วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “อสังหาริมทรัพย์” ปี 2566-2569: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในยุคดอกเบี้ยขาขึ้นและหนี้ครัวเรือนพุ่ง?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผ่านช่วงเวลาทั้งขาขึ้นสุดขีดและช่วงที่ตลาดซบเซาจนน่าใจหาย ผมบอกได้เลยว่าปี 2566 ที่ผ่านมาจนถึงการก้าวเข้าสู่ปี 2569 คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่านักพัฒนาที่ดินไทย สิ่งที่หลายคนเคยคาดหวังว่าตลาดจะฟื้นตัวแบบ V-Shape หลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ กลับกลายเป็นภาวะ “ซึมยาว” ที่ทำให้ยักษ์ใหญ่หลายเจ้าต้องปรับแผนกันพัลวัน
บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสะท้อนภาพรวมความเป็นจริงที่เกิดขึ้น พร้อมวิเคราะห์กลยุทธ์ที่ทำให้บางบริษัทก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์หนึ่ง ในขณะที่บางบริษัทต้องเผชิญกับภาวะติดลบอย่างรุนแรง
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อ Momentum ที่คาดหวังกลายเป็นความว่างเปล่า
หากย้อนไปช่วงปลายปี 2565 เราเริ่มเห็นสัญญาณบวกจากการเปิดประเทศและการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ทำให้หลายฝ่ายประเมินว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ทะยานขึ้นอย่างมั่นคง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดต้องเผชิญกับ “Perfect Storm” ทั้งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อ สินเชื่อบ้าน และความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้
จากการเก็บข้อมูลบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียง 1.2% จากปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “กะเทาะเปลือก” ดูไส้ในจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่รายได้รวมดิ่งลงอย่างน่าใจหาย บางบริษัทติดลบมากกว่า 20-30% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อในตลาด บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม เริ่มถึงทางตันในบางเซกเมนต์
ส่องกล้อง 10 อันดับยักษ์ใหญ่: ใครคือแชมป์รายได้รวม?
ในสมรภูมิที่ดุเดือดนี้ การรักษาตำแหน่งใน Top 10 ถือเป็นเรื่องยากลำบาก โดยเฉพาะเมื่อต้องเผชิญกับปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ แต่ละค่ายต่างงัดกลยุทธ์ทั้งการทำโปรโมชั่นฟรีโอน การช่วยลูกค้าจัดการเรื่อง วงเงินกู้บ้าน ไปจนถึงการอัดแคมเปญกระตุ้นยอดขายอย่างหนัก
แสนสิริ (Sansiri): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมท่ามกลางมรสุม
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% แต่ยังรักษาฐานที่มั่นได้อย่างแข็งแกร่ง
ศุภาลัย (Supalai): ครองอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะหายไปประมาณ 10%
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (Land & Houses): ยักษ์ใหญ่เบอร์ต้นที่ปีนี้รายได้รวมลดลงถึง 18% มาอยู่ที่ 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (Pruksa): ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6-10 ได้แก่ เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ สิ่งที่น่าสังเกตสำหรับผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญคือ รายได้รวมเหล่านี้ไม่ได้มาจากงานขายโครงการเพียงอย่างเดียว หลายบริษัทเริ่มมีรายได้เสริมจากธุรกิจโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่การขายสินทรัพย์เข้ากองทุนเพื่อพยุงตัวเลขกำไร
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความต้องการที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในภาคการพักอาศัยซบเซาเพียงใด ในปี 2566 รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ที่น่าสนใจคือ ในกลุ่ม Top 10 มีเพียง 2 บริษัทเท่านั้นที่มีรายได้จากการขายเติบโตสวนกระแส นั่นคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่โตถึง 13% และ แสนสิริ ที่โต 7% ส่วนรายอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นเบอร์หนึ่งในยอดขายอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่มียอดขาย 36,927 ล้านบาท ก็ยังเผชิญกับภาวะติดลบเล็กน้อย 2%
ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? คำตอบส่วนหนึ่งอยู่ที่การปรับตัวเข้าหาตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ลูกค้ายยังมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนมากนัก ในขณะที่กลุ่มตลาดล่าง-กลาง ต้องเจอกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหารจัดการต้นทุน
