เจาะลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้ที่แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบครั้งสำคัญสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย จากที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดต่อยอดจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับกลายเป็นปีที่ตลาดเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยืดเยื้อต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่มักจะคึกคักในช่วงไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ส่งผลให้ภาพรวมของปี 2567 ยังคงมีแนวโน้มที่ท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และเพื่อประเมินขีดความสามารถของบริษัทต่างๆ ในการรับมือกับสภาวะเช่นนี้ Property Mentor จึงได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้ และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมินี้
ภาพรวมรายได้: ความท้าทายที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
เมื่อพิจารณาภาพรวม บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ตัวเลขนี้ลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์ในระดับบริษัทเผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมปรับตัวลดลง ซึ่งสะท้อนถึงผลกระทบในวงกว้างของสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวย
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
“การบริหารจัดการต้นทุนและการปรับตัวให้เข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถรักษาการเติบโตของรายได้ไว้ได้ในภาวะเช่นนี้”
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
แม้ว่ารายได้รวมจะสะท้อนถึงภาพรวมของธุรกิจ แต่สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง จะทราบดีว่า “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมาจากแหล่งอื่น ๆ เช่น การบริหารโครงการ การลงทุน หรือการขายสินทรัพย์ ซึ่งอาจไม่ใช่ผลจากการดำเนินธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เห็นได้ชัดว่าได้รับผลกระทบหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
“การทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนรายได้จากการขายอย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย หรือการบริหารจัดการช่องทางการขายที่หลากหลาย จะเป็นรากฐานสำคัญในการสร้างความมั่นคงให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566
ภายใต้สภาวะตลาดที่ท้าทาย บริษัทที่สามารถรักษาอันดับผู้นำด้านรายได้รวมไว้ได้ ถือเป็นเครื่องยืนยันถึงความแข็งแกร่งและศักยภาพในการบริหารจัดการ
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ Univentures)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566
เมื่อโฟกัสที่รายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ ตัวเลขอันดับอาจมีการปรับเปลี่ยน สะท้อนถึงความแตกต่างในโมเดลธุรกิจและการบริหารจัดการ
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างรวดเร็วของบริษัทที่สามารถปรับตัวและเข้าถึงตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
“ในโลกของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันสูง การมีกลยุทธ์การขายที่แข็งแกร่งและผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้บริษัทสามารถบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจได้”
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดสุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การดำเนินงาน และความสามารถในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ยิ่งน่าเป็นห่วงเมื่อมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
“การบริหารจัดการทางการเงินอย่างรอบคอบ ควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุนการดำเนินงานอย่างมีวินัย คือสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งยวดในทุกสภาวะตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาวะที่เศรษฐกิจมีความผันผวน”
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566
การประเมินบริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุด จะช่วยให้เราเห็นภาพของบริษัทที่มีการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพอย่างแท้จริง
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (ปีนี้ได้รับประโยชน์จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษ)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางในอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงภาพรวมของอุตสาหกรรมที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าจะมีบางบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตหรือมีผลกำไรที่น่าพอใจได้ แต่โดยรวมแล้ว ตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและปัจจัยภายใน
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาด กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่ การวิเคราะห์อย่างรอบด้านและการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อวางแผนธุรกิจสำหรับอนาคต การทำความเข้าใจกับภาพรวมของตลาดและปัจจัยที่ขับเคลื่อนความสำเร็จของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญอย่างยิ่ง
อย่าพลาดโอกาสในการคว้าความสำเร็จในตลาดอสังหาริมทรัพย์! ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์การลงทุนหรือการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้แข็งแกร่งและยั่งยืนในยุคใหม่
