เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการและกลยุทธ์ผู้ชนะในยุคตลาดผันผวน
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความเปลี่ยนแปลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบันถือเป็นช่วงเวลาที่ “ปราบเซียน” ที่สุดครั้งหนึ่ง หากเราย้อนกลับไปดูโมเมนตัมในช่วงปี 2565 เราต่างคาดหวังว่าตลาดจะพุ่งทะยาน (Take off) อย่างแข็งแกร่ง แต่ภาพความจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างหนักตั้งแต่ช่วงก่อนเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วง “Golden Period” อย่างไตรมาสที่ 4 ที่ควรจะเป็นฤดูกาลทำเงิน ก็ยังไม่สามารถดึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาได้เต็มที่
เมื่อมองภาพรวมผ่านเลนส์ของปี 2566 เราพบความท้าทายที่ถาโถมเข้ามา ทั้งในเรื่องของภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น มาตรการ LTV ที่เข้มงวด และที่สำคัญที่สุดคือ อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อการขอ สินเชื่อบ้าน และกำลังซื้อของผู้บริโภคในทุกเซกเมนต์
วิเคราะห์ภาพรวมรายได้ 41 ยักษ์ใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ประกอบ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 41 บริษัท พบว่าภาพรวมรายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท จะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% แต่ตัวเลขนี้เป็นเพียง “ยอดภูเขาน้ำแข็ง” เท่านั้น เพราะหากเราเจาะลึกไปที่รายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งต้องเผชิญกับรายได้ที่ติดลบมากกว่า 20% เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป ที่ติดลบไปเกือบ 30% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับพรีเมียมอย่าง ไรมอน แลนด์ หรือบริษัทที่เจาะตลาดแมสอย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ก็หนีไม่พ้นวิบากกรรมนี้ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบันไม่สามารถพึ่งพากลยุทธ์เดิมๆ ได้อีกต่อไป
สงครามชิงเจ้าตลาดรายได้รวม: แสนสิริ เบียด เอพี (ไทยแลนด์)
ในสมรภูมินี้ “แสนสิริ” สามารถครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยมีคู่ปรับตลอดกาลอย่าง “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเบียดกันเพียงปลายนิ้ว ส่วนอันดับ 3 คือ “ศุภาลัย” ที่ทำรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อน 10% แต่ก็ยังรักษามาตรฐานไว้ได้ดี
จุดที่น่าสังเกตสำหรับคนทำงานในวงการคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเคยเป็นพี่ใหญ่ที่ทรงอิทธิพล กลับมีรายได้รวมลดลงถึง 18% มาอยู่ที่ 30,170 ล้านบาท อยู่อันดับที่ 4 ตามมาด้วย พฤกษา โฮลดิ้ง ที่อันดับ 5 กับรายได้ 26,132 ล้านบาท สิ่งเหล่านี้บ่งบอกถึงการปรับตัวของ Demand ในตลาดที่เริ่มเปลี่ยนทิศทางจากการ ซื้อบ้าน แบบเดิม ไปสู่โครงการที่มีนวัตกรรมและการบริหารจัดการไลฟ์สไตล์ที่ตอบโจทย์ยุคใหม่มากกว่า
ใครคือเจ้าพ่อ “ยอดขาย” ที่แท้จริง?
หากเราต้องการวัดประสิทธิภาพทางการตลาดและพลังในการ “ปิดการขาย” เราต้องโฟกัสไปที่ รายได้จากการขาย (Sales Revenue) เท่านั้น เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์หรือรายได้ค่าเช่า ซึ่งในปี 2566 ยอดขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท
ในหมวดนี้ “เอพี (ไทยแลนด์)” แสดงให้เห็นถึงความเก๋าเกมด้วยการครองอันดับ 1 ในด้านรายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะติดลบเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นว่า บ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียม ของพวกเขายังเป็นที่ต้องการของตลาดสูงมาก ส่วน “แสนสิริ” ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยยอดขาย 32,829 ล้านบาท และที่น่าทึ่งคือพวกเขาสามารถเติบโตในส่วนยอดขายได้ถึง 7% ท่ามกลางตลาดที่หดตัว
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตาคือ “เอสซี แอสเสท” ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในด้านยอดขายได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 13% โดยกลยุทธ์หลักคือการจับตลาด บ้านเดี่ยวหรู ซึ่งเป็นเซกเมนต์ที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยที่สุด และยังมีความต้องการจากกลุ่ม Real Demand ที่มีกำลังซื้อสูงอย่างต่อเนื่อง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารจัดการ
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ยอดขายคือหน้าตา แต่กำไรคือเงินในกระเป๋า” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการ “ขาดทุน” ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบริษัทที่ยังไม่สามารถปรับตัวจากผลกระทบหลังโควิด-19 ได้
