ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ: ศักราชใหม่แห่งโอกาสสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง ท่ามกลางพลวัตตลาดที่ปรับตัว
กรุงเทพมหานคร, 5 มกราคม 2569 – ในวาระก้าวสู่ปีศักราชใหม่ 2569 ข้อมูลเชิงลึกจาก Big Data ได้เผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ซึ่งกำลังเผชิญกับสภาวะที่แตกต่างจากปีก่อนหน้าอย่างสิ้นเชิง “ภัทรชัย ทวีวงศ์” ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด ได้สรุปภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ตลอดปี 2568 ว่า เป็นปีแห่งการเปิดตัวโครงการใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 17 ปี โดยมีจำนวนโครงการใหม่เปิดตัวทั้งสิ้น 40 โครงการ คิดเป็น 17,110 ยูนิต ซึ่งลดลงถึง 21.84% เมื่อเทียบกับปี 2567 มูลค่าการเปิดตัวโครงการรวมอยู่ที่ 70,368 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 38.53% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของตลาดที่มักจะอยู่ที่ราว 1 แสนล้านบาท
ผู้เล่นหลักในตลาดช่วงปีที่ผ่านมา ยังคงเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (บิ๊กแบรนด์) ที่มีสัดส่วนการเปิดตัวถึง 83.71% หรือ 14,323 ยูนิต มูลค่ารวม 63,947 ล้านบาท ขณะที่บริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ มีสัดส่วน 16.29% หรือ 2,787 ยูนิต มูลค่ารวม 6,416 ล้านบาท ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดที่กำลังเข้าสู่ช่วงของการปรับฐาน (Low Supply Cycle)
หากย้อนกลับไปดูภาพรวมตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเปิดขายใหม่เฉลี่ยปีละประมาณ 34,700 ยูนิต รวมทั้งสิ้น 347,650 ยูนิต ดังนั้น การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2568 ซึ่งมีเพียง 17,110 ยูนิต จึงถือว่าตลาดมีการหดตัวไปเกือบครึ่งหนึ่ง เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต
แนวโน้มตลาดคอนโด 2569: การปรับตัวสู่สมดุลและการเติบโตที่แตกต่าง
สำหรับแนวโน้มในปี 2569 นี้ คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะยังคงเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณที่จำกัด โดยคาดการณ์ว่าจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งเป็นการลดลงต่อเนื่องอีก 12.33% มูลค่าโครงการรวมคาดว่าจะอยู่ที่ราว 60,000 ล้านบาท กลยุทธ์ของผู้ประกอบการจะเน้นการปรับลดจำนวนโครงการ การเลื่อนการเปิดตัวออกไป และการเฟ้นหาทำเลที่มีศักยภาพชัดเจน โดยเฉพาะโครงการขนาดกลาง-เล็ก ที่ตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่จะเห็นการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และภูเก็ต
“สถานการณ์ในปัจจุบันยังไม่ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อทั้งจากตลาดนักลงทุนต่างชาติและผู้บริโภคคนไทยยังคงอยู่ในภาวะที่ค่อนข้างชะลอตัว” ภัทรชัยกล่าวเสริม “อย่างไรก็ตาม ตลาดห้องชุดในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะเข้าสู่ช่วงของการปรับสมดุลอย่างค่อยเป็นค่อยไปในปี 2569 ภาพรวมตลาดจึงไม่น่าจะเห็นการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด แต่จะเป็นการฟื้นตัวในลักษณะของการประคองตัว ซึ่งมีสัญญาณบวกบางประการเริ่มปรากฏให้เห็นอย่างชัดเจนในเชิงโครงสร้าง”
ถึงแม้จำนวนโครงการใหม่จะมีจำกัด แต่ในปี 2569 คาดว่าจะมีการแข่งขันที่ดุเดือดอย่างยิ่งในกลุ่มตลาดระดับบน (High-end) และตลาดหรู (Luxury) ในทำเลใจกลางเมือง ผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่จะเร่งเปิดตัวโครงการระดับ “เรือธง” ในทำเลที่มีความต้องการสูงและหาได้ยาก อาทิ สุขุมวิทตอนต้น, เพลินจิต-วิทยุ, สีลม-สาทร และราชดำริ-ลุมพินี รวมถึงพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพื่อช่วงชิงกำลังซื้อจากกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals – HNWIs) และกลุ่มที่มีความมั่งคั่งสูงมาก (Ultra High Net Worth Individuals – UHNWIs) ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีอำนาจในการซื้อที่แข็งแกร่ง
เทรนด์สำคัญที่น่าจับตาคือ การเปิดตัวโครงการที่เป็น “Rare Item” ซึ่งมีจำนวนยูนิตจำกัด ตั้งอยู่ในทำเลระดับ Prime CBD และมีราคาขายอย่างเป็นทางการที่ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ที่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของทำเลและคุณภาพของโครงการ
“ได้เวลาเศรษฐีแผลงฤทธิ์”: โอกาสทองสำหรับผู้มีกำลังซื้อสูง
สำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569 ถือเป็นโอกาสอันดีที่จะ “แผลงฤทธิ์” และใช้ประโยชน์จากพลวัตของตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป โดยมีข้อเสนอแนะเชิงกลยุทธ์ที่น่าสนใจ 5 ประการ ดังนี้:
โอกาสคอนโดหรูใจกลางเมือง: การที่ซัพพลายใหม่ในทำเล “ซูเปอร์ไพรม” (Super Prime Locations) มีจำกัด ถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่มีที่ดินเก่าในมือ หรือสามารถจัดหาที่ดินศักยภาพสูงเพื่อพัฒนาโครงการระดับ “แฟลกชิป” (Flagship Projects) ที่จะสามารถสร้างมูลค่าและภาพลักษณ์ของแบรนด์ในระยะยาวได้อย่างยั่งยืน
กำลังซื้อกลุ่ม High Net Worth และ Ultra High Net Worth: กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยคุณภาพสูงควบคู่ไปกับการมองหา “สินทรัพย์เพื่อรักษามูลค่า” (Value-Preserving Assets) พวกเขามีกำลังซื้อพร้อมที่จะจ่ายสำหรับคอนโดมิเนียมในราคาตั้งแต่ 8 แสนบาทไปจนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร ในทำเลที่ดีที่สุด
