสำหรับผู้ประกอบการ
บทวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เผยให้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่กำลังเผชิญความผันผวน และปัจจัยที่ชี้ขาดความสำเร็จท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นแนวโน้มและวัฏจักรของตลาดมาอย่างต่อเนื่อง ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีสัญญาณที่ดีจากโมเมนตัมของปี 2565 ซึ่งหลายคนคาดหวังว่าตลาดจะเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ก็ยังคงดำเนินต่อไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นต่อผู้ประกอบการแต่ละราย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร รวมถึงการระบุถึงผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในตลาดที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวในภาวะหดตัว
ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือว่าเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกในระดับรายบริษัทจะเผยให้เห็นภาพที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่กำลังเผชิญ
เราจะเห็นได้ว่ามีหลายบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development รายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% ในขณะที่ Raimon Land มีรายได้ลดลง -26% Lalin Property -23% Major Development -22% และ Siamese Asset -21% ตัวเลขเหล่านี้บ่งชี้ถึงความท้าทายอย่างยิ่งในการรักษาฐานลูกค้าและการปิดการขายโครงการ
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% Supalai -10% Pruksa Holding -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ยืนยันว่าไม่มีใครในตลาดที่สามารถรอดพ้นจากแรงกดดันนี้ไปได้โดยสมบูรณ์
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
แสนสิริ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท
Land and Houses ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท
U City (เดิมชื่อ ยูนิเวนเจอร์) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท
Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท
Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนสมรรถนะการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การดำเนินธุรกิจหลัก ในขณะที่การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและความแข็งแกร่งของกลุ่มผลิตภัณฑ์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถิตินี้แสดงให้เห็นว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นการตอกย้ำว่าตลาดการขายอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหนัก
เราเห็นบริษัทอย่าง Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% เป็นที่น่าสังเกตว่าไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ แต่ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%)
ศุภาลัย รักษาอันดับอย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท
Origin Property แม้รายได้จากการขายจะลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 8,840 ล้านบาท
Quality House ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท
Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองและมีผลงานโดดเด่นคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทที่สามารถปรับกลยุทธ์เข้ากับความต้องการของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดสุดท้ายที่จะบ่งบอกถึงความสำเร็จที่แท้จริงของผู้ประกอบการ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ผงาดอันดับ 1 ด้านกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนได้กำไรถึง 2,500 ล้านบาท เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้บริษัทมีผลกำไรสูง
ศุภาลัย ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท หากไม่มีการขายสินทรัพย์ของ Land and Houses ศุภาลัยจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
AP (Thailand) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%
Origin Property มีกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท
Quality House ด้วยกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง ทำกำไร 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท
Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567 และข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับแรงกดดันทั้งจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมถึงปัจจัยภายในที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการต้นทุน การแข่งขันในตลาด และการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับปี 2567 แนวโน้มยังคงบ่งชี้ว่าเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ ผู้ประกอบการที่สามารถเรียนรู้จากผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา สามารถวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของตนเอง และปรับกลยุทธ์ให้เหมาะสมกับสภาวะตลาด จะเป็นผู้ที่มีโอกาสประสบความสำเร็จและเติบโตต่อไปได้
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสและความเป็นไปได้ในการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือเมืองอื่นๆ ทั่วประเทศ การทำความเข้าใจในรายละเอียดของผลประกอบการเหล่านี้จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์และการตัดสินใจทางธุรกิจ
เราขอเชิญชวนทุกท่านที่สนใจเจาะลึกถึงรายละเอียดเชิงกลยุทธ์หรือต้องการคำปรึกษาเฉพาะทางเกี่ยวกับการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โปรดติดต่อเรา เพื่อที่เราจะได้ร่วมกันสำรวจและสร้างสรรค์อนาคตของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ไปด้วยกัน
