ผ่าวิกฤต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจาก “ปีแห่งความผิดหวัง” สู่ทิศทางตลาดและเทรนด์ใหม่ปี 2026
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อที่ผ่านมา คงปฏิเสธไม่ได้ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปรียบเสมือนชีพจรสำคัญที่บ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินของประเทศ ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่า 10 ปี ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สำหรับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน ถือเป็น “Case Study” ระดับมาสเตอร์คลาสที่นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคต้องทำความเข้าใจอย่างลึกซึ้ง
หลายคนคาดการณ์ว่าหลังจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณ Take off ธุรกิจน่าจะกลับมาสดใส แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจังด้วยภาวะ “ชะลอตัวแบบลากยาว” ตั้งแต่ก่อนเลือกตั้งจนถึงสิ้นปี แม้แต่ไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season ก็ยังเงียบเหงา บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง วิเคราะห์ผู้ชนะ-ผู้แพ้ และฉายภาพอนาคตสู่ปี 2026 ว่าทิศทางลมจะเปลี่ยนไปทางไหน
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมสะดุด ขาลงหรือแค่พักฐาน?
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (SET) จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าสนใจและน่าตกใจไปพร้อมๆ กัน ในปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 รายนี้ ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ดูมหาศาลครับ แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท กลับกลายเป็นว่ารายได้ลดลง -1.2%
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในโลกธุรกิจที่มีมูลค่าการหมุนเวียนสูง การติดลบแม้เพียงทศนิยมก็ส่งสัญญาณถึงความผิดปกติของกำลังซื้อและความเชื่อมั่น เมื่อเจาะลึกลงไปในรายบริษัท พบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง
ใครเจ็บหนักสุดในสมรภูมินี้?
ในสภาวะที่ดอกเบี้ยผันผวนและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง กลุ่มที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงคือผู้พัฒนาอสังหาฯ ที่ปรับตัวไม่ทันต่อพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้รวมติดลบหนักถึง -28% ตามมาด้วย ไรมอน แลนด์ -26%, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ -23% และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ -22%
แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่มักจะเป็นเสาหลักของวงการ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% นี่คือสัญญาณเตือนภัยว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งที่สุดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่อาจต้านทานกระแสลมแรงทางเศรษฐกิจได้ หากไม่มีการปรับพอร์ตโฟลิโอที่ชาญฉลาดพอ
ที่น่าสนใจคือใน Top 10 ของบริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง ไม่ว่าจะเป็น ศุภาลัย (-10%), พฤกษา โฮลดิ้ง (-9%) หรือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (-4%) สะท้อนให้เห็นว่า ขนาดขององค์กรไม่ใช่เกราะป้องกันความเสี่ยงเสมอไป
ศึกชิงบัลลังก์เจ้าตลาด: แสนสิริ vs เอพี (ไทยแลนด์)
การแข่งขันในปีที่ผ่านมาเปรียบเสมือนหนังดราม่าฟอร์มยักษ์ เมื่อวัดกันที่ “รายได้รวม” แชมป์เปี้ยนในปีนี้ตกเป็นของ แสนสิริ ที่กวาดรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% สวนกระแสตลาดอย่างน่าชื่นชม การเติบโตนี้เกิดจากกลยุทธ์การตลาดที่แม่นยำและการเจาะกลุ่มลูกค้า Luxury ที่ยังมีกำลังซื้อสูง ซึ่งเป็นเทรนด์ที่ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงการวางแผนโครงการในปี 2026
อันดับ 2 ตกเป็นของคู่แข่งตลอดกาลอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท เฉือนกันเพียงปลายจมูก แม้เอพีจะติดลบเล็กน้อย แต่ศักยภาพในการบริหารจัดการพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูงยังถือว่าแข็งแกร่งมากใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
สรุป 10 อันดับรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท: 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์: 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้: 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้: 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท: 15,066 ล้านบาท
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดสมรรถภาพที่แท้จริง
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่รายได้รวมอาจเป็นภาพลวงตา เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากการลงทุน ค่าเช่า หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ดังนั้น หากจะวัดว่าใครคือ “นักขายตัวจริง” ใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เพียวๆ
เมื่อกรองข้อมูลออกมาแล้ว ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้สะท้อนภาวะ “Real Demand” หรือความต้องการซื้อจริงที่หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) ของสินเชื่อบ้านที่พุ่งสูงขึ้น เป็นปัจจัยหลักที่ฉุดรั้งตัวเลขนี้
ในสังเวียนนี้ เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือ ทั้งสองบริษัทนี้เป็นเพียงส่วนน้อยในตลาดที่ยังสามารถสร้างการเติบโตของยอดขายได้ (แสนสิริโต 7%) ท่ามกลางคู่แข่งที่ยอดขายร่วงกราวรูด
ความเจ็บปวดของผู้เล่นรายอื่น:
