เจาะลึกบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือตัวจริงท่ามกลางความท้าทายปี 2566-2567?
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายที่เกินความคาดหมายของใครหลายคน จากเดิมที่นักวิเคราะห์ต่างคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งต่อแรงเหวี่ยงให้ธุรกิจเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และสถานการณ์ก็ยังคงยืดเยื้อต่อเนื่องไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้า
ในฐานะที่ผมติดตามและคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาฯ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่าในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษาเสถียรภาพและสร้างผลกำไรได้อย่างโดดเด่น
บทสรุปผลประกอบการ: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กับตัวเลขที่น่าสนใจ
จากการประมวลผล 41 บริษัทจดทะเบียน พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจคือการเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับสภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีตัวเลขรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัจจัยลบทางเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เว้นแม้แต่ผู้เล่นรายใหญ่
แชมป์รายได้รวมปี 2566: แสนสิริท็อปฟอร์ม
แม้ตลาดจะซบเซา แต่ยังมีผู้เล่นที่สามารถสร้างการเติบโตได้ โดย “แสนสิริ” ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิว โดยเอพีฯ มีรายได้รวมอยู่ที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และพฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การวัดความสำเร็จของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริงต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เนื่องจากรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนด้วยรายได้จากส่วนงานอื่นหรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์ (REITs)
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อเกมการแข่งขันเปลี่ยนไป
เมื่อเรากรองเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่ายอดรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง ซึ่งรวมถึงกรณีที่น่าสนใจอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ยอดขายลดลงถึง -38% ท่ามกลางกระแสการปรับตัวของตลาด
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท และเป็นหนึ่งในบริษัทที่ทำผลงานได้เติบโตในแดนบวกที่ 7% นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท ก็สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ได้อย่างสง่างาม
อีกหนึ่งดาวรุ่งที่น่าจับตามองอย่างยิ่งคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มเห็นผลลัพธ์จากการเร่งเครื่องพัฒนาโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม โดยมีรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% แสดงให้เห็นถึงกลยุทธ์การ Diversify พอร์ตโฟลิโอที่ชัดเจนและมีประสิทธิภาพ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของกระแสเงินสด
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนที่ดีที่สุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อน และมีบริษัทถึง 12 แห่งที่มีผลประกอบการขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการจัดการสินทรัพย์ (ขายโรงแรมเข้ากองทุน) ตามด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) สำหรับแสนสิริ ปีนี้ถือเป็นปีทองด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาฯ ปี 2567
จากการวิเคราะห์เชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 เห็นได้ชัดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังอยู่ในช่วงปรับตัวขนานใหญ่ การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันจึงไม่ใช่แค่การดูทำเล แต่ต้องดูถึง “ความมั่นคงทางการเงินของผู้พัฒนาโครงการ” (Developer Financial Stability) และ “ความสามารถในการบริหารจัดการโครงการ” (Operational Efficiency) เพื่อให้มั่นใจว่าเงินลงทุนของคุณจะปลอดภัยและได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว
ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัว ทั้งในด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง การบริหารสต็อกสินค้า และการใช้เทคโนโลยี Digital Transformation เข้ามาช่วยในการขาย เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้า Real Demand ที่แท้จริง
หากคุณกำลังมองหาโอกาสการลงทุนหรือกำลังวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางสถานการณ์ตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้ข้อมูลที่คลาดเคลื่อนทำให้คุณตัดสินใจพลาด ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางแผนกลยุทธ์การลงทุนให้เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างความมั่นคงและความมั่งคั่งในระยะยาวไปพร้อมกับเรา!
