เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: ถอดบทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่กลยุทธ์ทำกำไรยั่งยืนในปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นการขึ้นลงของวัฏจักรเศรษฐกิจมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของคนทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย เดิมทีเราเคยมองว่าปี 2565 คือจุดเริ่มของการ Take-off หลังวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็น “ภาวะชะลอตัวซ้ำซ้อน” ที่ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 และกำลังส่งผลกระทบต่อเนื่องมาถึงทิศทางการวางกลยุทธ์ในปี 2569-2570 นี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
การวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไม่ได้เป็นเพียงการดูตัวเลขกำไรขาดทุน แต่มันคือการอ่าน “ลายแทง” ของตลาดที่เปลี่ยนไป ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในวันที่กำลังซื้อหดตัว? และใครที่สามารถปรับโมเดลธุรกิจให้สอดรับกับเทรนด์การอยู่อาศัยยุคใหม่ได้ดีกว่ากัน? บทความนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกแบบเอ็กซ์คลูซีฟ เพื่อให้เห็นภาพรวมของทั้งอุตสาหกรรมในแบบที่หาอ่านจากที่ไหนไม่ได้
ภาพรวมตลาดที่น่าผิดหวัง: เมื่อ Momentum ไม่เป็นไปตามคาด
หากย้อนกลับไปดูตัวเลขรวมในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมียอดรวมรายได้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะรู้สึกว่าลดลงเพียงเล็กน้อย (-1.2%) เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมบอกได้เลยว่า “ไส้ใน” ของตัวเลขนี้สะท้อนความเปราะบางอย่างมาก เพราะมีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้หดตัวลงอย่างน่าใจหาย
วิกฤตครั้งนี้ไม่ได้เลือกปฏิบัติเพียงแค่บริษัทขนาดกลางหรือเล็ก แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ขณะที่กลุ่มบริษัทที่มีรายได้ดิ่งลงเกิน 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนให้เห็นว่าเซกเมนต์ตลาดระดับกลาง-ล่างได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัญหาหนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดในการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน (Home Loans) ของสถาบันการเงิน
สงครามชิงเจ้าแห่งรายได้: Sansiri vs AP (Thailand)
ในศึกครั้งนี้ แชมป์รายได้รวมตกเป็นของ แสนสิริ (SIRI) ที่กวาดรายได้ไปกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน สิ่งที่ทำให้แสนสิริโดดเด่นคือกลยุทธ์การบริหารจัดการ Brand Equity ที่แข็งแกร่ง และการรุกตลาดระดับ Luxury ถึง Super Luxury ที่ลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
อย่างไรก็ตาม หากเราพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) เพียงอย่างเดียว อันดับหนึ่งกลับตกเป็นของ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ทำยอดขายไปได้ถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ 2% แต่ก็พิสูจน์ให้เห็นถึงความเก่งกาจในการกระจายพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะการครองใจกลุ่ม Real Demand ในทำเลศักยภาพ
การขับเคี่ยวระหว่างสองเจ้านี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 จะไม่ได้สู้กันแค่ที่จำนวนโครงการ แต่สู้กันที่ “Data-Driven Strategy” ใครเข้าใจ Customer Journey และสามารถแก้ Pain Point เรื่องการ กู้ซื้อบ้าน ให้ลูกค้าได้มากกว่า คนนั้นคือผู้กำชัยชนะ
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อยอดโอนคือของจริง
ตัวเลขรายได้รวมอาจถูกบิดเบือนได้ด้วยรายได้พิเศษอื่นๆ แต่ “รายได้จากการขาย” คือตัวชี้วัดสุขภาพที่แท้จริงของบริษัทอสังหาฯ ในปี 2566 รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น่าตกใจ เพราะมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง
สิ่งที่น่ากังวลที่สุดคือการติดลบของกลุ่มบริษัทที่เคยเป็นเจ้าตลาด เช่น ไรมอน แลนด์ ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ที่ลดลง 38% สะท้อนให้เห็นว่าการพึ่งพาสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมระดับบนเพียงอย่างเดียว หรือการขยับตัวช้าในตลาดที่เปลี่ยนไปอาจเป็นความเสี่ยงสูง
ในทางกลับกัน เอสซี แอสเสท (SC) และ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลับโชว์ฟอร์มได้อย่างเหนือชั้น โดยเฉพาะ CPN ที่รายได้จากการขายโตขึ้นถึง 103% จากการเริ่มเก็บเกี่ยวรายได้ในโครงการอสังหาฯ ที่ปูพรมไว้ในหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ นี่คือตัวอย่างของการใช้พลังของ “Mixed-use Development” มาเสริมแกร่งให้พอร์ตที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในเชิงประสิทธิภาพ?
