เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” : บทสรุปผู้ชนะตัวจริง และทิศทางตลาดสู่อนาคต 2026
จากประสบการณ์กว่าทศวรรษในแวดวงการลงทุนและการพัฒนาที่ดิน ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมา เปรียบเสมือนบททดสอบสุดหินที่คัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอดในสนามรบที่เต็มไปด้วยความผันผวน ทั้งที่หลายฝ่ายต่างคาดการณ์ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) ต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นปีแห่งความผิดหวัง เมื่อแรงส่งทางเศรษฐกิจสะดุดลง ตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่แม้แต่ช่วง High Season ก็ไม่สามารถกู้สถานการณ์กลับมาได้
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เจาะลึกไส้ในว่าใครคือผู้ชนะที่แท้จริง และที่สำคัญกว่านั้นคือ ข้อมูลเหล่านี้กำลังบอกอะไรเราเกี่ยวกับทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังมุ่งหน้าสู่ปี 2026
ภาพรวมตลาด : เมื่อพายุโหมกระหน่ำใส่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากเรามองภาพกว้างของเม็ดเงินในระบบ ปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ความน่ากังวลซ่อนอยู่ในรายละเอียด เพราะเมื่อเจาะลึกลงไปพบว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่มีรายได้ลดลง
สาเหตุหลักไม่ได้มาจากฝั่งผู้พัฒนาโครงการเพียงอย่างเดียว แต่มาจาก “กำลังซื้อที่เปราะบาง” ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งสูงเป็นประวัติการณ์ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าใหญ่ของหลายบริษัท
รายชื่อบริษัทที่เจ็บตัวหนักในปีนี้ มีรายได้ติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, คันทรี่ กรุ๊ป, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในเซกเมนต์คอนโดมิเนียมระดับแมสและนิชมาร์เก็ตบางกลุ่ม กำลังเผชิญความท้าทายอย่างหนักในการระบายสต็อกสินค้า
ศึกชิงบัลลังก์รายได้ : แสนสิริ ปาดหน้า เอพี (ไทยแลนด์)
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในสมรภูมิเดือดย่อมมีขุนพลที่แข็งแกร่ง สำหรับปี 2566 การขับเคี่ยวแย่งชิงความเป็นเบอร์หนึ่งในแง่ “รายได้รวม” เป็นไปอย่างดุเดือดระหว่าง “แสนสิริ” และ “เอพี (ไทยแลนด์)”
ผลปรากฏว่า แสนสิริ คว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดไปครองที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12% เฉือนชนะคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ความสำเร็จของแสนสิริมาจากการรุกตลาด “บ้านหรู” และ “ลักชัวรี่คอนโด” ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) และได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า สะท้อนให้เห็นเทรนด์การลงทุนอสังหาฯ ที่เปลี่ยนไปสู่ตลาดบนมากขึ้น
ในขณะที่ Top 5 ของตารางยังมี ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท), แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา Top 10 บริษัทขนาดยักษ์ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้รวมหายไปถึง -18%, ศุภาลัย -10%, พฤกษา -9% และ ออริจิ้น -4% แม้แต่ เอพี เองก็ติดลบเล็กน้อย ข้อมูลนี้ชี้ชัดว่า ขนาดขององค์กรไม่ได้การันตีการเติบโตเสมอไปในยุคที่พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไว แต่กลยุทธ์การปรับตัวและความเร็ว (Agility) ในการบริหารพอร์ตสินค้าต่างหาก คือกุญแจสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
เจาะลึก “รายได้จากการขาย” : ใครคือเจ้าตลาด Real Demand?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือรายได้จากการลงทุนอื่น หากต้องการวัดฝีมือในการพัฒนาที่อยู่อาศัยจริงๆ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อกางตัวเลขนี้ออกมา ภาพของผู้นำตลาดเปลี่ยนไปทันที!
