ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566-2567: การวิเคราะห์เชิงลึกเพื่อการอยู่รอดและเติบโตในตลาดที่ผันผวน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 เป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ว่าโมเมนตัมอันดีงามจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปีที่ผ่านมา แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างชัดเจนก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเงียบเหงาได้ดำเนินต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง ส่งผลให้บรรยากาศในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 และวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดท่ามกลางความท้าทายนี้ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อเกือบทุกอุตสาหกรรม
สำหรับปี 2566 ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเราเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่านั้นมาก โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในวงกว้างที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญ
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้รวมลดลงราว 28% ขณะที่ Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง 26%, Lalin Property (LALIN) ลดลง 23%, Major Development (MD) ลดลง 22%, และ Siamese Asset (SA) ลดลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในเรื่องเสถียรภาพ ก็ยังคงมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9%, และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม: การจัดอันดับที่สะท้อนความสามารถในการรักษาฐานลูกค้า
เมื่อพิจารณาในภาพรวมรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อเดิมในงบการเงิน)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
การจัดอันดับนี้ แสดงให้เห็นถึงความสามารถของบริษัทในการรักษาฐานรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Sansiri ที่สามารถทำผลงานได้อย่างโดดเด่น ด้วยการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นที่น่าจับตาว่าท่ามกลางภาวะตลาดที่ชะลอตัว บริษัทเหล่านี้สามารถรักษาโมเมนตัมได้อย่างไร
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแกนหลักที่สะท้อนผลงานจริง
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรง เช่น การให้เช่า การบริหารจัดการ หรือการขายทรัพย์สินอื่น ๆ ที่อาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปอย่างชัดเจน ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีรายได้จากการขายรวมกันประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้ ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายขนาด ตั้งแต่บริษัทที่เคยมีผลงานโดดเด่น เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ลดลงเกือบ 40%, ไปจนถึง Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2%
ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าภาวะชะลอตัวนี้ได้ส่งผลกระทบอย่างกว้างขวางต่อการดำเนินงานของบริษัทส่วนใหญ่
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย: ความสามารถในการสร้างยอดขายจริง
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
แม้ว่า AP (Thailand) จะกลับมาทวงตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย แต่การเติบโตของ Sansiri ถึง 7% และ SC Asset ที่เติบโตถึง 13% ในภาวะตลาดเช่นนี้ ถือเป็นสัญญาณที่น่าสนใจอย่างยิ่ง
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างที่แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการพลิกฟื้นและเติบโตของบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของการวัดผลตอบแทนที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรสุทธิที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริงได้ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ อีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ: ชัยชนะของผู้ที่บริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าได้ดีที่สุด
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ผลประกอบการพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
การที่ Land and Houses ยังคงครองอันดับหนึ่งด้านกำไรสุทธิ แม้รายได้จะลดลง สะท้อนให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการต้นทุน และการมีรายการพิเศษที่ช่วยเสริมผลประกอบการ ในขณะที่ Supalai และ AP (Thailand) สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำได้อย่างเหนียวแน่น และ Sansiri ที่เติบโตด้านกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% เป็นสัญญาณบวกที่น่าสนใจ
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่และการมองหาโอกาส
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมอันซับซ้อนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 โดยรวมแล้ว ตลาดกำลังเผชิญกับความท้าทายที่รอบด้าน ทั้งจากปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและภาวะเศรษฐกิจ รวมถึงปัจจัยภายในที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการต้นทุน การตลาด และการพัฒนาโครงการ
สำหรับปี 2567 ยังคงคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจถึงผลการดำเนินงานของแต่ละบริษัท การวิเคราะห์จุดแข็งจุดอ่อน และการวางกลยุทธ์ที่เหมาะสม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจให้อยู่รอดและเติบโตต่อไป
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ หรือกำลังมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญที่สุด เราพร้อมที่จะร่วมแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและให้คำปรึกษา เพื่อช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดในตลาดที่ผันผวนนี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เฉพาะบุคคล และร่วมสร้างความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
