ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 เป็นปีที่บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดตามโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับกลายเป็นว่า ตลาดได้เผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงฤดูกาลขายที่คึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และภาพรวมตลาดในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าผู้เล่นรายใหญ่ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สามารถปรับตัวรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดอย่างโดดเด่นท่ามกลางความท้าทายนี้
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่ทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นภาพรวมของ รายได้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 เปรียบเทียบกับปี 2565
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย สามารถทำ รายได้รวมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้กว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นทั่วทั้งอุตสาหกรรม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development พบว่ามีรายได้ลดลงราวๆ -28% ขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ข้อสังเกตที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านรายได้รวม: การปรับตัวที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณา อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้สูงสุด ในปี 2566, Sansiri สามารถคว้าอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% สามารถเฉือน AP (Thailand) ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างน่าตื่นเต้น Supalai ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ ผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา รายได้จากการขาย เป็นหลัก เพราะหลายบริษัทใน Top 10 ด้านรายได้รวม อาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตลอดปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำ รายได้จากการขายรวม ได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่สำคัญคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อน
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเก่งด้านรายได้จากการขาย: การบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม
สำหรับ รายได้จากการขายล่าสุด ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2566, AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้ขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property ยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตามองในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 Central Pattana ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสามารถทำ กำไรสุทธิบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านกำไรสุทธิ: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสูงสุด ในปี 2566, Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงมาก แต่สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ที่มีกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยสามารถเฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Sansiri อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อน -25% ก็ตาม
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างใกล้ชิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสสำหรับผู้ที่ปรับตัวได้
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแง่ของรายได้รวมและรายได้จากการขาย ในขณะที่กำไรสุทธิก็เป็นตัวชี้วัดที่แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนอย่างมีประสิทธิภาพ
ผมคาดการณ์ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญกับแรงกดดันและต้องอาศัยการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากปัจจัยเศรษฐกิจมหภาค นโยบายทางการเงิน และความผันผวนของกำลังซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีวิสัยทัศน์ มีการบริหารจัดการที่ดี และสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว ก็ยังมีโอกาสที่จะเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือภูมิภาคอื่น ๆ หรือกำลังพิจารณา โครงการบ้านใหม่ ที่ตอบโจทย์ความต้องการของท่าน ผมขอเชิญชวนท่านมาสำรวจข้อมูลเชิงลึกและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันเฟ้นหาโซลูชันที่เหมาะสมที่สุดสำหรับอนาคตของท่านใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ไม่เคยหยุดนิ่งนี้
