การวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 และทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาแล้วหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยมีความหวังว่าโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีแห่งการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะคึกคัก ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่คาดหวัง และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงไม่สดใสไปกว่าปีที่ผ่านมานัก
เพื่อประเมินศักยภาพและผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับสภาพตลาดอันยากลำบากนี้ได้ดีที่สุด และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่าสถานการณ์น่าเป็นห่วงกว่าที่ตัวเลขภาพรวมบ่งชี้ เนื่องจากมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายที่ครอบคลุมในอุตสาหกรรม
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจนรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) โดยมีอัตราการลดลงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีจำนวน 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และน่าตกใจที่ 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงเห็นได้จาก Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้กระทั่ง AP (Thailand) ผู้นำในด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำยอดขาย: Sansiri กลับมาทำผลงานน่าประทับใจ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ครองอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ยังคงติด Top 10)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในปี 2566 โดยมีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะมีการขายได้มากน้อยเพียงใด แต่หากกำไรที่ทำได้น้อย ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565 โดยมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ยังคงกำไรสูงสุด โดยมีปัจจัยหนุนจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก อย่างไรก็ตาม การปรับตัวและความสามารถในการบริหารจัดการของแต่ละบริษัท จะเป็นกุญแจสำคัญในการฟันฝ่าวิกฤตนี้ไปให้ได้
การจะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง อาจต้องพิจารณาจากหลายมิติ ไม่เพียงแต่มูลค่ารายได้หรือกำไรสุทธิ แต่รวมถึงความยั่งยืนของธุรกิจ การปรับตัวให้เข้ากับเทรนด์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว เช่น การให้ความสำคัญกับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้ซื้อที่หลากหลาย การพัฒนาโครงการที่มีนวัตกรรมควบคู่กับการใส่ใจสิ่งแวดล้อม รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับนักลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์งบการเงินเชิงลึก การทำความเข้าใจกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท และการจับตาดูปัจจัยมหภาคต่างๆ เช่น นโยบายรัฐ อัตราดอกเบี้ย และกำลังซื้อของผู้บริโภค จะเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการตัดสินใจลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์
หากท่านเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจถึงภาพรวมของตลาด การวิเคราะห์จุดแข็ง จุดอ่อน และโอกาสของบริษัทต่างๆ จะช่วยให้ท่านสามารถวางแผนกลยุทธ์ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น เพื่อก้าวข้ามความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับปี 2567 โปรดติดต่อเรา เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในทุกก้าว
