เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย, กลยุทธ์, และผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะนักวิเคราะห์ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เห็นความผันผวนและพลวัตของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 กลับกลายเป็นปีแห่งการชะลอตัวที่ทอดยาว ต่อเนื่องจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ทำให้บรรยากาศตลาดเย็นลง และแม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หวัง จนเข้าสู่ปี 2567 ความกังวลนี้ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องเผชิญ
ภายใต้สถานการณ์เช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินความสามารถในการปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้น พร้อมชี้ชัดว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งและคว้าชัยในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณารายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้รวมลดลง ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการชะลอตัวที่แผ่ขยายเป็นวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบเกิน 20% ได้แก่ L.P.N. Development (-28%), Eastern Star Real Estate (-28%), และ Country Group Development (-28%) นอกจากนี้ Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%), และ Siamese Asset (-21%) ก็เผชิญกับตัวเลขที่น่ากังวลเช่นกัน
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากแนวโน้มนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%), และ Origin Property (-4%) ก็อยู่ในกลุ่มที่รายได้รวมถดถอย
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
แม้จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ แสนสิริ ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้านรายได้รวมสูงสุด ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (Siri): 39,082 ล้านบาท (+12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท (-0.8%)
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท (-18%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท (-9%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท (-4%)
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: การปรับเปลี่ยนขั้วอำนาจ
หากเราวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงตามหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ รายได้จากการขาย เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป การมองเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพรวมทั้งหมด เนื่องจากบางบริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม
โดยรวมแล้ว 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่ประสบปัญหา รายได้จากการขายลดลง
บริษัทอย่าง Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่ดิ่งลงถึง -78%, L.P.N. Development เกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในอดีต ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่รายใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย: การปรับตัวสู่ยุคใหม่
AP (Thailand) แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในตลาด รายได้จากการขาย โดยสามารถทำรายได้รวมไปได้ 36,927 ล้านบาท ขึ้นนำหน้าแสนสิริที่ 32,829 ล้านบาท แม้ว่าแสนสิริจะอยู่ในกลุ่ม 2 บริษัทที่สามารถเติบโตด้านรายได้จากการขายได้ถึง 7% ก็ตาม
ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ตามมาเป็นอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 32,829 ล้านบาท (+7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (+13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (-38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตา หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลลัพธ์ที่ชัดเจน โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ในท้ายที่สุดแล้ว กำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จและการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบ ภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาถึง 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่อีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งเจ้าแห่งกำไร: เบื้องหลังกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่กำไรที่สูงนี้ ส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ ศุภาลัย คงก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
แสนสิริ แสดงพัฒนาการที่ก้าวกระโดดด้านกำไร ด้วยตัวเลข 5,846 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 42% Origin Property ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง -25% จากปีก่อนหน้าก็ตาม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (Siri): 5,846 ล้านบาท (+42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลผลประกอบการจาก 41 บริษัทนี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญในปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อรับมือกับปัจจัยต่างๆ ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจ, นโยบายรัฐ, และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน การวิเคราะห์เชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้เห็นภาพรวมและโอกาสในการตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำ
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้มและกลยุทธ์การลงทุนที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
