ถอดรหัสสมรภูมิตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: เจาะลึกผลประกอบการและกลยุทธ์ผู้ชนะท่ามกลางความผันผวนปี 2567-2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการพัฒนาที่ดินมานานกว่า 10 ปี ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยมาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคทองที่เฟื่องฟูสุดขีดไปจนถึงช่วงวิกฤตที่ต้องประคองตัวให้รอด แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่ “ท้าทาย” และ “น่าผิดหวัง” สำหรับหลายฝ่าย เดิมทีเราเคยคาดการณ์กันว่าหลังจากผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด ตลาดจะกลับมา Take off ได้อย่างสง่างามด้วย Momentum ที่ส่งต่อมาจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้สวยงามเช่นนั้น
เมื่อมองย้อนกลับไป สภาวะชะลอตัวเริ่มก่อตัวขึ้นตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายอย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะเป็นช่วงโกยยอดขาย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้เท่าที่ควร จนก้าวเข้าสู่ปี 2567-2568 ที่ปัจจัยลบหลายอย่างยังคงรุมเร้า ทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือน อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อย สินเชื่อบ้าน
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อดูว่าใครคือ “ตัวจริง” ที่สามารถฝ่ามรสุมนี้ไปได้ และกลยุทธ์แบบไหนที่จะนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จในอนาคตปี 2569
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการในปีที่ผ่านมาของ 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากมองเพียงตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่หากเราขุดลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้รวมถดถอยลง
บริษัทชื่อดังหลายแห่งต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ดิ่งลงกว่า 28% ขณะที่กลุ่มอสังหาฯ ระดับลักชัวรีอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ติดลบไปถึง 26% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคงอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมกำลังเผชิญกับแรงต้านมหาศาลจากกำลังซื้อที่อ่อนแอลง
ทำเนียบรายได้รวม: แสนสิริ ผงาดครองแชมป์
ในส่วนของอันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรก มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจอย่างยิ่ง:
แสนสิริ (SIRI): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต กลยุทธ์การรุกตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนและการทำ Branding ที่แข็งแกร่งช่วยให้พวกเขายืนหนึ่งได้สำเร็จ
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่เอพีก็ยังโชว์ฟอร์มการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายได้ดีเยี่ยม
ศุภาลัย (SPALI): ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลง 10% แต่ด้วยความสามารถในการบริหารต้นทุน ทำให้ยังคงความแข็งแกร่งไว้ได้
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): รายได้รวม 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): รายได้รวม 26,132 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมีกลุ่มที่ทำผลงานได้น่าสนใจอย่าง เอสซี แอสเสท (SC) ที่คว้าอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท และน้องใหม่ใน Top 10 ที่เริ่มขยับตัวแรงขึ้นเรื่อยๆ อย่าง สิงห์ เอสเตท (S) ที่ทำรายได้ไป 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจสำคัญของความอยู่รอด
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ รายได้รวมอาจไม่ได้สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงเสมอไป เพราะหลายบริษัทมีรายได้จากทางอื่น เช่น การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หรือรายได้ค่าเช่า หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Real Estate Sales) จะเห็นภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ชัดเจนขึ้น
ในปีที่ผ่านมา รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายลดลง สิ่งที่น่าสังเกตคือ “เอพี (ไทยแลนด์)” สามารถทวงบัลลังก์อันดับ 1 ในด้านยอดขายคืนมาได้ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ชนะแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท
ความโดดเด่นอีกจุดคือ “เอสซี แอสเสท” ที่ทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 13% ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 และที่ต้องยกนิ้วให้คือ “เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)” ในส่วนของธุรกิจที่อยู่อาศัยที่ทำรายได้จากการขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากการเริ่มโอนโครงการที่ปูพรมไว้ก่อนหน้านี้ สิ่งนี้สะท้อนว่าผู้ซื้อในปัจจุบันให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของแบรนด์และการเชื่อมโยงกับ Lifestyle Mall เป็นอย่างมาก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารจัดการ
การขายได้ไม่ได้หมายความว่าจะรวยเสมอไป หากบริหารต้นทุนไม่ดี กำไรสุทธิคือด่านสุดท้ายที่บอกว่าใครคือผู้ชนะตัวจริง ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของกลุ่มอสังหาฯ ลดลงราว -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมี 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับสภาวะขาดทุน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์กำไรสูงสุด” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนทรัสต์ (REIT) หากตัดรายการนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี จะเป็นคู่แข่งที่น่ากลัวมาก โดยศุภาลัยทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท และเอพีทำได้ 6,054 ล้านบาท
ด้าน แสนสิริ โชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากกลยุทธ์การขายสินค้าที่มี Margin สูง และการควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ
แนวโน้มและโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2568-2569
เมื่อมองไปข้างหน้า ผมคาดการณ์ว่าในปี 2568 และ 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยจะเข้าสู่ยุค “Real Demand & Quality Survival” หรือยุคที่ความต้องการจริงและคุณภาพเท่านั้นที่จะอยู่รอด ปัจจัยที่จะเข้ามามีบทบาทสำคัญ ได้แก่:
อัตราดอกเบี้ยและการกู้ยืม: แม้ธนาคารกลางอาจจะเริ่มมีการปรับลดดอกเบี้ย แต่ความเข้มงวดในการพิจารณา สินเชื่อบ้าน ยังคงเป็นกำแพงสำคัญ ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องเข้ามาช่วยลูกค้าในด้าน Financial Literacy หรือการเตรียมความพร้อมก่อนการ กู้ซื้อบ้าน มากขึ้น
การขยายตัวสู่หัวเมืองท่องเที่ยว: จังหวัดอย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ และชลบุรี จะกลายเป็นเค้กชิ้นปลามันแห่งใหม่ การซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือการลงทุนอสังหาฯ ในทำเลท่องเที่ยวที่ได้ค่าเช่าสูง (High Rental Yield) จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง
คอนโดติดรถไฟฟ้า และแนวคิด Wellness: คอนโดติดรถไฟฟ้า ยังคงมีความต้องการสูง แต่ต้องมาพร้อมกับฟังก์ชันที่ตอบโจทย์การดูแลสุขภาพและการทำงานที่บ้าน (Work from Anywhere)
ความยั่งยืน (ESG): โครงการที่เน้นประหยัดพลังงาน ติดตั้ง Solar Cell และมีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ จะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเลือกซื้อของคนรุ่นใหม่
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ที่ต้องการมีบ้าน
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสในการ กู้ซื้อบ้าน หรือมองหาช่องทางการ ลงทุนอสังหาฯ ในช่วงนี้ ผมแนะนำว่านี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง โปรโมชั่นและส่วนลดจากค่ายต่างๆ มีออกมาถล่มทลาย แต่สิ่งที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบคือ:
เลือกแบรนด์ที่มีความมั่นคง: ดูผลประกอบการย้อนหลังประกอบ เพื่อมั่นใจว่าโครงการจะสร้างเสร็จตามกำหนดและมีการดูแลหลังการขายที่ดี
ทำเลต้องมีศักยภาพจริง: อย่าดูแค่ราคาถูก ให้ดูเรื่องการเข้าถึงขนมส่งมวลชน หรือใกล้แหล่งจ้างงานในอนาคต
ความพร้อมทางการเงิน: ปรึกษา นายหน้าอสังหา มืออาชีพเพื่อช่วยประเมินวงเงินกู้และเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ ธนาคารเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุด
สรุปภาพรวม: แม้ปีที่ผ่านมาจะเป็นปีที่ยากลำบาก แต่บริษัทที่ปรับตัวไวและรักษาฐานลูกค้าระดับบนไว้ได้ยังคงสามารถเติบโตได้อย่างมั่นคง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งการคัดกรอง ใครที่สามารถนำเสนอคุณค่าที่แท้จริงให้กับผู้บริโภคได้ ผู้นั้นจะเป็นผู้ที่อยู่รอดและเติบโตอย่างยั่งยืนในสมรภูมินี้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการเริ่มต้นเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝัน หรือต้องการรับคำปรึกษาด้านการลงทุนและวางแผนขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว เราพร้อมเป็นพาร์ทเนอร์ที่จะพาคุณไปสู่เป้าหมายนั้นอย่างมั่นใจ
อย่าปล่อยให้โอกาสในตลาดผู้ซื้อหลุดลอยไป ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และร่วมวางแผนเส้นทางสู่การเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับคุณ!