ไรมอน แลนด์ ยอดขายหายไปถึง -78%
แอล.พี.เอ็น. (LPN) ลดลงเกือบ -40%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ลดลง -38%
ตัวเลขเหล่านี้บอกเราว่า ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง และตลาดบ้านที่ไม่มีจุดขายที่แตกต่าง กำลังเข้าสู่ Red Ocean ที่แข่งขันกันด้วยราคาจนเจ็บตัว หรือไม่ก็ลูกค้ากลุ่มนี้หมดกำลังในการผ่อนชำระไปแล้ว ซึ่งสอดคล้องกับยอดค้นหาคำว่า รีไฟแนนซ์บ้าน และ ปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ที่เพิ่มสูงขึ้นใน Google Trends
ม้ามืดที่ต้องจับตามอง: เซ็นทรัลพัฒนา
ท่ามกลางตัวเลขสีแดง ยังมีดาวรุ่งที่พุ่งทะยานขึ้นมาอย่างน่าจับตามอง นั่นคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) หลังจากปูพรมขยายพอร์ตที่อยู่อาศัย (Residence) ติดกับศูนย์การค้าทั่วประเทศ ปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปีก่อน นี่คือบทพิสูจน์ว่าโมเดล “Mixed-use” ที่ผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับไลฟ์สไตล์ คือทางรอดและทางรุ่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยุคใหม่
บรรทัดสุดท้าย (Net Profit): กำไรคือพระเจ้า
“ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ แม้จะขายดีแค่ไหน แต่ถ้าบริหารต้นทุนไม่ได้ ก็เปล่าประโยชน์ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้ยอดขายบ้านจะตก แต่กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากการบริหารพอร์ต “Recurring Income” และกำไรพิเศษ 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน นี่คือความเก๋าเกมของ LH ที่กระจายความเสี่ยงได้ยอดเยี่ยม ทำให้อันดับ 2 อย่างศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และเอพี (กำไร 6,054 ล้านบาท) ต้องยอมจำนน
แสนสิริเองก็ไม่น้อยหน้า ทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดด 42% ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนประสิทธิภาพการบริหารจัดการ (Cost Control) ที่ดีขึ้นมาก
วิเคราะห์เทรนด์สู่อนาคต: จากปี 2567 มุ่งสู่ 2026
จากข้อมูลทั้งหมด ผมขอสรุปและวิเคราะห์แนวโน้มของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ยุค 2026 เพื่อให้ผู้อ่านได้เตรียมตัวรับมือ ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรอง (Selections & Segmentation)
หมดยุคที่เปิดโครงการอะไรมาก็ขายได้ ตลาดในปี 2026 จะเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีคุณภาพ (Real Demand) เท่านั้น กลุ่มเก็งกำไรจะหายไปเกือบหมด ผู้พัฒนาจะหันมาเจาะกลุ่ม Niche Market มากขึ้น เช่น Pet Friendly Condo (คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้), Wellness Residence (บ้านเพื่อสุขภาพสำหรับผู้สูงวัย) และบ้านประหยัดพลังงาน (Green Home) ซึ่งเป็นคีย์เวิร์ดที่มีมูลค่าสูง
ดอกเบี้ยและสินเชื่อ ยังเป็นตัวแปรหลัก
แม้เทรนด์ดอกเบี้ยโลกอาจจะเริ่มทรงตัว แต่ธนาคารในไทยยังคงเข้มงวดเรื่องการปล่อย สินเชื่อบ้าน อย่างมาก การตรวจเครดิตบูโรจะละเอียดขึ้น ผู้กู้ที่มีวินัยทางการเงินเท่านั้นที่จะเข้าถึงสินเชื่อได้ ดังนั้นคำแนะนำสำหรับผู้ที่วางแผนจะ ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า คือต้องเคลียร์หนี้บัตรเครดิตและสร้าง Statement ให้สวยงามตั้งแต่เนิ่นๆ
ทำเลศักยภาพใหม่ ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้า
ในอดีต คอนโดติดรถไฟฟ้า คือสูตรสำเร็จ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในเมืองพุ่งสูงจนราคาขายต่อตารางเมตรแพงเกินเอื้อม ผู้บริโภคเริ่มมองหาทำเลส่วนต่อขยาย (Extension Lines) หรือทำเลชานเมืองที่เดินทางสะดวกด้วยทางด่วน บ้านเดี่ยวชานเมืองที่มีพื้นที่ Work from Home จะยังคงเป็นที่ต้องการสูงกว่าคอนโดรูหนูใจกลางเมือง
การปรับตัวของ Developer สู่ธุรกิจบริการ
เราจะเห็น Developer หันมาทำธุรกิจบริการมากขึ้น เช่น บริการบริหารนิติบุคคล บริการซ่อมแซมบ้าน หรือแม้แต่ธุรกิจโรงแรมและศูนย์การค้า เพื่อลดความเสี่ยงจากการพึ่งพารายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว เหมือนโมเดลที่ LH และ Origin พยายามทำ
เทคโนโลยีและการก่อสร้าง (PropTech)
เพื่อลดต้นทุนและแก้ปัญหาขาดแคลนแรงงาน การก่อสร้างแบบ Precast และ Modular จะถูกนำมาใช้เต็มรูปแบบ รวมถึงการนำ AI มาช่วยวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าเพื่อนำเสนอสินค้าที่ตรงใจที่สุด
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้บริโภค ช่วงเวลานี้คือโอกาสทองในการ “ช้อปของดีราคาถูก” เพราะ Developer หลายเจ้าจำเป็นต้องระบายสต็อก (Inventory) ออกมาเพื่อดึงเงินสดกลับ ท่านสามารถต่อรองราคาและโปรโมชั่นได้มากกว่าปกติ โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่
สำหรับนักลงทุน การเลือกสินทรัพย์ต้องเน้นที่ “Yield” หรือผลตอบแทนจากการเช่าที่แท้จริง มากกว่าการหวังกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในระยะสั้น การมองหาทำเลที่มี Demand การเช่าสูง เช่น ใกล้มหาวิทยาลัย หรือใกล้นิคมอุตสาหกรรม ยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัย
อย่าปล่อยให้โอกาสในวิกฤตหลุดลอยไป หากคุณกำลังมองหาบ้านหลังแรก หรือต้องการปรับพอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ให้รองรับอนาคต การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและการเปรียบเทียบข้อมูล สินเชื่อบ้าน และ รีไฟแนนซ์ จากหลายธนาคารคือจุดเริ่มต้นที่สำคัญที่สุด
เริ่มวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งและมั่นคงในปี 2026 และตลอดไป.
