ศุภาลัย’ ก้าวรุกปี 2569: กลยุทธ์คอนโดมิเนียมท่ามกลางกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง
ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การมองการณ์ไกลและการปรับตัวอย่างชาญฉลาดคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความท้าทายและพลวัตที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว คุณไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของความแข็งแกร่งทางการเงินและความเข้าใจลูกค้าอย่างลึกซึ้ง ในการนำพาองค์กรฝ่าฟันอุปสรรคและคว้าโอกาสในปี 2569 โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลยุทธ์การลงทุนใน คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยความเข้าใจตลาดเชิงลึกอย่างแท้จริง
บทเรียนจากปีที่ท้าทาย: ความยืดหยุ่นคือหัวใจสำคัญ
ปี 2568 ถือเป็นปีแห่งบททดสอบที่หนักหน่วงที่สุดครั้งหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จากคำกล่าวของคุณไตรเตชะ การเผชิญหน้ากับปัจจัยลบที่หลากหลาย ทั้งสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว และความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม ศุภาลัยกลับใช้บทเรียนอันมีค่านี้ในการปรับกลยุทธ์ โดยยังคงเดินหน้าในการแสวงหาที่ดินศักยภาพ และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การรักษาเสถียรภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง ไม่เพียงแต่ช่วยให้บริษัทสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่ยังเป็นแต้มต่อสำคัญในการเข้าซื้อที่ดินในราคาที่เหมาะสม และสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ในราคาที่เข้าถึงได้
“สภาพคล่องที่แข็งแกร่งของเราคือสิ่งที่เราใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มที่ในปีที่ผ่านมา และเรามั่นใจว่าจะสามารถทำได้ดียิ่งขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าว “ทุกอย่างเริ่มต้นจากจุดเล็กๆ การบริหารจัดการสภาพคล่อง การคว้าโอกาสในการซื้อที่ดินในช่วงที่เหมาะสม เมื่อตลาดมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ความต้องการของลูกค้าก็เปลี่ยนตามไปด้วย เช่นเดียวกับ 3 ปีก่อนที่ลูกค้าต้องการสินค้าแบบหนึ่ง แต่ในปีนี้ความต้องการของพวกเขาเปลี่ยนไป เราจึงต้องปรับตัวให้ทัน การเข้าใจว่าลูกค้าต้องการอะไรอย่างแท้จริง และสามารถตอบสนองได้ในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็น ราคา, ตัวผลิตภัณฑ์, ทำเลที่ตั้ง, หรือสิ่งอำนวยความสะดวก คือหัวใจสำคัญของความสำเร็จ”
ความมั่นใจในตลาดคอนโดมิเนียมปี 2569: โอกาสที่มองเห็น
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ศุภาลัยกลับแสดงความเชื่อมั่นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 จะมีทิศทางที่ดีขึ้นอย่างแน่นอน เมื่อเทียบกับปี 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด คอนโดมิเนียม โดยปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือมาตรการภาครัฐที่ยังคงดำเนินต่อเนื่อง เช่น การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value Ratio) และการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือเพียง 0.01% ซึ่งมีผลถึงกลางปี 2569 มาตรการเหล่านี้ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้ซื้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
“เราจึงมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการในแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม มากขึ้นในปีนี้” คุณไตรเตชะกล่าวถึงการปรับกลยุทธ์ “เรายังคงเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าตลาดแมส โดยกำหนดราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นช่วงราคาที่ยังคงมีความต้องการสูงในตลาด”
