วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย การปรับตัว และผู้แข็งแกร่งที่ยืนหยัด
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ท้าทายและเต็มไปด้วยความไม่แน่นอนอย่างแท้จริง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ก่อนที่ปัจจัยทางการเมืองในช่วงการเลือกตั้งใหญ่จะส่งผลต่อเนื่องมาตลอดทั้งปี จนถึงช่วงปลายปีที่ปกติจะเป็นฤดูกาลทอง (High Season) ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่กลับไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงโครงสร้างปัญหาที่ซับซ้อนและต้องการการวิเคราะห์เชิงลึก
Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมผลประกอบการปี 2566: รายได้รวมชะลอตัว แต่การแข่งขันยังคงเข้มข้น
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกสำรวจ พบว่ามีรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์กลับน่ากังวลกว่าที่คิด มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งเผชิญกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักถึง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกดดันนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
สถิติรายได้รวมสูงสุดปี 2566: แสนสิริยืนหนึ่ง แซงหน้า AP (Thailand) เล็กน้อย
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนความแข็งแกร่งจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายคือหัวใจหลักที่สะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและจำหน่ายโครงการอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเจาะลึกที่รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีรายได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ส่งผลให้ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจเห็นได้จาก Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ -40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งติดอันดับ Top 10 กลับมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด
การแข่งขันรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนบัลลังก์ แสนสิริตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และขึ้น Top 5 ได้สำเร็จ)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้ลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (รายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่โดดเด่นและน่าจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ไม่สามารถถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ในระยะยาวได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งทวีความรุนแรงขึ้น เมื่อมีถึง 12 บริษัท ที่ผลประกอบการขาดทุน โดยบางบริษัทมีปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไรสูงสุด ชี้ให้เห็นถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้จะลดลง แต่สามารถทำกำไรสูงสุดได้ เนื่องจากมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีปัจจัยพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25% จากปีก่อน)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่ การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมาสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดันรอบด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ชะลอตัว รวมถึงต้นทุนการเงินที่สูงขึ้น
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทต่างๆ จะต้องเผชิญกับความท้าทายในการแข่งขันที่สูงขึ้น การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
ในฐานะนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มองการณ์ไกล การทำความเข้าใจในพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก และการสร้างกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง คือกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจให้สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะเช่นนี้
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือต้องการทราบว่าบริษัทใดมีศักยภาพในการเติบโตอย่างแท้จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันหาคำตอบและวางแผนอนาคตของท่านในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพแห่งนี้
