เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสความสำเร็จและวิบากกรรมปี 2566 สู่ทิศทางปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ต้องยอมรับว่านี่คือหนึ่งในขวบปีที่ “ท้าทาย” ที่สุดสำหรับผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ปี 2565 เราได้เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ดูมีชีวิตชีวา หลายค่ายเริ่มรุกตลาดด้วยความมั่นใจ แต่แล้วแรงส่งเหล่านั้นก็ค่อยๆ แผ่วลงภายใต้ปัจจัยลบที่รุมเร้า ทั้งภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รวมถึงความกังวลในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคหดตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรเป็นช่วงไฮซีซั่นของการทำยอดขาย แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศโดยรวมยังคงซบเซาจนลากยาวมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 บริษัท เพื่อนำมาถอดบทเรียนว่า ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยอุปสรรคเช่นนี้ ใครคือตัวจริงที่สามารถประคองตัวและทำกำไรได้อย่างยั่งยืน
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเผชิญหน้ากับความท้าทาย
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทำรายได้รวมกันไปได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนหน้า ถือว่าหดตัวลงเล็กน้อยที่ -1.2% อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมที่ดูเหมือนจะไม่แย่จนเกินไปนี้ ซ่อนความจริงที่น่าตกใจไว้ว่า มีบริษัทถึง 25 จาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
เราเริ่มเห็นการติดลบในระดับที่สูงกว่า 20% ในหลายบริษัท ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star หรือ Country Group ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในบางเซกเมนต์กำลังเผชิญกับภาวะชะงักงันอย่างรุนแรง แม้แต่เบอร์ใหญ่ในตลาดอย่าง Land & Houses ก็ยังหลีกเลี่ยงผลกระทบไม่ได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับยักษ์ใหญ่อีกหลายราย ทั้ง AP Thailand, Supalai, Pruksa และ Origin Property ที่ต่างต้องปรับตัวรับมือกับยอดรายได้ที่ลดลงเมื่อเทียบกับความคาดหวังเดิม
ในสมรภูมินี้ แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท โดยสามารถทำอัตราการเติบโตได้ถึง 12% ท่ามกลางกระแสลมพัดทวน ซึ่งถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจในเรื่องการบริหารจัดการพอร์ตโครงการและการเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ยังมีกำลังซื้อ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของอสังหาฯ ไทย
หากเราตัดตัวช่วยจากการทำกำไรส่วนอื่นออกไป แล้วมองไปที่ รายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของ โครงการบ้านและคอนโด เราจะพบความจริงที่เข้มข้นยิ่งขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีตัวเลขลดลง
AP Thailand ในปีนี้สามารถยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็ถือว่ารักษาฐานที่มั่นไว้ได้แข็งแกร่งที่สุด ในขณะที่เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา ด้วยการรุกคืบเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ทำให้รายได้จากการขายเติบโตสูงถึง 103% จากปี 2565 สะท้อนให้เห็นถึงอิทธิพลของทำเลที่ตั้งที่เหนือกว่าและการปรับกลยุทธ์เข้าสู่ตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ที่มีศักยภาพสูง
ผลกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤต?
ในโลกของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำไรสุทธิคือบทพิสูจน์ถึงประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน โดยปี 2566 ที่ผ่านมา ทั้ง 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และสิ่งที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลพวงจากวิกฤตที่สะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land & Houses แม้รายได้จะลดลง แต่ยังสามารถคว้าแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ต้องหมายเหตุไว้ว่าตัวเลขนี้รวมกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากมองเฉพาะการดำเนินงานหลัก จะเห็นได้ว่า Supalai และ AP Thailand ไล่บี้กันมาอย่างดุเดือดด้วยตัวเลขกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ ขณะที่แสนสิริทำผลงานกำไรได้โดดเด่นด้วยการเติบโตสูงถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และคำแนะนำสำหรับคุณ
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกตลอดทั้งปี 2566 ผมมองว่า กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 จะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ผู้ประกอบการไม่สามารถพึ่งพารายได้จากการขายในปริมาณมหาศาลเหมือนที่ผ่านมาได้อีกต่อไป แต่ต้องให้ความสำคัญกับ “คุณภาพของกำไร” และ “การจัดการต้นทุน” รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ซื้อในกลุ่ม Real Demand
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือเก็งกำไร นี่เป็นโอกาสทองในการเลือกโครงการที่มีความพร้อมทางการเงินสูง และมีประวัติการบริหารจัดการที่ดี การมองหา อสังหาฯ น่าลงทุน ในปีนี้ ไม่ใช่แค่การดูทำเล แต่คือการดู “ความแข็งแกร่งของผู้พัฒนา” เพื่อให้มั่นใจได้ว่าบ้านหรือคอนโดที่คุณลงทุนไป จะส่งมอบได้ตามกำหนดและมีมูลค่าเพิ่มในระยะยาว
หากคุณกำลังตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะความกังวลหรือการขาดข้อมูลที่ถูกต้อง
เรามีผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้คำปรึกษาในการเลือกโครงการที่ใช่และเหมาะสมกับสถานะทางการเงินของคุณที่สุด เพื่อให้มั่นใจได้ว่าการตัดสินใจของคุณครั้งนี้จะเป็นก้าวที่ถูกต้องและคุ้มค่าที่สุดในปี 2567 ติดต่อทีมงานที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพของเราได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อรับข้อมูลวิเคราะห์ล่าสุดและสิทธิพิเศษที่คุณไม่ควรพลาด
