เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทสรุปภาพรวมและผู้ชนะที่แท้จริงภายใต้แรงกดดัน
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความคาดหวังที่จะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งต่อจากโมเมนตัมอันดีในปี 2565 ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีปัจจัยกดดันหลายประการ ทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มที่ต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและภาพรวมตลาดในปี 2567 ยังคงมีความท้าทายอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อย แต่ผลลัพธ์รายบริษัทแตกต่างกันอย่างมีนัย
เมื่อพิจารณาภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 พบว่ามีมูลค่ารวมกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่น่ากังวลมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจน โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด บางแห่งมีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ก็มีตัวเลขติดลบในระดับเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ก็เผชิญกับการลดลงของรายได้ถึง 28% นอกจากนี้ Raymond Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ติดลบ 23%, Major Development (MJD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) มีรายได้ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในอุตสาหกรรมอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็น บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริง
หากเราต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการสร้างยอดขายจริง ๆ ของ ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณา “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า “รายได้รวม” เพราะในรายได้รวมอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการขายโครงการโดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สัญญาณเตือนที่ชัดเจนคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มี รายได้จากการขายลดลง จากปี 2565
บางบริษัทประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย เช่น Raymond Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียง ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งมักจะเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย สวนกระแสตลาด
ในภาพรวมของ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นั้น AP (Thailand) (AP) เป็นบริษัทที่โดดเด่นอย่างมากในด้านรายได้จากการขาย โดยสามารถทำยอดขายได้ถึง 36,927 ล้านบาท ขึ้นนำหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว Sansiri เป็นหนึ่งในเพียงสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่ง ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 18,966 ล้านบาท ในอันดับที่ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 8 Quality Houses (QH) อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างยั่งยืน
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้บริษัทจะสามารถสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็น กำไรสุทธิ ที่จับต้องได้ ก็ยากที่จะเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำกำไรสูงสุด
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในด้านกำไรสุทธิไว้ได้ในปี 2566 แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนกำไรของ LH ในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่ง ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ไปด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท โดยเฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายใน Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (เป็นตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567
ข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้เป็นอย่างดี แม้ปี 2566 จะเป็นปีแห่งความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวและสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้ การวิเคราะห์นี้แสดงให้เห็นว่า การบริหารจัดการต้นทุน การบริหารกระแสเงินสด และการมีกลยุทธ์ที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง คือกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดที่ผันผวน
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่มีความยากลำบากเช่นเดียวกัน ท่ามกลางปัจจัยมหภาคที่ยังคงส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค แต่สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสในการลงทุน คอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ หรือ บ้านเดี่ยว ราคาดี การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและมีประสิทธิภาพ
หากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์แนวราบ หรือ คอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า เพื่อให้สามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและคว้าโอกาสในตลาดปี 2567 นี้ ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำปรึกษาและช่วยเหลือท่านในทุกขั้นตอน โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล ที่จะช่วยให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของท่านประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งไว้
