ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569: ยุคทองของผู้มีกำลังซื้อสูง ปรับกลยุทธ์รับมือเศรษฐกิจผันผวน
เปิดศักราชใหม่ 2569 ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ เผชิญความท้าทาย แต่ก็แฝงด้วยโอกาสสำคัญสำหรับผู้ที่มีวิสัยทัศน์และกำลังซื้อสูง
จากข้อมูลเชิงลึกของ “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด สู่บทวิเคราะห์เจาะลึกตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ในปี 2568 ที่ผ่านมา สะท้อนภาพรวมการชะลอตัวของอุปทานใหม่ โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพียง 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งถือเป็นสถิติที่ต่ำที่สุดในรอบ 17 ปี หรืออยู่ในช่วง “Low Supply Cycle” โดยลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่ารวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงถึง 38.53% จากค่าเฉลี่ยที่เคยสูงถึง 1 แสนล้านบาท ปัจจัยหลักมาจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือ “บิ๊กแบรนด์อสังหาริมทรัพย์” เป็นผู้ขับเคลื่อนตลาดถึง 83.71% ของยูนิตที่เปิดขายทั้งหมด ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วนเพียง 16.29%
หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ มีอัตราการเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 34,700 ยูนิตต่อปี ตัวเลขของปี 2568 ที่มียอดเปิดตัวใหม่เพียงครึ่งเดียวของค่าเฉลี่ย จึงบ่งชี้ถึงการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญของตลาด
แนวโน้มปี 2569: ซัพพลายทรงตัว เน้นทำเลศักยภาพและกลุ่มเป้าหมายเฉพาะ
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จะยังคงทรงตัวในระดับต่ำ โดยคาดการณ์จะมีอุปทานเปิดขายใหม่ประมาณ 15,000 ยูนิต ลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่ารวมประมาณ 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์หลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป รวมถึงการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพสูงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสำคัญ และย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะกระจายการลงทุนไปยังตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านพักตากอากาศในเมืองท่องเที่ยวที่มีศักยภาพสูง โดยเฉพาะ “เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)” และ “จังหวัดภูเก็ต”
“สถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมนักสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติและคนไทยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว” ภัทรชัย กล่าวเสริม “ในปี 2569 ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไป ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว โดยมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏชัดขึ้นในเชิงโครงสร้าง”
อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในปี 2569 จะเห็นการแข่งขันที่ดุเดือดในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับ “ไฮเอนด์” และ “ลักเซอรี่” ในทำเลใจกลางเมือง แม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะเร่งเปิดตัว “โครงการระดับเรือธง” ในทำเลทองที่หาได้ยาก เช่น สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่ม “High Net Worth (HNW)” และ “Ultra High Net Worth (UHNW)” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจซื้อสูงและมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียม
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือการเปิดพรีเซลโครงการ ที่อาจมีการกำหนดราคาขายอย่างเป็นทางการถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่เป็น “Rare Item” ที่มีจำนวนยูนิตจำกัดและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพระดับ “Prime CBD” (Central Business District)
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับผู้ซื้อกำลังสูง
สำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปรับกลยุทธ์รับมือกับสภาวะตลาดในปี 2569 ควรพิจารณา 5 ประเด็นสำคัญ ดังนี้
โอกาสจากคอนโดหรูใจกลางเมือง: ทำเล “ซูเปอร์ไพรม์” ที่มีอุปทานใหม่จำกัด เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มี “แลนด์แบงก์” เดิมในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูง เพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” ที่สามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ให้กับแบรนด์ในระยะยาว การลงทุนในทำเลเหล่านี้ไม่เพียงแต่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ แต่ยังเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มที่ยั่งยืน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงและสินทรัพย์ที่สามารถ “รักษามูลค่า” ได้ในระยะยาว พวกเขามีความพร้อมและเต็มใจที่จะจ่ายเพื่อห้องชุดในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาท ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร การทำความเข้าใจความต้องการเฉพาะของกลุ่มนี้ รวมถึงการนำเสนอคุณสมบัติที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และความคาดหวังที่สูง คือกุญแจสำคัญ
