เจาะลึกผ่ากลยุทธ์ 41 บิ๊กคอร์ป “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ไทย: บทเรียนจากวิกฤตปี 66 สู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาฯ มากว่าทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 ถึง 2567 เป็นหนึ่งใน “บททดสอบที่โหดหินที่สุด” ครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย หลายคนเคยวาดฝันว่า Momentum จากปี 2565 จะเป็นสปริงบอร์ดให้ธุรกิจ Take off ได้อย่างสวยงาม แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราฉาดใหญ่ด้วยภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และมาตรการสินเชื่อที่เข้มงวดจนเลือดตาแทบกระเด็น
วันนี้ผมจะพาเจาะลึกข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่แค่ประคองตัว และใครที่กำลังบาดเจ็บหนัก ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในอดีต แต่มันคือเข็มทิศที่จะบอกทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์การลงทุนในปี 2026 ว่าเราควรจะวางเงินไว้ที่ไหน
ภาวะ “Hard Landing” ของตลาดอสังหาฯ และผลกระทบวงกว้าง
หากมองภาพรวมของปีที่ผ่านมา เราเห็นสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจนตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท ที่ทำได้เพียง 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่ามหาศาลอย่าง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าที่หายไปหลายพันล้านบาทสะท้อนถึงกำลังซื้อที่หดหาย โดยเฉพาะในกลุ่ม Mass Market ที่เจอปัญหา Bank Rejection Rate หรืออัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงทำลายสถิติ ทำให้การ กู้ซื้อบ้าน สำหรับคนทั่วไปกลายเป็นเรื่องยากเข็ญ
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก พบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะผู้เล่นระดับกลางถึงล่างที่พึ่งพากำลังซื้อกลุ่ม Real Demand ระดับราคา 3-5 ล้านบาท
แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN): รายได้ติดลบหนักถึง -28% สะท้อนถึงความท้าทายในการปรับตัวจากเจ้าตลาดคอนโดราคาประหยัด มาสู่ยุคที่คนรุ่นใหม่มองหา คอนโดติดรถไฟฟ้า ใน Segment ที่สูงขึ้น หรือหันไปเช่าแทนการซื้อ
ไรมอน แลนด์ (RML) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD): ติดลบในระดับ 20% กว่า ซึ่งชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ตลาด Luxury หากสินค้าไม่ตอบโจทย์ หรือบริหาร Cash Flow ไม่ดี ก็เจ็บตัวได้เช่นกัน
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): พี่ใหญ่ของวงการที่รายได้รวมหายไปถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณที่นักลงทุนต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด
บัลลังก์รายได้รวม: สงครามชิงแชมป์ระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี”
ท่ามกลางวิกฤต ย่อมมีฮีโร่ที่สามารถฝ่าคลื่นลมได้ ในสมรภูมิรายได้รวมปี 2566 เราได้เห็นการเฉือนคมที่ดุเดือดที่สุดครั้งหนึ่งใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์
แชมป์อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI)
ด้วยกลยุทธ์ Speed to Market และแบรนด์ที่แข็งแกร่งในใจคนรุ่นใหม่ แสนสิริกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% กลยุทธ์การรุกตลาด บ้านเดี่ยว ระดับลักซ์ชัวรี่ และคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ ทำให้แสนสิริสามารถปิดการขายได้รวดเร็ว แม้ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น
รองแชมป์: เอพี ไทยแลนด์ (AP)
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท ห่างกันเพียงหลักร้อยล้าน ความแข็งแกร่งของเอพีอยู่ที่พอร์ตสินค้าที่หลากหลาย ครอบคลุมทั้ง ทาวน์โฮม บ้านแฝด และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถกระจายความเสี่ยงได้ดีเยี่ยม
อันดับอื่นๆ ที่น่าสนใจ:
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่อันดับ 3 แม้รายได้จะลดลงบ้าง แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำและการบริหารงานแบบอนุรักษ์นิยม ทำให้ยังคงเป็นหุ้นขวัญใจสายปันผล
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: หล่นมาอยู่อันดับ 4 รายได้รวม 30,170 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท (SC): ยึดหัวหาดอันดับ 6 ด้วยจุดแข็งในตลาดบ้านหรูที่ลูกค้ามีกำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหา สินเชื่อบ้าน มากนัก
เจาะไส้ใน “รายได้จากการขาย” : ใครคือเจ้าตลาดตัวจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจเป็นภาพลวงตา เพราะมันรวมรายได้จากการบริหาร ค่าเช่า หรือกำไรพิเศษอื่นๆ แต่ถ้าจะดูฝีมือในการพัฒนาโครงการจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ดู ภาพการแข่งขันเปลี่ยนไปทันที!
