เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 และทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยถือเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าปี 2565 จะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงต้านมหาศาล ทั้งจากภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงปัจจัยทางเศรษฐกิจที่รุมเร้าตลอดทั้งปี จนทำให้ช่วงไตรมาส 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นกลับเงียบเหงากว่าที่ควรจะเป็น และส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องมายังภาพรวมของปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์งบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อตีแผ่ว่า “ใครคือผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องปรับตัว
จากการประมวลผลข้อมูลตลอดทั้งปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งทำรายได้รวมกันที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากดูรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขนี้สะท้อนให้เห็นว่าไม่ใช่ทุกรายที่จะผ่านมรสุมนี้ไปได้โดยไร้รอยขีดข่วน โดยเฉพาะกลุ่มที่เน้นตลาดระดับกลาง-ล่างซึ่งได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น
กลุ่มที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% นำโดย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ (CGD) รวมถึงกลุ่มบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าแม้แต่ผู้เล่นระดับแถวหน้ายังต้องเผชิญกับความท้าทายในการบริหารพอร์ตโฟลิโอ
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวที่สูสี
หากจัดอันดับตามรายได้รวม แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างน่าเสียดาย ส่วนอันดับ 3-5 ตกเป็นของ ศุภาลัย (SPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม การดูแค่รายได้รวมอาจจะไม่สะท้อนภาพจริง เพราะบางบริษัทมีรายได้จากส่วนอื่น (เช่น รายได้จากการเช่าหรือบริหาร) เข้ามาเสริม ดังนั้น การโฟกัสที่ รายได้จากการขาย จึงเป็นตัวชี้วัดศักยภาพในการทำธุรกิจหลักที่ชัดเจนที่สุด
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ
ในมุมของรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัททำได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อน โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มีรายได้จากส่วนนี้ลดลงอย่างน่ากังวล สำหรับอันดับ 1 ในหมวดรายได้จากการขาย คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำได้ 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริไปได้สำเร็จ ขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC) คือหนึ่งในม้ามืดที่เติบโตได้โดดเด่นถึง 13% และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก็โชว์ศักยภาพหลังเริ่มรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจังด้วยอัตราการเติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
บทสรุปกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือตัวบ่งชี้ความอยู่รอด ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ยังคงมีผลประกอบการขาดทุน หรือสะสมขาดทุนต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในด้านของ การบริหารจัดการกำไร, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนทำให้ตัวเลขกำไรโดดเด่นขึ้นมาทันที ตามด้วย ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) ซึ่งเบียดกันมาแบบหายใจรดต้นคอ ส่วน แสนสิริ ถือเป็นดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตถึง 42% ในปีนี้
กลยุทธ์และการปรับตัวสู่ปี 2567
ท่ามกลางสภาวะตลาดที่มีความผันผวนสูง นักลงทุนและผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ Selective Investment และการบริหารสภาพคล่องอย่างเข้มงวด การมุ่งเน้นไปที่โครงการแนวราบระดับบน หรือทำเลที่มีกำลังซื้อสูง (High-end and Luxury market) ยังคงเป็นอาวุธสำคัญที่จะช่วยรักษาอัตรากำไร (Profit Margin) ไว้ได้ในขณะที่ตลาดระดับแมสชะลอตัว
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือกำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์เชิงลึกจากข้อมูลปี 2566 เป็นเพียงก้าวแรกเท่านั้น การเข้าใจโครงสร้างทางการเงินและทิศทางการเปิดโครงการใหม่ในปี 2567 จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือวิเคราะห์เจาะจงรายโครงการเพื่อการลงทุนที่ชาญฉลาด อย่ารอช้า! ติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำแนะนำที่ตรงจุดสำหรับพอร์ตการลงทุนของคุณให้เติบโตอย่างมั่นคงในทุกสถานการณ์
