วงการอสังหาฯ ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด สู่ทิศทางปี 2567
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป สะท้อนภาพรวมที่ท้าทายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างปฏิเสธไม่ได้ แม้ความคาดหวังจะตั้งสูงจากโมเมนตัมอันดีที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ทว่าความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็วตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ยืดเยื้อต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมามากนัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละองค์กรสามารถบริหารจัดการท่ามกลางความผันผวนของตลาดได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณเตือนจากตัวเลขรวม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในเบื้องต้น แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบภาพที่น่าสนใจยิ่งกว่า: มากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้หดหายไปถึง 26%, Lalin Property (LPH) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานว่ารายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
ผู้ท้าชิงรายได้สูงสุด: แสนสิริ นำทัพ สวนกระแส!
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท ทิ้งห่างอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท มาเพียงเล็กน้อย อันดับ 3 คือศุภาลัย (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม ในการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น “รายได้จากการขาย” ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบวกลบจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักโดยตรง แต่เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะ “รายได้จากการขาย” โฉมหน้าของผู้เล่นในตลาดก็จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
ภาพรวมของ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และเป็นที่น่าตกใจว่า มากถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างรุนแรง ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นบริษัทขนาดใหญ่ กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย!
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า อันดับ 1 คือ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าอันดับ 2 อย่างแสนสิริ (SIRI) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งแสนสิริก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% อันดับ 3 เป็นของศุภาลัย (SPALI) ที่ยังคงรักษาตำแหน่งอย่างแข็งแกร่งด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่รายงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding (PPH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่ม Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความยั่งยืน
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือสิ่งที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมราว 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสุทธิ!
สำหรับ Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการนี้ ศุภาลัย (SPALI) คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 ศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 4 คือแสนสิริ (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน 25% อันดับ 5 คือ Origin Property (ORI) ที่ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset (SC) ที่ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อย อันดับ 8 คือ Pruksa Holding (PPH) ที่ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ต้องเผชิญ
ผลการดำเนินงานที่นำเสนอข้างต้น สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 การเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจมหภาค ปัจจัยด้านกำลังซื้อที่ชะลอตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค
สำหรับปี 2567 นี้ ผมคาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัว วางแผนกลยุทธ์ได้อย่างชาญฉลาด และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ การทำความเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ และการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านความท้าทายนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีศักยภาพในการเติบโตอีกมาก หากเราสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างชาญฉลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก การปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ และการมุ่งมั่นสร้างสรรค์สิ่งที่มีคุณค่า จะเป็นหนทางสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือกำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อประกอบการตัดสินใจทางธุรกิจ การวิเคราะห์จากผู้มีประสบการณ์เช่นนี้ จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งต่อการวางแผนกลยุทธ์ในอนาคต โปรดติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกและข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมจาก Property Mentor เพื่อไม่ให้พลาดทุกการเคลื่อนไหวสำคัญในแวดวงอสังหาริมทรัพย์.