เอพี (ไทยแลนด์) ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดที่ 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความเป็นเจ้าตลาดแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ได้ดีที่สุด แม้ในภาวะตลาดซบเซา เอพียังคงรักษาฐานลูกค้าไว้ได้อย่างเหนียวแน่น
อันดับ 2 คือ แสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ซึ่งเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่รายได้จากการขายโตขึ้น 7% ส่วนอันดับ 3 คือ ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) พี่ใหญ่ที่ยังคงมาตรฐานการบริหารจัดการต้นทุนและการขายได้อย่างยอดเยี่ยม
จุดที่น่าสนใจที่สุดคือ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 13% ความสำเร็จของ SC Asset มาจากการครองใจตลาดบ้านเดี่ยวระดับบน ซึ่งสอดคล้องกับกลยุทธ์การเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง และมีความต้องการ ลงทุนบ้านหรู เพื่อเป็นทรัพย์สินระยะยาว
ในทางตรงกันข้าม ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท ลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายตก โดยเฉพาะ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจสำหรับแฟนคลับหุ้น LH แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์กำลังเพลี่ยงพล้ำ เพราะเกมของพวกเขาซับซ้อนกว่านั้น
ดาวรุ่งพุ่งแรง : เซ็นทรัลพัฒนา กับการรุกตลาดที่อยู่อาศัย
จะไม่พูดถึงไม่ได้เลยสำหรับ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มเครื่องร้อนในฝั่งที่อยู่อาศัย หลังจากปูพรมเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านติดศูนย์การค้ามาหลายปี ปี 2566 คือปีแห่งการเก็บเกี่ยว โดยทำรายได้จากการขายไปถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกระฉูด 103% จากปีก่อนหน้า
โมเดล “Mixed-use” ที่ผสานห้างสรรพสินค้าเข้ากับที่อยู่อาศัย กลายเป็นจุดแข็งที่คู่แข่งเลียนแบบได้ยาก และนี่คือเทรนด์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่จะยิ่งชัดเจนขึ้นในปี 2025-2026 การซื้อคอนโดติดห้างฯ ไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวกสบาย แต่เป็นการการันตีมูลค่าทรัพย์สิน (Capital Gain) ในอนาคต
บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) : กำไรสุทธิ คือความจริงเพียงหนึ่งเดียว
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ
แม้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จะมียอดขายที่ลดลงอย่างน่าใจหาย แต่เมื่อดูบรรทัดสุดท้าย พวกเขากลับยืนหนึ่งเป็นแชมป์ “กำไรสุทธิ” สูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท! กลยุทธ์เหนือชั้นของ LH คือการมีพอร์ตรายได้ประจำ (Recurring Income) จากธุรกิจโรงแรมและอสังหาฯ เพื่อเช่า รวมถึงกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรวมกว่า 2,500 ล้านบาท
นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการ: การกระจายความเสี่ยง (Diversification) คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุดในวันที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ผันผวน
รองลงมาคือ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) ที่ยังคงรักษาอัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ได้อย่างน่าทึ่ง ตามมาด้วย เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) และ แสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ที่กำไรเติบโตก้าวกระโดดถึง 42%
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมกำไรสุทธิของทั้งตลาดลดลง -11% และมีบริษัทขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด สะท้อนให้เห็นว่าสายป่านและการบริหารสภาพคล่อง (Cash Flow) คือชี้ชะตาความอยู่รอด
มองข้ามช็อต: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และเทรนด์ปี 2026
จากข้อมูลปี 2566 และสัญญาณตลาดต้นปี 2567 เราสามารถถอดรหัสแนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้าได้ดังนี้:
สงครามตลาดบน (Luxury War): ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหนีตายจากตลาดระดับล่างที่มีปัญหากู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate สูง) ไปสู่ตลาดลักชัวรี่มากขึ้น การ ลงทุนคอนโด ใจกลางเมือง และ บ้านเดี่ยวหรู ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น แต่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง
Pet-Friendly คือมาตรฐานใหม่: เทรนด์การเลี้ยงสัตว์เหมือนลูก (Pet Humanization) ทำให้คอนโดมิเนียมที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly) ไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่กลายเป็น “Must Have” ที่สามารถอัพราคาขายและค่าเช่าได้สูงกว่าโครงการทั่วไป
Wellness & Aging Society: ประเทศไทยก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุเต็มรูปแบบ โครงการที่ผนวกบริการด้านสุขภาพ (Wellness) และการออกแบบเพื่อผู้สูงวัย (Universal Design) จะเป็นที่ต้องการสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและคนไทยวัยเกษียณที่มีเงินเก็บ
อัตราดอกเบี้ยและการรีไฟแนนซ์: ทิศทางดอกเบี้ยที่อาจเริ่มทรงตัวหรือปรับลงเล็กน้อยในปีหน้า จะเป็นปัจจัยบวก คำค้นหาอย่าง “รีไฟแนนซ์บ้าน” และ “สินเชื่อบ้านแลกเงิน” จะยังคงสูงต่อเนื่อง ผู้บริโภคจะฉลาดเลือกและเปรียบเทียบข้อเสนอธนาคารมากขึ้น
Green Real Estate: มาตรฐาน ESG ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป ผู้บริโภคยุคใหม่และนักลงทุนสถาบันจะให้ความสำคัญกับอาคารประหยัดพลังงานและการก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะส่งผลต่อราคาประเมินและความง่ายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร
บทสรุปสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน นี่คือช่วงเวลาแห่ง “โอกาส” ในตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market)
หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัย หรือต้องการ กู้ซื้อบ้าน ช่วงเวลานี้คุณมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด โปรโมชั่นระบายสต็อกของบริษัทต่างๆ จะออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ (Ready to move) ที่มักมาพร้อมข้อเสนอ “ฟรีโอน-ฟรีจดจำนอง” หรือส่วนลดเงินสดหลักแสน
สำหรับนักลงทุน การเลือกหุ้นในกลุ่ม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิจารณาให้ลึกกว่าแค่ยอดขาย ให้มองหาบริษัทที่มี Recurring Income แข็งแกร่ง มีการกระจายพอร์ตไปยังธุรกิจอื่น และสามารถรักษากระแสเงินสดได้ดีในยามวิกฤต ดังเช่นโมเดลที่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ ออริจิ้น พยายามทำ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากยุคที่ใครสร้างอะไรก็ขายได้ เข้าสู่ยุค “Selection” ที่คุณภาพ ทำเล และแบรนด์ คือตัวตัดสิน
อย่ารอให้ตลาดฟื้นตัวจนราคาวิ่งหนีคุณไป หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการเลือกช้อน “ของดีราคาถูก” เข้าพอร์ต ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุนระยะยาว เริ่มต้นศึกษาข้อมูล วางแผนการเงิน และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่วันนี้ เพื่อก้าวเข้าสู่ปี 2026 ในฐานะผู้ชนะในเกมอสังหาริมทรัพย์
