ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: เทรนด์กำลังซื้อปี 2569 โอกาสทองของกลุ่มทุนผู้มั่งคั่ง
บทนำ
ต้อนรับศักราชใหม่ 2569 ด้วยข้อมูลเชิงลึกอันทรงคุณค่าจากตลาดคอนโดมิเนียมในมหานครกรุงเทพมหานคร โดย “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้นำเสนอภาพรวมที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ในปี 2568 ที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ได้เผชิญกับวัฏจักรซัพพลายที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 40 โครงการ รวม 17,110 ยูนิต คิดเป็นการลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 ส่งผลให้มูลค่ารวมของตลาดลดลงเหลือ 70,368 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในรอบทศวรรษที่ผ่านมาที่อยู่ที่ประมาณ 1 แสนล้านบาทถึง 38.53% ส่วนหนึ่งของปรากฏการณ์นี้ มาจากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์” เข้ามามีบทบาทครอบคลุมถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายใหม่ หรือคิดเป็นมูลค่า 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29% หรือ 6,416 ล้านบาท
เมื่อพิจารณาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ยอดเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่เฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิต การเปิดตัวที่ 17,110 ยูนิตในปี 2568 จึงสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือเกือบครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยในอดีต
ปี 2569: ทิศทางซัพพลายคอนโดมิเนียมและการปรับตัวของตลาด
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะยังคงเผชิญกับการทรงตัวของซัพพลาย โดยคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดขายเพียงประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงอย่างต่อเนื่องอีก 12.33% จากปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ไปในทิศทางเดียวกัน คือการลดจำนวนโครงการที่เปิดตัวและเลื่อนการเปิดขายออกไป ทำเลที่ได้รับความสนใจจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการขนาดกลางถึงขนาดเล็ก โดยมุ่งเน้นไปที่ทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการลงทุนที่ขยายไปยังตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น พื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ปัจจุบันยังคงไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ในปี 2569 มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงอาจไม่ใช่การฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว ซึ่งจะมีสัญญาณบวกบางประการที่เริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง” ภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวเสริม
โอกาสทองของตลาดคอนโดหรู และกลุ่มทุนผู้มั่งคั่ง
อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมตลาดจะยังคงประคองตัว แต่คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะเกิดการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในเซ็กเมนต์ตลาดระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการที่เปิดขายใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลหายาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มผู้มีฐานะมั่งคั่งยิ่งยวด (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งมีอำนาจในการจับจ่ายซื้อหาที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมได้อย่างไม่ลังเล
เทรนด์ที่น่าจับตามองอย่างยิ่งในปี 2569 คือการเปิดตัวโครงการที่กำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัด และตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ Prime CBD สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดสู่กลุ่มผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับคุณค่าและเอกลักษณ์เฉพาะตัว
ข้อเสนอแนะสำหรับผู้ประกอบการ: การพลิกวิกฤตเป็นโอกาส
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป ถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสำเร็จ โดยมีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่น่าพิจารณา ดังนี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเลซูเปอร์ไพรม์มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเดิมอยู่ในทำเลศักยภาพ หรือสามารถจัดหาที่ดินที่โดดเด่น เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาว
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูง และมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Store of Value) พวกเขามีความพร้อมและเต็มใจที่จะจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคาประมาณ 800,000 บาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยพิจารณาจากปัจจัยด้านทำเล การออกแบบ คุณภาพการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่องในทำเล CBD ประกอบกับต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทำให้เกิดการสนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น โปรดักต์ที่นำเสนอควรเน้นความเป็น “Rare Item,” “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตน้อย) และ “Branded Residence” (โครงการที่ร่วมกับแบรนด์ระดับโลก) เพื่อตอบสนองความต้องการเฉพาะของกลุ่มเป้าหมาย
การแข่งขันด้านคุณภาพ ไม่ใช่ปริมาณ: การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนจะเน้นไปที่ “คุณภาพ” ของโครงการเป็นหลัก มากกว่า “ปริมาณ” ผู้พัฒนาควรให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น การบริการหลังการขายที่เป็นเลิศ และการสร้างประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ เพื่อลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคา
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ผู้บริหารระดับสูง และ “Expats” (ผู้ที่อาศัยและทำงานในต่างประเทศ) ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงในเมืองหลวง การพัฒนาโครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน (Buy-to-Let) จะช่วยกระจายความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้ CBD และตามแนวรถไฟฟ้าสายหลัก ซึ่งยังคงมีดีมานด์เช่าอย่างต่อเนื่อง
ความท้าทายที่ต้องเผชิญในปี 2569
“ภัทรชัย” ได้เน้นย้ำถึงความท้าทายสำคัญ 5 ประการที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญในปี 2569:
ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในตลาดระดับกลางและล่างยังคงเปราะบาง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความรวดเร็วในการดูดซับซัพพลายในตลาด
ภาคการเงินที่เข้มงวด: สถาบันการเงินยังคงใช้ความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่อ ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่สูง: ราคาที่ดินใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูง ควบคู่ไปกับต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรงที่ยังไม่ลดลง ปัจจัยเหล่านี้เป็นแรงกดดันสำคัญต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง: การเลือกตั้งที่อาจเกิดขึ้นในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้ทิศทางนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้นยังไม่ชัดเจน ต้องติดตามมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่ออย่างใกล้ชิด นอกจากนี้ ยังอาจเกิดการชะลอการตัดสินใจลงทุนของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุนบางส่วน
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะการเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปอาจทำให้เผชิญกับตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัว ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไปอาจพลาดโอกาสในทำเลหายาก การบริหารจัดการ “Timing” หรือจังหวะเวลาจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
กลยุทธ์เชิงรุกเพื่อก้าวข้ามความท้าทาย
เพื่อรับมือกับความท้าทายเหล่านี้ บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่มุ่งเน้นการสร้างความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์:
เลือกสรรการลงทุนอย่างชาญฉลาด: มุ่งเน้นการลงทุนในโครงการที่มีทำเลศักยภาพชัดเจน และมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาดบนและตลาดลักเซอรี่ ซึ่งมี “ดีมานด์การซื้อที่แท้จริง” (Genuine Demand)
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการขนาดของโครงการและอัตราการลงทุนอย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องและความเสี่ยงที่ยอมรับได้
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: ทำให้การบริหารจัดการสภาพคล่องและกระแสเงินสดเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจ
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: เตรียมพร้อมรับมือและปรับกลยุทธ์อย่างยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงของนโยบายรัฐบาลใหม่
บทสรุป
ปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อาจจะไม่ได้ร้อนแรงเหมือนในอดีต แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีโอกาส การปรับตัว การมองหาช่องว่าง และการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้ออย่างแท้จริง คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ สำหรับผู้ประกอบการที่มองเห็นศักยภาพและพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์และลักเซอรี่ กำลังรอคอยการเข้ามาของผู้ลงทุนที่มีวิสัยทัศน์
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2569 นี้ หรือต้องการปรึกษาแนวทางการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ตลาดปัจจุบัน โปรดอย่ารอช้า ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมกันสร้างสรรค์ความสำเร็จในอนาคต
