เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: สัญญาณแห่งการฟื้นตัวหรือบทเรียนที่ต้องจดจำ?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบจะครบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดนี้มาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างแท้จริง แม้จะมีความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 ที่หลายคนคาดการณ์ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจะทะยานไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสภาวะดังกล่าวก็ยังคงยืดเยื้อจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ไตรมาสสุดท้ายของปี ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้นัก และน่ากังวลว่าสภาวะนี้อาจจะส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ด้วย
ด้วยความตั้งใจที่จะทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง ทีมงาน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และวิเคราะห์ว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรับมือกับสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ได้ดีที่สุด ใครคือผู้ที่ยังคงยืนหยัดและใครคือผู้ที่ต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 แม้ตัวเลขนี้จะลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 บริษัท จากทั้งหมด 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญอยู่
บริษัทหลายแห่งประสบกับการลดลงของรายได้ในอัตราที่น่าเป็นห่วง ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับมากกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่มีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่น่าจับตามอง
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ขยับขึ้นมา 12% และเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักวิเคราะห์ในอุตสาหกรรม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำที่สุด ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นที่ไม่ใช่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความสามารถในการแข่งขันที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต โดยมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับ 8 Quality House (QH) มาอย่างต่อเนื่องและอยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 เป็นของ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่ง
กำไรสุทธิ: ตัววัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้เลย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท ยังมีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นที่หนึ่งด้านกำไรสุทธิ: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
เมื่อพิจารณาถึงกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรกของปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งเป็นอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปได้ โดย Supalai เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25% ก็ตาม
อันดับที่ 6 คือ SC Asset (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเล็กน้อยในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 เป็นของ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต: การปรับตัวเพื่อความอยู่รอดและเติบโต
ผลประกอบการของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย ทั้ง 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมได้เผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่อาจจะยังคงดำเนินต่อไปในปี 2567 การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ การนำเสนอกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ หรือ บ้านจัดสรร ในทำเลศักยภาพ รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่อยู่อาศัยใน กรุงเทพมหานคร หรือ หัวเมืองใหญ่ การศึกษาข้อมูลผลประกอบการและความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการตัดสินใจ หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย หรือกำลังมองหา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพในการเติบโต โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญของเรา ที่พร้อมจะนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตของคุณ.
