ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่ไม่ธรรมดา และการฟื้นตัวอย่างมีชั้นเชิงของผู้เล่นหลัก
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 ถือเป็นปีที่ชวนให้ใครหลายคนต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์กันอย่างจริงจัง แม้ความคาดหวังจะเริ่มต้นด้วยแรงส่งอันน่าพอใจจากปลายปี 2565 ที่หลายธุรกิจกำลังเริ่ม “take off” แต่กลับกลายเป็นว่าตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งโอกาสอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะเห็นการฟื้นตัว ก็กลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ทำให้บรรยากาศของปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนที่สืบเนื่องมาจากปีที่ผ่านมา
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมที่แท้จริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันท้าทายนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวที่ต้องตีความ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผินไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่คิด เพราะมากถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลงในปีที่ผ่านมา
กลุ่มบริษัทที่เห็นรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development Public Company Limited (LPN), Eastern Star Real Estate Public Company Limited (ESTAR), และ Country Group Development Public Company Limited (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในอัตราที่สูงถึงประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land Public Company Limited (RML) ก็เผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง -26%, Lalin Property Public Company Limited (LALIN) -23%, Major Development Public Company Limited (MJD) -22%, และ Siamese Asset Public Company Limited (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses Public Company Limited (LH) ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai Public Company Limited (SPALI) -10%, Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) -9%, และ Origin Property Public Company Limited (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ: ผู้นำรายได้รวม ด้วยกลยุทธ์ที่เฉียบคม
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ Sansiri Public Company Limited (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมาเฉือน AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท อย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai Public Company Limited (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses Public Company Limited (LH) คว้าอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property Public Company Limited (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท ในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการ “สร้างยอดขาย” อย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณา “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากใน 10 อันดับแรกของรายได้รวม อาจมีบางบริษัทที่ได้รับประโยชน์จากรายได้ประเภทอื่นเข้ามาเสริม แต่หากนับเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
การประเมินภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สัญญาณที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีมากถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เห็นรายได้จากการขายลดลงอย่างชัดเจน ได้แก่ Raimon Land Public Company Limited (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development Public Company Limited (LPN) ลดลงเกือบ -40% และสิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses Public Company Limited (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแต่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand): แชมป์ยอดขาย ด้วยความสามารถในการบริหารจัดการ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 คือ AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri Public Company Limited (SIRI) ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาสัดส่วนการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai Public Company Limited (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses Public Company Limited (LH) ก็ยังสามารถประคองตัวเองให้อยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property Public Company Limited (ORI) อยู่ในอันดับ 8 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังสามารถรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality Houses Public Company Limited (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect Public Company Limited (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัววัดผลตอบแทนสุดท้ายที่แท้จริง
แน่นอนว่าไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากกำไรที่เกิดขึ้นน้อย หรือไม่สามารถเก็บเกี่ยวผลตอบแทนกลับเข้ากระเป๋าได้มากพอ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และมีกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง ที่มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses: แชมป์กำไร ด้วยการบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses Public Company Limited (LH) แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ LH ครองแชมป์คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai Public Company Limited (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะเข้าป้ายเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว SPALI เฉือน AP (Thailand) Public Company Limited (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียวในอันดับ 3 Sansiri Public Company Limited (SIRI) คว้าอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property Public Company Limited (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
SC Asset Corporation Public Company Limited (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses Public Company Limited (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหืดจับ Pruksa Holding Public Company Limited (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana Public Company Limited (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
อนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลทั้งหมดนี้คือภาพสะท้อนผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งบ่งชี้ชัดเจนว่าปี 2566 เป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความยากลำบาก แต่ท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ ยังคงมีสัญญาณของการปรับตัวและการฟื้นตัวอย่างมีชั้นเชิงของผู้เล่นหลัก
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มเหล่านี้ การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละบริษัท และการปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำแบบเจาะลึกและสร้างแผนธุรกิจที่แข็งแกร่งสำหรับอนาคต