ในโลกของธุรกิจ รายได้มากไม่ได้แปลว่าเก๋าจริง แต่ “กำไร” ต่างหากที่เป็นตัวตัดสินว่าใครบริหารจัดการได้ดีกว่ากัน ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลง 11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่ต้องแบกรับผลขาดทุนถึง 12 ราย ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กที่ขาดสภาพคล่องและไม่สามารถระบายสต็อกโครงการเก่าออกได้ทัน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่ง “ราชาแห่งกำไร” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผม ตัวเลขนี้ต้องวิเคราะห์ให้ลึก เพราะส่วนหนึ่งเกิดจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาดเพื่อให้งบการเงินดูสวยงาม
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ทำกำไรเบียดบี้กันมาในระดับ 6,000 ล้านบาทต้นๆ แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าการตลาดที่ทำได้อย่างยอดเยี่ยม ส่วน แสนสิริ คือม้ามืดที่กำไรกระโดดขึ้นถึง 42% ในปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลจากการโอนโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่มี Margin สูง
วิเคราะห์เทรนด์อสังหาฯ ปี 2569: โอกาสและอุปสรรคที่ต้องเจอ
เมื่อเราก้าวข้ามจากปี 2566-2567 มาจนถึงปัจจุบันในปี 2569 ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ได้เปลี่ยนโฉมหน้าไปอย่างสิ้นเชิง ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคไม่ใช่แค่เรื่องทำเลอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของ “Sustainability” และ “Smart Living”
การปรับโครงสร้างหนี้และรีไฟแนนซ์: ผู้บริโภคมีความรู้เรื่องการเงินมากขึ้น การเลือก ซื้อบ้านจัดสรร ในปี 2569 ไม่ได้ดูแค่ราคาขาย แต่ดูไปถึงข้อเสนอของ สินเชื่อบ้าน และโอกาสในการทำ รีไฟแนนซ์บ้าน ในอนาคตเพื่อลดภาระดอกเบี้ย
การรุกคืบของบริษัทข้ามชาติ: เราเริ่มเห็นยักษ์ใหญ่จากจีนและญี่ปุ่นเข้ามาถือหุ้นหรือร่วมทุน (Joint Venture) กับบริษัทไทยมากขึ้น ไม่ใช่แค่เพื่อเงินทุน แต่เพื่อนำเทคโนโลยีการก่อสร้างแบบ Modular และการจัดการพลังงานสะอาดมาใช้ในโครงการ
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้ผู้ถือครองที่ดินรายใหญ่เร่งคายที่ดินออกมาพัฒนา หรือแปลงสภาพเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อลดภาระภาษี ส่งผลให้มี Supply ใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
เทรนด์ Wellness และ Pet-Friendly: คอนโดมิเนียม ที่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้และมีพื้นที่ส่วนกลางที่เน้นสุขภาพ กลายเป็นสินค้าที่ขายหมดไวที่สุด (Fast-moving) ในปี 2026 นี้
คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2569 นี้ ผมมีคำแนะนำจากประสบการณ์ 10 ปีมาฝากครับ:
เช็คสุขภาพทางการเงิน: ก่อนจะยื่นขอ วงเงินกู้บ้าน ควรเคลียร์ภาระหนี้ระยะสั้นให้เหลือน้อยที่สุดเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกที่สุด และอย่าลืมเผื่อเงินสำรองสำหรับ ประกันภัยบ้าน และค่าส่วนกลางที่มักปรับตัวสูงขึ้นตามค่าแรง
มองหาโครงการที่มีความยืดหยุ่น: ในยุคที่ Work from Anywhere กลายเป็นมาตรฐาน ทาวน์โฮม หรือคอนโดที่มีฟังก์ชันห้องอเนกประสงค์จะมีความคุ้มค่ามากกว่าในระยะยาว
เปรียบเทียบข้อเสนอสินเชื่อ: อย่าเลือกแบงก์เดียว ควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยอย่างน้อย 3-4 แห่ง และศึกษาเงื่อนไขการโปะหรือการรีไฟแนนซ์ให้ดี
บทสรุป: อสังหาฯ ไทยในยุคแห่งการปรับตัว
จากข้อมูลสรุปผลประกอบการของ 41 บริษัทที่เราได้ไล่เรียงกันมา จะเห็นได้ว่าปี 2566 คือจุดเริ่มต้นของการคัดกรอง “ตัวจริง” ให้อยู่รอดในตลาด แม้ภาพรวมจะดูเหมือนชะลอตัว แต่ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่ปรับตัวเร็ว มีโครงสร้างการเงินที่แข็งแกร่ง และเข้าใจ Customer Insight ที่แท้จริง คือผู้ที่จะได้ไปต่อ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องของโชคชะตา แต่มันคือเรื่องของข้อมูล ข่าวสาร และการวิเคราะห์ที่แม่นยำ ไม่ว่าคุณจะเป็นนักลงทุนมือโปรหรือผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังแรก การศึกษาความเคลื่อนไหวของบริษัทมหาชนเหล่านี้จะช่วยให้คุณเห็นภาพกว้างของเศรษฐกิจไทยได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
หากคุณต้องการรับคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มทำเลศักยภาพ หรือกำลังมองหาคำแนะนำในการวางแผนขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว อย่ารอช้าที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอรับคำปรึกษาฟรีวันนี้ เพื่อให้ทุกก้าวในการลงทุนของคุณเป็นก้าวที่มั่นคงและคุ้มค่าที่สุด!
