ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทายที่รอการพิสูจน์ และการปรับกลยุทธ์เพื่อความอยู่รอด
บทความฉบับนี้จะพาเจาะลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 41 แห่ง ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง จากภาพรวมที่คาดการณ์ไว้ว่าปี 2566 จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หลังจากการชะลอตัวที่เกิดขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ในประเทศไทย กลับกลายเป็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่เห็นสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน และสถานการณ์ที่ปรากฏนี้ก็ยังคงต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาสิบปี ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดมาหลายครั้ง แต่ปี 2566 นี้มีความพิเศษด้วยปัจจัยที่ซับซ้อน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวครั้งใหญ่ เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่เป็นใจนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่สะท้อนความจริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมา พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่หลายบริษัทต้องเผชิญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนัก โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) โดยติดลบไปราวๆ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริผงาดขึ้นเป็นแชมป์รายได้รวม
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ แสนสิริ (SIRI) สามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) (เดิมคือ Major Cineplex Group) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Origin Property ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 บางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำด้านยอดขาย ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ครองแชมป์ยอดขาย นำหน้าคู่แข่งด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถกลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขายรวม 32,829 ล้านบาท แสนสิริยังคงเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ในอันดับ 4 ซึ่งสามารถก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในส่วนของยอดขายถึง 13% อันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 โดยอยู่ในอันดับ 6 ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยยอดขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้รายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ได้ที่อันดับ 8 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality Houses (QH) ด้วยยอดขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยยอดขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการและการทำกำไร
ในท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือผลกำไรสุทธิที่บริษัทสามารถทำได้ เพราะแม้จะมียอดขายสูง แต่หากกำไรน้อย ก็ถือว่าไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโรคโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ แต่มีปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลงมาก แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ Land and Houses สามารถทำกำไรได้สูงในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งมีมูลค่ากำไรประมาณ 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ อันดับ 2 อย่าง Supalai ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็น่าจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ไปได้
อันดับ 3 คือ AP (Thailand) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วยแสนสิริ ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
อันดับ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับ 7 อย่าง Quality Houses ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานั้น สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ซึ่งผู้เล่นในตลาดจำเป็นต้องปรับตัวและวางกลยุทธ์เพื่อรับมือกับความผันผวนต่างๆ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าบริษัทที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี มีความเข้าใจในความต้องการของตลาด และสามารถสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างตรงจุด จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ท่ามกลางสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณเป็นนักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การติดตามผลประกอบการของบริษัทต่างๆ และทำความเข้าใจปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาด จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้อง การวิเคราะห์เชิงลึกถึงกลยุทธ์ของแต่ละบริษัท รวมถึงการคาดการณ์แนวโน้มตลาดในอนาคต จะช่วยให้คุณมองเห็นโอกาสและเตรียมพร้อมรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึง
เราพร้อมให้คำปรึกษาและข้อมูลเชิงลึก เพื่อช่วยให้คุณนำทางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้อย่างมั่นใจ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเฉพาะบุคคล และร่วมวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาดสำหรับอนาคตของคุณ
