เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ปท่ามกลางความท้าทายปี 2566
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและบททดสอบสำคัญสำหรับผู้ประกอบการ จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจะต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพบกับภาวะชะลอตัวอย่างหนัก ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่จนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่เปรียบเสมือนช่วงไฮซีซั่น แต่ก็ไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้กลับมาคึกคักได้ สภาพคล่องในตลาดลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 ที่ภาพรวมยังคงอยู่ในสภาวะต้องปรับตัวอย่างเข้มข้น
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทมหาชนในกลุ่มอสังหาฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขข้อข้องใจว่า ท่ามกลางกระแสลมต้านของเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว ใครคือผู้ที่สามารถบริหารจัดการและสร้างการเติบโตได้จริง และใครคือผู้ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้รวม: แรงต้านที่มากกว่าที่คิด
จากการรวบรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้รวมทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อย -1.2% จากปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท ดูเผินๆ เหมือนจะทรงตัว แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลง
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนถึงปัญหาการระบายสต็อกและการชะลอตัวของดีมานด์ในกลุ่มสินค้าบางประเภท แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เป็นเจ้าตลาดอย่าง Land & Houses ก็ยังหลีกเลี่ยงสถานการณ์รายได้ลดลงไปถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยสำคัญว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดอกเบี้ยขาขึ้นนั้นมีความเปราะบางสูงมาก
แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม: การพลิกโฉมกลยุทธ์ท่ามกลางวิกฤต
หากดูที่รายได้รวม (Total Revenue) แชมป์ปีนี้ตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่สามารถสร้างรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาทไปอย่างเฉียดฉิว โดยตามมาด้วย Supalai, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ความสำเร็จของแสนสิริในปีที่ผ่านมาเกิดจากการปรับกลยุทธ์การขายที่รวดเร็วและการบริหารจัดการ โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว ให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง (High-Net-Worth Individuals) ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การจะวัดศักยภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาฯ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียงอย่างเดียว เพื่อตัดตัวแปรอื่นๆ ออกไป ซึ่งภาพที่ปรากฏชัดเจนคือการลดลงของรายได้รวมทั้งกลุ่มถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายต่ำกว่าปีที่แล้ว
ในเซกเตอร์นี้ AP Thailand กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท จุดที่น่าสนใจที่สุดคือการเติบโตของ “Central Pattana” ที่เริ่มเปลี่ยนผ่านกลยุทธ์มาพัฒนา ที่อยู่อาศัยเพื่อขาย อย่างเต็มตัว โดยมีรายได้เติบโตขึ้นถึง 103% สู่ระดับ 5,835 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการมี Ecosystem ที่แข็งแกร่งจากศูนย์การค้าช่วยส่งเสริมศักยภาพการขายอสังหาฯ ได้เป็นอย่างดี
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารต้นทุน
ในวันที่ตลาดไม่เป็นใจ “กำไรสุทธิ” คือผู้รอดชีวิตที่แท้จริง ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนสุทธิ นี่คือเครื่องเตือนใจว่าการเร่งยอดขายโดยไม่คำนึงถึง Margin ไม่ใช่คำตอบในยุคนี้
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Recycling) แต่หากนับเฉพาะการดำเนินงาน Supalai และ AP Thailand ก็ยังคงรักษาระดับกำไรได้อย่างยอดเยี่ยม เช่นเดียวกับแสนสิริที่มีการเติบโตของกำไรก้าวกระโดดถึง 42% สิ่งนี้บ่งบอกว่า อสังหาริมทรัพย์ในทำเลศักยภาพ และการควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) คือกุญแจสำคัญที่ทำให้อยู่รอดได้
สรุปมุมมองผู้เชี่ยวชาญและการก้าวต่อในปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนที่สำคัญที่สุดของวงการอสังหาฯ ไทย คือการเปลี่ยนผ่านจากยุคของการ “ขายง่าย” สู่ยุคของการ “ขายอย่างมีกลยุทธ์”
การคัดเลือกทำเล (Location Selection): ยังคงเป็นหัวใจสำคัญสูงสุด แต่ต้องบวกด้วยการวิเคราะห์ Data Demand ของกลุ่มเป้าหมายจริงๆ
การบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management): บริษัทที่มีวินัยทางการเงินสูงคือผู้ชนะในระยะยาว
Product Mix: การรักษาสมดุลระหว่างสินค้าพร้อมอยู่ (Ready-to-move-in) และโครงการเปิดใหม่เพื่อกระตุ้นยอดขาย
สำหรับการก้าวเข้าสู่ปี 2567 และปีต่อๆ ไป นักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยควรพิจารณาข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจ เพราะผู้ประกอบการที่ยังรักษาสมดุลของกำไรและการเติบโตได้ คือเครื่องหมายการันตีคุณภาพและความมั่นคงของโครงการที่คุณจะซื้อ หากคุณต้องการปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกโครงการที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุนในภาวะตลาดผันผวนเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและแม่นยำที่สุดตั้งแต่วันนี้ครับ