มูลค่าตลาดรวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท หายไปถึง -11% จากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณเตือนภัยระดับสีแดงว่า Real Demand ในระบบกำลังมีปัญหา
เอพี ไทยแลนด์: ยืนหนึ่งเรื่องการขาย
เมื่อตัดรายได้พิเศษออก เอพีผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ทันทีด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท นี่คือข้อพิสูจน์ว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮม ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด และทีมขายมีความแข็งแกร่งที่สุดในปฐพี
แสนสิริ: ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท แต่สิ่งที่น่าประทับใจคือ แสนสิริเป็นเพียงไม่กี่รายที่รายได้จากการขาย “เติบโต” (+7%) สวนกระแสตลาดขาลง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: รายได้จากการขายลดลงถึง -38% เหลือเพียง 18,966 ล้านบาท ตกไปอยู่อันดับ 6 ในตารางยอดขาย ซึ่งสะท้อนว่าในปีดังกล่าว LH อาจจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อย หรือเน้นการระบายสต็อกเดิมมากกว่า
ม้ามืดที่ต้องจับตา: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
กลุ่มนี้ไม่ได้มีดีแค่ห้างสรรพสินค้า แต่กำลังรุกคืบเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% การใช้กลยุทธ์พัฒนาคอนโดและโรงแรมติดกับศูนย์การค้าของตัวเอง (Mixed-use) เป็นแต้มต่อที่คู่แข่งยากจะเลียนแบบ และนี่คือเทรนด์แห่งอนาคตปี 2026 อย่างแท้จริง
บรรทัดสุดท้าย “กำไรสุทธิ”: ความจริงที่เจ็บปวดและหอมหวาน
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง สาเหตุหลักมาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูง ค่าแรง และดอกเบี้ยจ่ายที่กัดกิน Margin
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ราชาแห่งกำไร (ด้วยกลยุทธ์พิเศษ)
แม้รายได้จากการขายจะตก แต่ LH กลับทำกำไรสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 7,495 ล้านบาท!
เคล็ดลับวิชาคือ “การบริหารพอร์ตสินทรัพย์” โดยในปีนั้นมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน รับรู้กำไรพิเศษถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่รู้จักเปลี่ยนสินทรัพย์ให้เป็นกระแสเงินสดในยามที่การขายบ้านทำได้ยาก
ศุภาลัย: ยังคงเป็น “เครื่องจักรทำกำไร” อันดับ 2 ที่ 6,083 ล้านบาท ด้วยนโยบายควบคุม Cost ที่เข้มงวดที่สุดในวงการ
เอพี: กำไร 6,054 ล้านบาท หายใจรดต้นคอศุภาลัยแบบสูสี
แสนสิริ: กำไรเติบโตก้าวกระโดด 42% แตะ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริงทั้งยอดขายและกำไร
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์และคำแนะนำสำหรับการลงทุนปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมด เราเห็นภาพชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุค K-Shaped Recovery หรือการฟื้นตัวแบบไม่ทั่วถึง
กลุ่มบนรอด กลุ่มล่างร่วง: ผู้พัฒนาที่เน้น โครงการบ้านหรู ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จะยังคงเติบโตได้ดี เพราะลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจาก ดอกเบี้ย และการ รีไฟแนนซ์บ้าน ก็ทำได้ง่ายกว่า
Brand Loyalty สำคัญกว่าทำเล: ผู้บริโภคยุคใหม่เลือกซื้อจากความเชื่อมั่น แบรนด์ใหญ่อย่าง AP, Sansiri, SC Asset จะกินรวบส่วนแบ่งตลาดมากขึ้น (Market Consolidation) ในขณะที่รายเล็กจะอยู่ยากขึ้น
Recurring Income คือเกราะป้องกัน: โมเดลธุรกิจของ LH และ CPN ที่มีรายได้จากค่าเช่าและบริการ จะเป็นโมเดลที่ยั่งยืนที่สุดในการรับมือกับความผันผวนของเศรษฐกิจ
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน:
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงเวลานี้คือโอกาสของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) ที่มีเครดิตดี
การเลือกทำเล: ให้มองหาทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตจริง เช่น โซนที่มีการขยายตัวของรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ หรือพื้นที่ EEC
การเลือกหุ้น: ให้โฟกัสที่บริษัทที่มี Cash Flow แข็งแกร่ง มี Backlog (ยอดขายรอโอน) สูง และมีการกระจายความเสี่ยงไปในธุรกิจอื่น (Diversification)
การขอสินเชื่อ: เตรียม Statement ให้พร้อม เดินบัญชีให้สวยงาม เพราะการ กู้ซื้อบ้าน ในปี 2026 ธนาคารจะตรวจสอบละเอียดยิบย่อยยิ่งกว่าเดิม
บทเรียนจากปี 66 บอกเราว่า “ความไม่แน่นอน คือความแน่นอน” บริษัทที่ปรับตัวได้ไวที่สุดเท่านั้นที่จะเป็นผู้ชนะ ไม่ใช่บริษัทที่ใหญ่ที่สุด สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือลงทุน อย่าดูแค่โปรโมชั่นหน้างาน แต่ให้ดูที่ความมั่นคงของผู้พัฒนาโครงการเป็นหลัก
หากคุณต้องการเจาะลึกข้อมูลทำเลทอง หรือต้องการที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบส่วนตัว เพื่อคัดสรรสินทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดในยุคเศรษฐกิจผันผวน อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือ
คลิกเพื่อรับคำปรึกษาและวิเคราะห์พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ของคุณกับทีมงานผู้เชี่ยวชาญได้ที่นี่ [ใส่ลิงก์เว็บไซต์/Line OA] หรือติดตามบทวิเคราะห์เจาะลึกรายสัปดาห์ได้ก่อนใคร