สำหรับปี 2569 ศุภาลัยตั้งเป้าหมายที่จะเปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม ใหม่ให้มากกว่าปี 2568 ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการไปทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า คอนโดมิเนียม สะสมในพอร์ตราว 16,000 ล้านบาท หรือประมาณ 3,000-4,000 ยูนิต นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการ คอนโดมิเนียม สร้างเสร็จพร้อมอยู่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งมียอดขายเฉลี่ยมากกว่า 50% โดยเฉพาะโครงการ “ปาร์ค เอกมัย-พัฒนาการ” ที่มียอดขายกว่า 60% และคาดว่าจะทยอยโอนกรรมสิทธิ์ได้ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2569 เป็นต้นไป
‘ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์’: โครงการเรือธงที่ตอบโจทย์ทุกมิติ
เพื่อเป็นการประเดิมปี 2569 อย่างยิ่งใหญ่ ศุภาลัยได้เปิดตัวโครงการ คอนโดมิเนียม “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3,000 ล้านบาท โครงการนี้โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีท่าพระ ในระยะเพียง 150 เมตร ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการติดสถานีแรกๆ และมีความสูงที่น่าสนใจในย่านนี้ ถือเป็นจุดแข็งสำคัญที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมืองยุคใหม่ที่ให้ความสำคัญกับการเดินทางที่สะดวกสบาย
โครงการ “ลอฟท์ ท่าพระ อินเตอร์เชนจ์” ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย 2 อาคาร สูง 31 และ 32 ชั้น รวม 910 ยูนิต พร้อมพื้นที่ร้านค้าอีก 3 ยูนิต ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 33-67.5 ตารางเมตร มาพร้อมครัวปิดที่เป็นสัดส่วน ราคาเริ่มต้นเพียง 2.15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 75,700 บาทต่อตารางเมตร
“เราพัฒนาโครงการนี้โดยเน้นเจาะกลุ่มเป้าหมายหลัก 3 กลุ่ม คือ กลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง, กลุ่ม Young Family ที่กำลังวางแผนขยับขยายครอบครัว, และกลุ่มนักลงทุน” คุณไตรเตชะกล่าว “ทำเลท่าพระเป็นหนึ่งใน 10 อันดับทำเลที่คนนิยมค้นหา มีค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 12,500 บาทต่อเดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนการลงทุน (Yield) ประมาณ 5-7% สะท้อนถึงศักยภาพในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าที่ยังคงเติบโตได้ในระยะยาว”
จากการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภค ศุภาลัยพบว่ามีลูกค้าจำนวนมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่เลือกทำเลใกล้สถานศึกษา ตั้งแต่ระดับประถมศึกษาไปจนถึงมหาวิทยาลัย อีกทั้งพฤติกรรมการเลือก คอนโดมิเนียม เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเหล่านี้เป็นแรงผลักดันสำคัญที่ทำให้ศุภาลัยให้ความสำคัญกับการหาที่ดินใกล้แนวรถไฟฟ้า และการออกแบบห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น
“เราได้เพิ่มสัดส่วนห้องแบบ 1 ห้องนอนพลัส (1 Bedroom Plus) และ 2 ห้องนอน ให้มีสัดส่วน 21% และ 36% ตามลำดับ ซึ่งมากกว่าห้องขนาด 1 ห้องนอนที่มีเพียง 43% ของยูนิตทั้งหมดในโครงการ” คุณไตรเตชะอธิบาย “เรามองว่าซัพพลาย คอนโดมิเนียม ขนาด 2 ห้องนอนในตลาดถูกดูดซับไปอย่างรวดเร็ว สะท้อนได้จากความสำเร็จของโครงการ ‘ปาร์ค ราชพฤกษ์-เพชรเกษม’ ที่ห้องขนาด 2 ห้องนอนขายหมดเกลี้ยง โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 70,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งยังมีจำนวนจำกัด”
“การเพิ่มสัดส่วนห้องขนาดใหญ่ขึ้นและห้องแบบ 2 ห้องนอน เป็นธีมหลักของศุภาลัยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา” คุณไตรเตชะเน้นย้ำ “ลูกค้าเริ่มใช้ คอนโดมิเนียม เป็นบ้านหลังแรกและหลังเดียวมากขึ้นอย่างชัดเจน ห้องชุดแบบ 2 ห้องนอนจึงเริ่มมีความสำคัญ และผมเชื่อว่านี่จะเป็นเทรนด์ที่จะตอบโจทย์ความต้องการในอนาคตอย่างแท้จริง”
‘กู้แบงก์ไม่ผ่าน’: โจทย์ใหญ่ที่ท้าทายตลาดคอนโดมิเนียม