แต่สำหรับ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” แม้ยอดขายบ้านจะลดลง แต่พวกเขายังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท ซึ่งผมต้องขอขยายความตรงนี้ว่า กำไรส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์ “Asset Light” หรือการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) มูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญในการทำธุรกิจว่า การกระจายความเสี่ยงและการบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) มีความสำคัญพอๆ กับการสร้างบ้านขาย
ขณะที่ “ศุภาลัย” และ “เอพี” ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 และ 3 ด้วยกำไรประมาณ 6,000 ล้านบาทเศษ ส่วน “แสนสิริ” สร้างเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่โตขึ้นถึง 42% อยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงการควบคุมต้นทุนและการเลือกเปิดโครงการในทำเลที่มี High Margin ได้อย่างแม่นยำ
เทรนด์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2567-2569: ก้าวต่อไปที่ต้องระวัง
จากประสบการณ์ของผม มองว่าตลาดในปี 2567 จนถึง 2569 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายแต่ก็แฝงไปด้วยโอกาส สำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทาง ลงทุนอสังหา หรือต้องการ ซื้อบ้าน เพื่ออยู่อาศัย นี่คือ 3 ปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางตลาด:
การแข่งขันในตลาดบ้านหรู (Luxury Segment): เนื่องจากปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทพุ่งสูงขึ้น ผู้พัฒนาเจ้าใหญ่จึงหันมาแข่งกันที่กลุ่ม บ้านเดี่ยวหรู ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งกลุ่มนี้ไม่มีปัญหาเรื่อง กู้ซื้อบ้าน และพร้อมจ่ายสดหากโครงการตอบโจทย์
คอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าที่เน้น Yield: ตลาด คอนโดติดรถไฟฟ้า จะเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ในรูปแบบของการลงทุนเพื่อเช่า โดยเฉพาะในพื้นที่ กรุงเทพและปริมณฑล และเขต EEC ที่มีการขยายตัวของแหล่งงานและชาวต่างชาติ
สังคมสูงวัยและการอยู่อาศัยเพื่อสุขภาพ (Wellness Living): เราจะเห็นโครงการที่ออกแบบมาเพื่อรองรับ Aging Society มากขึ้น นี่ไม่ใช่แค่เทรนด์ แต่เป็นความจำเป็นพื้นฐานที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องบรรจุลงไปในแผนพัฒนาโครงการ
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
หากคุณเป็นผู้ซื้อที่กำลังมองหา บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมในช่วงนี้ ผมแนะนำให้ใช้เวลาเปรียบเทียบแคมเปญให้ดี เพราะปัจจุบัน Developer รายใหญ่กำลังทำสงครามราคาเพื่อระบายสต็อก (Inventory) นี่จึงเป็นโอกาสทองที่จะได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด ทั้งส่วนลดเงินสดและการฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน
สำหรับนักลงทุนที่ต้องการ ลงทุนอสังหา ในระยะยาว ควรโฟกัสไปที่ทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตของราคาที่ดิน (Capital Gain) และมี Demand การเช่าที่แท้จริง อย่ามองเพียงแค่ตัวเลขการันตีผลตอบแทน แต่ให้ดูที่ความเป็นไปได้ของทำเลและชื่อเสียงของผู้ประกอบการเป็นหลัก
สรุปภาพรวมและทิศทางในอนาคต
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงการปรับฐานครั้งใหญ่ (Great Reset) บริษัทที่ยังคงรักษากำไรและยอดขายได้ คือบริษัทที่มีความยืดหยุ่น (Resilience) และเข้าใจ Customer Journey ของคนยุคใหม่อย่างแท้จริง แม้ว่าปัจจัยลบอย่าง ดอกเบี้ยบ้าน และหนี้ครัวเรือนจะยังคงอยู่ แต่หากผู้ประกอบการสามารถแก้โจทย์เรื่อง “Affordability” หรือความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ตลาดก็จะยังคงขับเคลื่อนไปได้
ในปีหน้า เราอาจเห็นการรวมตัวกันของบริษัทอสังหาฯ (M&A) หรือการร่วมทุน (Joint Venture) กับพาร์ทเนอร์ต่างชาติมากขึ้น เพื่อเสริมความแข็งแกร่งทางด้านเงินทุนและเทคโนโลยีการก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่จะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพสูงขึ้นในราคาที่คุ้มค่า
หากท่านกำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน หรือต้องการปรึกษาเรื่องการวางแผน สินเชื่อบ้าน เพื่อให้ผ่านการอนุมัติได้ง่ายขึ้นท่ามกลางเกณฑ์ที่เข้มงวดในปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะเริ่มต้นศึกษาข้อมูลตั้งแต่วันนี้ เพราะการเตรียมตัวที่ดีคือหัวใจสำคัญของการมีบ้านในฝัน
ต้องการข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ทำเลทอง หรือคำแนะนำในการขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุย? ติดต่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ที่นี่ เพื่อให้ทุกก้าวในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของคุณมั่นคงและคุ้มค่าที่สุด