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินในย่าน CBD ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการพัฒนาโครงการที่มุ่งเน้นความพิเศษและเอกลักษณ์ สนับสนุนการตั้งราคาขายที่สูงขึ้น การนำเสนอ “โปรดักต์” ที่เป็น “Rare Item”, “Low Density” (โครงการที่มีจำนวนยูนิตต่อพื้นที่น้อย) และ “Branded Residence” (คอนโดมิเนียมที่บริหารโดยแบรนด์โรงแรมชั้นนำ) จะช่วยสร้าง “New Price Benchmark” ให้กับตลาด
การแข่งขันด้านคุณภาพ แทนที่ปริมาณ: ในภาวะที่อุปทานใหม่มีจำกัด การแข่งขันจะมุ่งเน้นไปที่ “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ควรให้ความสำคัญกับการออกแบบที่โดดเด่น, การบริการหลังการขายที่เหนือระดับ, และการสร้าง “ประสบการณ์การอยู่อาศัย” ที่ประทับใจ ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการแข่งขันด้านราคาโดยตรง
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงมีดีมานด์ต่อเนื่อง จากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และ “Expats” (ผู้ที่ทำงานในต่างประเทศ) โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัยและเป็นการลงทุน (Investment Property) จะช่วยกระจายความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง การตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้เช่า
ความท้าทาย 5 ด้านที่ต้องเผชิญในปี 2569
อย่างไรก็ตาม “ภัทรชัย” ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายสำคัญ 5 ด้านที่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ จะต้องเผชิญในปี 2569:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคจะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความสามารถในการดูดซับอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด
ภาคการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ: สถาบันการเงินยังคงมีเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้ผู้ซื้อบางกลุ่มเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และกระแสเงินสดของผู้พัฒนาโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่ยังคงสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลง ซึ่งเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไรของโครงการ
ความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบาย: การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองที่อาจเกิดขึ้นหลังจากการเลือกตั้ง อาจส่งผลต่อความชัดเจนของนโยบายเศรษฐกิจในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน เพื่อรอดูท่าทีและมาตรการภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาษี และสินเชื่อ
ความเสี่ยงในการกำหนดจังหวะเปิดโครงการ: การเปิดตัวโครงการเร็วเกินไปในขณะที่ตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อาจเผชิญกับความเสี่ยงด้านการขาย ขณะที่การเปิดตัวช้าเกินไป อาจพลาดโอกาสในการเข้าถึงทำเลทองที่หายาก ดังนั้น การบริหาร “Timing” ในการเปิดตัวโครงการจึงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง
ข้อเสนอเชิงกลยุทธ์จาก Colliers ประเทศไทย
เพื่อรับมือกับความท้าทายและคว้าโอกาสในปี 2569 นี้ Colliers ประเทศไทย ได้นำเสนอข้อเสนอเชิงกลยุทธ์ที่สำคัญ 5 ประการ:
เลือกการลงทุนที่ชัดเจน: มุ่งเน้นการลงทุนเฉพาะในโครงการที่มี “ทำเล” และ “กลุ่มเป้าหมาย” ที่ชัดเจน หลีกเลี่ยงโครงการที่กระจายความเสี่ยงมากเกินไป
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: ให้ความสำคัญกับตลาด “บน” และ “ลักเซอรี่” ซึ่งเป็นกลุ่มที่มี “ดีมานด์ซื้อที่แท้จริง” และมีความสามารถในการตัดสินใจซื้อสูง
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: บริหารจัดการ “ขนาดของโครงการ” และ “อัตราการลงทุน” อย่างรอบคอบ เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพคล่องและความต้องการของตลาด
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: “สภาพคล่อง” และ “กระแสเงินสด” คือหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจในภาวะตลาดที่ผันผวน การบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยให้ธุรกิจสามารถผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายไปได้
ติดตามนโยบายภาครัฐและปรับกลยุทธ์: จับตาดู “นโยบายของรัฐบาลใหม่” อย่างใกล้ชิด และเตรียมพร้อมที่จะ “ปรับกลยุทธ์” ให้มีความยืดหยุ่น เพื่อตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาดและนโยบายที่อาจเกิดขึ้น
ในปี 2569 นี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ กำลังก้าวเข้าสู่ยุคใหม่ ที่เน้นความพิถีพิถัน คุณภาพ และการตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่ม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อสูง นี่คือช่วงเวลาที่คุณจะได้เห็นศักยภาพที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม และเป็นโอกาสในการลงทุนที่น่าจับตามอง
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่มีวิสัยทัศน์และความพร้อมในการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับ High-End หรือกำลังมองหาที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อนำทางธุรกิจของคุณในสภาวะตลาดเช่นนี้ อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมที่สุดสำหรับคุณ