แม้ว่าแนวโน้มตลาด คอนโดมิเนียม ในปี 2569 จะเริ่มเห็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ แต่คุณไตรเตชะยังคงมีความกังวลอย่างยิ่งต่อปัญหา “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Reject Rate) ที่สูงถึง 40% ซึ่งยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งการเติบโตของตลาด “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้เกิดจากการที่ธนาคารส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าที่มีคุณสมบัติเดียวกัน นั่นคือมีภาระหนี้น้อยและมีรายได้สูง ทำให้กลุ่มที่มีรายได้น้อยกว่ามีโอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อเป็นจำนวนมาก หากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข จะยิ่งส่งผลกระทบต่อปริมาณการซื้อขายในตลาดให้ลดน้อยลงไปอีก”
“อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงนี้ โดยเฉพาะในกลุ่มที่ต้องการบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็น คอนโดมิเนียม ” คุณไตรเตชะอธิบายเพิ่มเติม “สำหรับโครงการบ้านแนวราบ เราไม่ได้ปฏิเสธว่าไม่ได้ปล่อยสินเชื่อจริงจัง แต่ต้องอธิบายว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบในราคา 3 ล้านบาท มักจะมีภาระหนี้สินรวมสูงกว่า เช่น อาจจะต้องผ่อนรถยนต์ด้วย ประกอบกับสมาชิกในครอบครัวหลายคนใช้รายได้ร่วมกัน ทำให้โอกาสในการยื่นขอสินเชื่อผ่านมีสูงกว่า ในทางกลับกัน ลูกค้า คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่มีสมาชิกในครอบครัวเพียง 1-2 คน ทำให้ยอดหนี้สินเฉลี่ยต่อบุคคลต่ำกว่า ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสำหรับ คอนโดมิเนียม สูงถึง 40% ในขณะที่บ้านแนวราบอยู่ที่ประมาณ 20% ทำให้ คอนโดมิเนียม มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยนี้มากกว่าบ้านแนวราบอย่างชัดเจน”
ข้อเสนอแนะถึงภาครัฐ: เร่งพัฒนาระบบคมนาคมและผังเมือง
จากปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณไตรเตชะได้ฝากข้อเสนอแนะถึงรัฐบาลใหม่เพื่อแก้ไขปัญหาดังกล่าว และเพื่อผลักดันการพัฒนาประเทศ ตลอดจนยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน ดังนี้
การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคม: รัฐบาลควรเร่งสานต่อโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้วให้สามารถเชื่อมต่อและครอบคลุมพื้นที่การเดินทางได้มากยิ่งขึ้น รวมถึงการเร่งรัดการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ให้เพียงพอต่อความต้องการในกรุงเทพฯ การสร้างมอเตอร์เวย์เส้นทางใหม่แม้จะสนับสนุนการเดินทาง แต่ก็เป็นการสนับสนุนการเดินทางนอกวงโคจรของตลาดอสังหาริมทรัพย์หลัก การเชื่อมโยงระบบขนส่งสาธารณะให้ครอบคลุมเป็นสิ่งสำคัญยิ่งกว่าในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ และอำนวยความสะดวกให้แก่ประชาชนในการเดินทาง.
การเร่งรัดบังคับใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่: ผังเมืองฉบับใหม่นี้ถือเป็นความหวังที่น่าตื่นเต้นที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีการปลดล็อกข้อจำกัดในการก่อสร้าง ทำให้ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายมากยิ่งขึ้น การที่ผังเมืองใหม่นี้จะเริ่มมีผลบังคับใช้น่าจะเกิดขึ้นในปี 2570 หลังจากที่ถูกชะลอมานานกว่า 3 ปี ซึ่งจะเป็นโอกาสสำคัญในการขับเคลื่อนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ อย่างแท้จริง.
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมเชื่อมั่นว่าการร่วมมือระหว่างภาคเอกชนและภาครัฐ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียม ให้ก้าวผ่านความท้าทายและเติบโตได้อย่างยั่งยืน หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ กรุงเทพ หรือต้องการที่ปรึกษาด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมั่นใจในสภาวะตลาดปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำและโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับท่าน.
