เจาะลึกสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2566-2567: บทเรียนราคาแพงและการปรับตัวสู่ยุคใหม่ของ 41 บิ๊กอสังหาฯ ในไทย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูจนถึงช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งรอบสองในความรู้สึก ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาคือ “บททดสอบของจริง” ที่พิสูจน์ว่าใครคือตัวจริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลายคนเคยมองว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาดมาได้ ปี 2565 จะเป็นฐานรากที่แข็งแกร่งส่งต่อแรงส่ง (Momentum) ให้ปี 2566 กลายเป็นปีแห่งการพุ่งทะยาน แต่ความจริงกลับไม่ได้เป็นเช่นนั้น ตลาดกลับตกอยู่ในสภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงจากปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ดอกเบี้ยขาขึ้น และสถานการณ์ทางการเมืองที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน
เมื่อเราวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เราจะเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยที่น่าสนใจมาก รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แต่ความน่ากังวลที่แท้จริงซ่อนอยู่ในรายละเอียด เพราะมีบริษัทถึง 25 แห่งจาก 41 แห่งที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือสัญญาณเตือนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับสภาวะ “K-Shaped Recovery” หรือการฟื้นตัวที่ไม่เท่าเทียมกันอย่างชัดเจน
หากจะพูดถึงผู้ชนะในเชิง “รายได้รวม” ในปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่า แสนสิริ (Sansiri) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมจนก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวมกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ โดยสามารถเฉือนเอาชนะเบอร์หนึ่งปีก่อนอย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ส่วนรายอื่นๆ ใน Top 5 อย่าง ศุภาลัย (Supalai), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa) ต่างก็เผชิญกับรายได้ที่หดตัวลงตั้งแต่ -1% ไปจนถึง -18%
ในมุมมองของนักวิเคราะห์และผู้เชี่ยวชาญ การดูแค่รายได้รวมอาจยังไม่เพียงพอที่จะตัดสินความแข็งแกร่งในการขาย เราต้องเจาะลึกไปที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นหัวใจหลักของการทำธุรกิจอสังหาฯ หากเรามัดรวมเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่าตัวเลขอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างรุนแรงสำหรับอุตสาหกรรมนี้ และที่น่าตกใจคือบริษัทกว่า 30 แห่งมียอดขายติดลบ โดยเฉพาะกลุ่มระดับบนอย่าง ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายวูบไปถึง 78% หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เน้นความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มียอดขายลดลงถึง 38%
สาเหตุสำคัญที่ทำให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เผชิญความลำบากในปี 2566 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 คือการที่ผู้บริโภคเข้าถึง สินเชื่อบ้าน ได้ยากขึ้น ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเนื่องจากกังวลเรื่องหนี้เสีย (NPL) โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาล่างถึงกลาง ส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ หลายคนที่ต้องการ ลงทุนอสังหา หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงต่างต้องชะลอการตัดสินใจออกไป ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการเองก็ต้องแบกรับต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อและการปรับขึ้นของค่าแรง
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตยังมีโอกาสเสมอ เราเห็นการปรับตัวที่น่าสนใจของ เอพี ไทยแลนด์ ที่ยังคงรักษาแชมป์รายได้จากการขายสูงสุดไว้ได้ที่ 36,927 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทุกเซกเมนต์ และการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่มีประสิทธิภาพ อีกหนึ่งกลุ่มที่น่าจับตามองมากคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มรุกคืบเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% อยู่ที่ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการใช้โมเดล Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นศูนย์กลางยังคงจูงใจกำลังซื้อในพื้นที่ได้เป็นอย่างดี
