วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทาย ความสำเร็จ และการปรับตัวสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของเหล่าผู้เล่นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังอันสูงลิ่วจากโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อมาจากปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับบีบบังคับให้ตลาดต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงช่วงปลายปีที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นอันคึกคัก แต่กลับส่งสัญญาณของการฟื้นตัวที่เบาบางจนยากจะมองเห็น
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้พร้อมกับการรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ชัดเจน
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลใจกว่านั้น นั่นคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด อาทิ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหายถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้รวม:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP Thailand (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลบวกจากการดำเนินงานอื่น ๆ ที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 ซึ่งน่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างรุนแรงในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40%, และ Land and Houses ที่น่าประหลาดใจคือ -38% แม้แต่ AP Thailand ซึ่งเป็นผู้นำในส่วนของรายได้รวม ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มียอดขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และการปรับกลยุทธ์
สถานการณ์เช่นนี้ บ่งชี้ถึงการแข่งขันที่ดุเดือดและความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และบ้านจัดสรรระดับพรีเมียม การทำความเข้าใจความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการรักษาฐานลูกค้าและขยายส่วนแบ่งทางการตลาด
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามรายได้จากการขาย:
AP Thailand (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มแสดงศักยภาพในการเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 สะท้อนถึงความสำเร็จของการวางกลยุทธ์การพัฒนาโครงการที่เชื่อมโยงกับธุรกิจค้าปลีกได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วัดกันที่ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการสร้างผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างยั่งยืน แม้บางบริษัทอาจมีรายได้จากการขายจำนวนมาก แต่หากต้นทุนสูง หรือมีค่าใช้จ่ายที่ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีนับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ยังคงผงาดเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ด้วยปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ส่งผลให้ LH สามารถสร้างกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท หากไม่รวมปัจจัยดังกล่าว Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ตามกำไรสุทธิ:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP Thailand (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และโอกาสที่ซ่อนเร้น
จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความผันผวน นโยบายทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย และการแข่งขันที่เข้มข้นขึ้นจากปัจจัยหลายประการ
การคาดการณ์สำหรับปี 2567 นั้น ยังคงเป็นปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง ปัจจัยสำคัญที่จะส่งผลต่อตลาด ได้แก่ ความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ การนำเสนอกลยุทธ์การตลาดที่ตรงจุด การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์โครงการที่ตอบสนองความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือกำลังพิจารณาการซื้อบ้านหลังแรกใน โครงการบ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียมใหม่ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและเลือกสรรค์โครงการที่คุ้มค่ากับการลงทุนมากที่สุด
หากคุณเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามผ่านทุกความท้าทาย และสร้างผลกำไรที่ยั่งยืนในปี 2567 เราพร้อมเป็นพันธมิตรที่จะช่วยคุณวิเคราะห์ตลาด วางกลยุทธ์ และเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันให้ธุรกิจของคุณโดดเด่นเหนือคู่แข่ง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
