เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: สัญญาณชะลอตัวและภูมิทัศน์ผู้ชนะตัวจริง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ธุรกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ แต่ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผันเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลกระทบเป็นวงกว้างก่อนการเลือกตั้งใหญ่และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เคยเป็นไฮซีซั่นของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และภาพรวมในปี 2567 ก็ยังคงทอดเงาของความไม่แน่นอน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวและวิเคราะห์ข้อมูลอย่างใกล้ชิด เพื่อทำความเข้าใจถึงประสิทธิภาพในการรับมือกับความท้าทายนี้ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่ง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ภาพรวมรายได้รวม: การลดลงเล็กน้อยแต่สัญญาณชี้ชัด
จากการวิเคราะห์ข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูผิวเผิน แต่หากเจาะลึกในระดับรายบริษัท จะเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น นั่นคือ มีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่ตลาดกำลังเผชิญอยู่
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนและมีรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญภาวะรายได้ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ยังพบว่า Raimon Land (RML) มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และสิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวม แต่ AP (Thailand) โชว์ผลงานรายได้จากการขายเด่น
เมื่อพิจารณาในแง่ของรายได้รวม 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม หากเรามองในมุมที่วัดผลงานที่แท้จริงของธุรกิจหลัก คือ รายได้จากการขาย ภาพรวมจะเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทใน Top 10 บางแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นถึงความแข็งแกร่งของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
รายได้จากการขาย: สัญญาณการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ติดลบถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่รายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงพลวัตที่น่าสนใจ:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่มีผลงานโดดเด่นที่ต้องกล่าวถึงเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว กำไรสุทธิ คือสิ่งที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะตัวจริง เพราะความสามารถในการทำกำไรและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่ Supalai และ AP (Thailand) ตามติด
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 เผยให้เห็นถึงความแข็งแกร่งของผู้นำ:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยหนุนสำคัญจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai อาจจะขึ้นเป็นอันดับ 1
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 กับความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมที่ค่อนข้างท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็คาดว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอนและการแข่งขันที่สูงขึ้น
ในฐานะผู้ที่อยู่ในวงการมานาน ผมเชื่อว่าการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการรักษาความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้ คือก้าวแรกที่สำคัญ สัมมนาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 หรือการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรง สามารถช่วยให้ท่านมองเห็นภาพรวมและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสม เพื่อคว้าโอกาสและลดความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตสูงนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
