ปี 2566: สัญญาณแห่งการปรับตัวและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – เจาะลึกผลประกอบการ 41 บริษัทชั้นนำ
ในฐานะนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในวงการมากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่สะท้อนให้เห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนและแรงกดดันที่ถาโถมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับชี้ให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวที่ปรากฏชัดขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาทองของการขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงส่อเค้าความท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจถึงภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งในปี 2566 ที่ผ่านมา การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างความสำเร็จได้อย่างแท้จริงภายใต้ความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยภายใต้แรงกดดัน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่าในปี 2566 นี้ บริษัทเหล่านี้สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือว่าลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจมากนัก แต่หากเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า บริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมที่ลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญความท้าทาย: การปรับตัวที่จำเป็น
ในบรรดาบริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เราพบหลายบริษัทที่เผชิญกับตัวเลขการเติบโตที่ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็เผชิญตัวเลขเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มนี้เช่นกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลบ 22%, และ Siamese Asset (SA) ลบ 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) ลบ 9%, และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนสมรรถนะการดำเนินงานหลัก
เมื่อพิจารณาผลการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดจาก “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) ถือเป็นเกณฑ์ที่สะท้อนถึงความสามารถหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ชัดเจนที่สุด เนื่องจากหลายบริษัทในกลุ่มรายได้รวมสูงสุดอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจหลักโดยตรง
ภาพรวมของรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทาย โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่ง ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญความท้าทายด้านรายได้จากการขาย: การปรับกลยุทธ์ที่เร่งด่วน
ในกลุ่มบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% ที่น่าจับตาคือ Land and Houses (LH) ซึ่งแม้จะเป็นบริษัทใหญ่ แต่กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ในฐานะผู้นำก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ความท้าทายนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 แห่ง มีรายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับรายได้จากการขายสูงสุด: การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): ดาวเด่นที่น่าจับตา
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจและการปรับตัวให้เข้ากับตลาด
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรภายใต้แรงกดดัน
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่ปัจจัยสุดท้ายที่จะตัดสินว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” คือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ (Net Profit) ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: ผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยกลยุทธ์ที่เหนือกว่า
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความท้าทายที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 ปี 2567 ที่กำลังจะมาถึง คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และต้องการการวางแผนกลยุทธ์ที่เฉียบคม การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
บริษัทที่สามารถรับมือกับสภาวะตลาดนี้ได้ดีที่สุด จะต้องมีความสามารถในการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริง การบริหารจัดการการขายและการตลาดที่ทรงพลัง และที่สำคัญที่สุดคือ การสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่งและรักษาผลกำไรให้อยู่ในระดับที่น่าพอใจ
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่สนใจในตลาดนี้ การทำความเข้าใจถึงผลประกอบการและกลยุทธ์ของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนธุรกิจและการลงทุนของคุณให้ประสบความสำเร็จในอนาคต
สำหรับทุกท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นี้ การตัดสินใจอย่างรอบคอบและอาศัยข้อมูลเชิงลึกที่ถูกต้องจะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ มาเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไปด้วยกัน
