ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียน และแนวโน้มปี 2567
ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังว่าโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 จะส่งต่อไป แต่ทว่าตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ที่ส่งผลกระทบต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ดังกล่าวได้ลากยาวมาถึงต้นปี 2567 โดยที่แนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
ด้วยความสำคัญของการทำความเข้าใจสถานการณ์ปัจจุบัน Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่โดดเด่นท่ามกลางสภาวะตลาดที่ซับซ้อนนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการเติบโตที่ชะลอตัว
ในภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงผลกระทบที่กระจายตัวในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ประสบกับการลดลงของรายได้ในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MJD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่พ้นภาวะรายได้ติดลบ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10% และ Pruksa Holding (PSH) ที่ 9% รวมถึง Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ นำทัพผู้นำรายได้รวม ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) เป็นผู้นำด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างใกล้ชิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, U City (U) อันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) อันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ในส่วนของการพิจารณารายได้จากการขายเท่านั้น โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับอาจมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในแง่รายได้รวม ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) (AP) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถรักษารายได้จากการขายให้เติบโตได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ไว้ได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 เป็นครั้งแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถทำรายได้เติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมีรายได้จากการขายลดลงอย่างมาก ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ โดยอยู่ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในทุกปี อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการขายได้มากเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการเปลี่ยนยอดขายให้เป็น “กำไรสุทธิ” ที่เข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses รักษาตำแหน่งผู้นำกำไร ท่ามกลางปัจจัยเสริม
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่า โดยในปี 2566 สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ปัจจัยหลักที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรสูง คือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีปัจจัยนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีแนวโน้มที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
บริษัทอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) อันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
สรุปและแนวโน้มปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การแข่งขันที่รุนแรง การชะลอตัวของกำลังซื้อ และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของผู้บริโภค
ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นอีกปีที่ท้าทาย แต่ขณะเดียวกันก็เป็นโอกาสสำหรับบริษัทที่มีกลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง มีการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้ดี ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอนวัตกรรมด้านผลิตภัณฑ์และบริการ รวมถึงการตอบสนองต่อเทรนด์ใหม่ๆ เช่น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) หรือการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินธุรกิจ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจในการศึกษาตลาดและเปรียบเทียบข้อเสนอต่างๆ ผู้ที่ให้ความสำคัญกับการประเมินศักยภาพของโครงการ รวมถึงความมั่นคงและผลการดำเนินงานของบริษัทผู้พัฒนา จะสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของตลาด ต้องการข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับปี 2567 และปีต่อๆ ไป ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำอย่างมืออาชีพ โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสำรวจโอกาสและความเป็นไปได้ในการเติบโตท่ามกลางภูมิทัศน์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