เมื่อมาดูในส่วนของ “กำไรสุทธิ” ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดไว้ได้ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่การมีกลยุทธ์ด้านการลงทุนที่หลากหลาย เช่น การขายโรงแรมเข้ากองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ช่วยให้บริษัทมีกำไรพิเศษเข้ามาเติมเต็มส่วนที่หายไปได้ ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ตามมาติดๆ ด้วยกำไรที่สูสีกันในระดับ 6,000 ล้านบาท ส่วนแสนสิริเองก็โชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไรที่เติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการโอนโครงการระดับลักชัวรีที่มีมาร์จิ้นสูง
ก้าวสู่ปี 2567 และมองไกลไปถึงปี 2569 ผมเชื่อว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเปลี่ยนผ่านเข้าสู่ยุคของ “Real Demand & Quality” อย่างเต็มรูปแบบ การปั่นกระแสเก็งกำไรใน คอนโดมิเนียม จะลดน้อยลงไปมาก นักลงทุนจะมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่า (Yield) ที่ยั่งยืนมากกว่ากำไรจากการขายต่อ (Capital Gain) ในระยะสั้น ปัจจัยเรื่อง ทำเลทอง ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ โดยเฉพาะโครงการ คอนโดติดรถไฟฟ้า และ บ้านเดี่ยว ในโซนที่เดินทางสะดวกใกล้ทางด่วนหรือรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ที่เพิ่งเปิดให้บริการ
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ คำแนะนำจากประสบการณ์ของผมคือ คุณต้องเตรียมความพร้อมเรื่องสุขภาพทางการเงินเป็นอันดับหนึ่ง การปรึกษาเรื่อง สินเชื่อบ้าน กับธนาคารหลายๆ แห่งเพื่อเปรียบเทียบดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ต้องทำ และอย่าลืมพิจารณาเงื่อนไขการ รีไฟแนนซ์บ้าน ไว้ล่วงหน้า เพราะในยุคที่ดอกเบี้ยผันผวน การวางแผนการเงินระยะยาวจะช่วยให้คุณรักษาบ้านเอาไว้ได้โดยไม่เป็นภาระที่หนักเกินไป
เทรนด์ที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญนับจากนี้คือเรื่องความยั่งยืน (Sustainability) และนวัตกรรมการอยู่อาศัย (Smart Home) บ้านที่ช่วยประหยัดพลังงานหรือคอนโดที่มีพื้นที่สีเขียวและการจัดการขยะที่ดี จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ที่ผู้ซื้อต้องการ นอกจากนี้ สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ยังเป็นอีกหนึ่งโอกาสใหญ่ที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวเพื่อรองรับความต้องการด้านสุขภาพและความสะดวกสบายของผู้สูงวัย ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงและมีความมั่นคงทางการเงิน
บทสรุปของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปีที่ผ่านมา สอนให้เรารู้ว่าความเร็วไม่ใช่คำตอบเสมอไป แต่คือความยืดหยุ่น (Resilience) และการปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ที่เปลี่ยนไป 41 บริษัทในตลาดหลักทรัพย์คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนว่า ใครที่มีรากฐานการบริหารจัดการดี มีกระแสเงินสดแข็งแกร่ง และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า ผู้นั้นจะอยู่รอดและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในอนาคต
หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้าน คอนโด หรือมองหาโอกาสในด้านการลงทุนอย่างมืออาชีพ สิ่งสำคัญคือการมีข้อมูลที่ครบถ้วนและแม่นยำเพื่อประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าคุณจะเลือกซื้อเพื่ออยู่เอง หรือมองหา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่ให้ผลตอบแทนคุ้มค่าในระยะยาว การได้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีความเข้าใจในพื้นที่และสถานการณ์ตลาดอย่างถ่องแท้ จะช่วยให้คุณประหยัดเวลาและลดความเสี่ยงลงได้อย่างมหาศาล
พร้อมเริ่มต้นการเดินทางสู่ความเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ชีวิตและสร้างความมั่งคั่งให้คุณแล้วหรือยัง? ร่วมพูดคุยและวิเคราะห์ทำเลศักยภาพที่ใช่สำหรับคุณกับทีมงานมืออาชีพของเราวันนี้ เพื่อให้ทุกย่างก้าวในโลกอสังหาฯ ของคุณเต็มไปด้วยความมั่นใจและความสำเร็จที่ยั่งยืน