“ขายได้แต่ไม่มีกำไร ก็เหมือนวิ่งอยู่กับที่” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน บางแห่งขาดทุนสะสมต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
อย่างไรก็ตาม แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์กำไรสุทธิ” ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้หนาๆ ว่า ส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากอง REIT (Real Estate Investment Trust) ซึ่งเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ (Asset Management) ที่ชาญฉลาดในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว
หากตัดรายการพิเศษออก ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) จะกลายเป็นคู่แข่งที่ทำกำไรจากการดำเนินงานได้โดดเด่นที่สุด โดยศุภาลัยมียุทธศาสตร์การคุมต้นทุน (Cost Control) ที่มีประสิทธิภาพสูงมาก ทำให้สามารถรักษาอัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin) ไว้ได้ในระดับที่น่าทึ่ง แม้ในสภาวะที่ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงพุ่งสูงขึ้น
แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2026: ปัจจัยที่ต้องจับตา
ก้าวเข้าสู่ปี 2026 บริบทของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง เราไม่ได้มองแค่การสร้างบ้านแล้วจบไป แต่เรากำลังเข้าสู่ยุคของ:
High-Interest Rate Environment: แม้แนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายอาจมีการปรับลดลงบ้าง แต่ยุคดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์นั้นจบลงแล้ว นักลงทุนต้องให้ความสำคัญกับ การวางแผนภาษีอสังหาฯ (Property Tax Planning) และการวิเคราะห์ ผลตอบแทน (Yield) ที่แท้จริงจากการลงทุน
Sustainability & Green Building: การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอด โครงการที่ได้รับมาตรฐาน ESG จะได้รับสิทธิประโยชน์ด้าน สินเชื่อเพื่อสิ่งแวดล้อม (Green Loan) ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยจูงใจมากกว่า
Aging Society & Wellness: การออกแบบบ้านที่รองรับคนทุกวัย (Universal Design) และการนำเทคโนโลยี Health-Tech เข้ามาผสานกับการอยู่อาศัย จะเป็นจุดขายหลักที่สร้าง Capital Gain ในระยะยาว
Digital Transformation: การใช้ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมลูกค้าและการทำ Virtual Tour จะช่วยลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มโอกาสในการปิดการขายกับกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับใครที่กำลังมองหาโอกาสใน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงนี้ ผมแนะนำให้เน้นไปที่โครงการที่มี “Resilience” สูง หรือโครงการในทำเลที่มี Real Demand ชัดเจน เช่น บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ หรือพื้นที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ในเขต EEC
หากคุณเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ปีนี้คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง ผู้ประกอบการต่างจัดแคมเปญอัดฉีดส่วนลดและช่วยจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อระบายสต็อกสินค้า สิ่งสำคัญที่สุดคือการเช็คเครดิตบูโรและเตรียมความพร้อมเรื่องการ กู้ซื้อบ้าน ให้ดีก่อนการยื่นกู้จริง เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับการอนุมัติจากธนาคาร
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขผลประกอบการในปีที่ผ่านมาย้ำเตือนเราว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ธุรกิจที่ทำง่ายเหมือนแต่ก่อน ความสำเร็จในอดีตไม่ใช่เครื่องรับประกันอนาคต ผู้ชนะในปี 2026 คือผู้ที่สายป่านยาวพอ มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง และที่สำคัญที่สุดคือต้อง “มีความยืดหยุ่น” ในการปรับตัวให้ทันต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปทุกนาที
ตลาดอสังหาฯ ไทยอาจจะดูเหมือนอยู่ในช่วงซบเซา แต่มันคือช่วงเวลาของการ “ล้างไพ่” เพื่อคัดกรองตัวจริงออกจากตลาด หากคุณสามารถมองข้ามผ่านความผันผวนระยะสั้นไปได้ คุณจะพบว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่มั่งคั่งและมั่นคงที่สุดในระยะยาวเสมอ
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาในการวิเคราะห์เจาะลึกโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องกลยุทธ์การลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนสูงสุดในทำเลศักยภาพ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ
เริ่มต้นวางแผนอนาคตของคุณตั้งแต่วันนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร พร้อมรับข้อมูลวิเคราะห์ทำเลเด่นที่น่าจับตามองที่สุดในปี 2026 ก่อนใคร!