โอกาสในการสร้าง New Price Benchmark: ต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นในย่าน CBD และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น เป็นปัจจัยสนับสนุนการตั้งราคาสูง ซึ่งเหมาะอย่างยิ่งกับการนำเสนอ “โปรดักต์” ในรูปแบบของโครงการที่เป็น “Rare Item”, โครงการที่มีความหนาแน่นต่ำ (Low Density), และ “Branded Residences” ที่สามารถสร้างความแตกต่างและมูลค่าเพิ่มได้
การแข่งขันด้านคุณภาพมากกว่าปริมาณ: ในสภาวะที่ซัพพลายมีจำกัด การแข่งขันจะย้ายจากการแข่งราคาไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ ผู้ประกอบการที่สามารถนำเสนอการออกแบบที่โดดเด่น, บริการหลังการขายที่เป็นเลิศ, และประสบการณ์การอยู่อาศัยที่เหนือระดับ จะสามารถลดแรงกดดันด้านราคาและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้อย่างยั่งยืน
โอกาสจากตลาดเช่าในเมือง: ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในเมืองจากกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, ผู้บริหารระดับสูง, และชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทย (Expats) ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง โครงการที่สามารถรองรับทั้งการอยู่อาศัย (Residential) และการลงทุน (Investment) จะช่วยกระจายความเสี่ยง และทำเลที่ตั้งใกล้ CBD และแนวรถไฟฟ้าหลัก ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดเช่า
ความท้าทายและปัจจัยที่ต้องจับตาในปี 2569
แม้ว่าจะมีสัญญาณเชิงบวกสำหรับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง แต่ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังคงเผชิญกับความท้าทายสำคัญอีก 5 ด้าน ที่ผู้ประกอบการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ:
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่ไม่ทั่วถึง: กำลังซื้อในกลุ่มตลาดกลางและตลาดล่างยังคงเปราะบาง การตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคกลุ่มนี้จะใช้เวลานานขึ้น ส่งผลกระทบต่ออัตราการขายและความเร็วในการดูดซับซัพพลายในภาพรวม
สถาบันการเงินยังคงเข้มงวด: นโยบายการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวด ผู้ซื้อบางกลุ่มอาจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์และการบริหารกระแสเงินสดของโครงการ
ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่ในระดับสูง: ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองยังคงทรงตัวในระดับสูง ขณะที่ต้นทุนการก่อสร้าง วัสดุ และค่าแรง ยังไม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันต่ออัตรากำไรของผู้ประกอบการ
ความไม่แน่นอนจากการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง: การเลือกตั้งในช่วงต้นปี 2569 อาจส่งผลให้แนวนโยบายเศรษฐกิจและการลงทุนยังไม่มีความชัดเจนในระยะสั้น ผู้ซื้อและนักลงทุนบางกลุ่มอาจชะลอการตัดสินใจ เพื่อรอดูมาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์, ภาษี, และสินเชื่อ ที่รัฐบาลใหม่จะออกมา
การบริหารจังหวะในการเปิดโครงการ: ความเสี่ยงจากการกำหนดจังหวะในการเปิดตัวโครงการถือเป็นปัจจัยสำคัญ หากเปิดโครงการเร็วเกินไป อาจเผชิญกับสภาวะตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่หากเปิดช้าเกินไป ก็อาจพลาดโอกาสในการเข้าครอบครองทำเลที่หายาก การบริหาร “Timing” จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
กลยุทธ์สู่ความสำเร็จในตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ปี 2569
บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มีข้อเสนอเชิงกลยุทธ์เพิ่มเติมสำหรับผู้ประกอบการในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ปี 2569 ดังนี้:
เลือกลงทุนอย่างมีเป้าหมาย: เน้นการลงทุนเฉพาะโครงการที่มีทำเลที่ตั้งชัดเจนและมีกลุ่มเป้าหมายที่แน่นอน เพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จ
เจาะตลาดบนและลักเซอรี่: การมุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับบนและตลาดหรู ที่มีดีมานด์การซื้อที่แท้จริง (Genuine Demand) จะเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยและมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจ
ควบคุมขนาดโครงการและอัตราการลงทุน: การบริหารขนาดของโครงการและการควบคุมอัตราการลงทุนให้มีความเหมาะสม จะช่วยเพิ่มความคล่องตัวและลดความเสี่ยงทางการเงิน
บริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสด: การบริหารสภาพคล่องและกระแสเงินสดให้แข็งแกร่งเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจ โดยเฉพาะในสภาวะตลาดที่มีความผันผวน
ติดตามนโยบายรัฐบาลอย่างใกล้ชิด: การติดตามและทำความเข้าใจนโยบายของรัฐบาลใหม่ และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่น จะเป็นกุญแจสำคัญในการรับมือกับการเปลี่ยนแปลงและคว้าโอกาสที่เกิดขึ้น
ปี 2569 นี้ แม้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ จะเผชิญกับความท้าทาย แต่ก็เป็นปีแห่งโอกาสสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์ในการปรับตัวเข้ากับพลวัตของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง ซึ่งจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับบน.
