เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริง สู่กลยุทธ์การปรับตัวรับเทรนด์ปี 2026
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่ยุคเฟื่องฟูจนถึงยุคที่ตลาดต้องเผชิญกับมรสุมเศรษฐกิจ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา คือบททดสอบที่ “หิน” ที่สุดครั้งหนึ่งของเหล่านักพัฒนาที่ดิน (Developers) ในประเทศไทย แม้เราจะเคยคาดหวังว่าหลังจากวิกฤตการณ์โรคระบาดผ่านพ้นไป ตลาดจะกลับมา Take-off ได้อย่างรวดเร็ว แต่ความเป็นจริงกลับไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และความเข้มงวดของ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน กลายเป็นกำแพงสูงที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องทำงานหนักขึ้นเป็นเท่าตัว
วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปผ่าโครงสร้างรายได้และกำไรของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในวันที่ตลาดชะลอตัว และมองไปข้างหน้าถึงทิศทาง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2026 ว่าต้องปรับกลยุทธ์อย่างไรถึงจะอยู่รอด
ภาพรวมตลาด: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องปรับฐาน
หากเรามองย้อนกลับไปที่ตัวเลขผลประกอบการปี 2566 ของ 41 บริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะพบตัวเลขที่น่าสนใจมากครับ รายได้รวมทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงจากปี 2565 เพียงเล็กน้อยราว -1.2% แต่ถ้าเรา “เจาะลึก” ลงไปในรายละเอียด (Granular Level) เราจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกิน 20% อย่าง แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR), ไรมอน แลนด์ (RML) และ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สะท้อนให้เห็นว่าเซกเมนต์ตลาดระดับกลาง-ล่าง และคอนโดมิเนียมบางกลุ่มกำลังเผชิญกับสภาวะ Over Supply และกำลังซื้อที่เปราะบาง แม้แต่พี่ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) เองก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่าในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขนาดของบริษัทไม่ได้เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงเสมอไป
สมรภูมิรายได้: แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม
ในปี 2566 “แสนสิริ” (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งอันดับ 1 ในแง่ของรายได้รวมไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางกระแสลมต้าน กลยุทธ์การรุกตลาดระดับ Super Luxury และการดีไซน์ที่เป็นเอกลักษณ์ช่วยให้แสนสิริสามารถจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง (High Net Worth) ได้อย่างแม่นยำ
ในขณะที่ “เอพี (ไทยแลนด์)” ตามมาติดๆ ในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนหน้าเพียงเล็กน้อย (ไม่ถึง 1%) แต่เอพียังคงเป็นเจ้าตลาดบ้านแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุดรายหนึ่ง ส่วน “ศุภาลัย” (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ซึ่งสิ่งที่ศุภาลัยทำได้ดีเสมอมาคือการควบคุมต้นทุนและการกระจายความเสี่ยงไปยังหัวเมืองต่างจังหวัดทั่วประเทศ
อย่างไรก็ตาม หากเราจะวิเคราะห์ความแข็งแกร่งของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จริงๆ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนและผู้ประกอบการดูที่ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) เป็นหลัก เพราะนี่คือเส้นเลือดใหญ่ที่สะท้อนถึงความสามารถในการระบายสต็อกสินค้าและการตอบรับของผู้บริโภค
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี ครองแชมป์ขายเก่ง
เมื่อตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออกไป “เอพี (ไทยแลนด์)” คือเบอร์ 1 ในเรื่องการขายอย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลง 2% จากปีก่อน แต่ก็ยังครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างเหนียวแน่น สิ่งที่น่าจับตามองคือ “เอสซี แอสเสท” (SC) ที่สามารถก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตสวนกระแสถึง 13% ซึ่งมาจากการเน้นสินค้าแนวราบระดับพรีเมียมที่ตอบโจทย์ Work from Home และ Lifestyle ใหม่ๆ
ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ ผมเห็นแนวโน้มที่ชัดเจนว่า การลงทุนอสังหาฯ ในยุคนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การซื้อเพื่ออยู่อาศัย แต่เป็นการซื้อเพื่อรักษาความมั่งคั่ง (Wealth Preservation) ดังนั้น โครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพอย่าง กรุงเทพชั้นใน หรือพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ยังคงได้รับความนิยมสูง แม้จะมีปัจจัยเรื่อง ดอกเบี้ยนโยบาย มาเป็นตัวแปรสำคัญก็ตาม
กำไรสุทธิ: ใครคือเครื่องจักรทำเงินที่แท้จริง?
“ขายได้ ไม่เท่ากับ กำไร” นี่คือคัมภีร์ที่คนทำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทราบดีครับ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท ซึ่งปัจจัยหลักมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
แชมป์กำไรสุทธิยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม) เข้ากอง REIT หากตัดส่วนนี้ออกไป “ศุภาลัย” และ “เอพี” จะกลายเป็นผู้ท้าชิงตำแหน่งแชมป์กำไรทันที ด้วยตัวเลขที่เบียดกันมาที่ 6,083 ล้านบาท และ 6,054 ล้านบาท ตามลำดับ
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องชื่นชมคือ “แสนสิริ” ที่สามารถทำกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการภายในและการเลือก Product Mix ที่มี Margin สูง
กลยุทธ์และทางรอดในปี 2026: ความยั่งยืนและเทคโนโลยี
เมื่อเรามองข้ามปี 2567-2568 ไปสู่ปี 2026 ผมเชื่อว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเข้าสู่ยุค “New Normal” อย่างเต็มรูปแบบ การแข่งขันจะไม่ได้อยู่ที่การลดราคา (Price War) อีกต่อไป แต่อยู่ที่การมอบคุณค่า (Value Creation) ในมิติอื่นๆ:
Wellness & Aging Society: การออกแบบบ้านที่รองรับทุกช่วงวัย (Universal Design) และนวัตกรรมเพื่อสุขภาพจะกลายเป็นฟีเจอร์พื้นฐาน ไม่ใช่แค่ Option เสริมอีกต่อไป
Sustainability (ESG): อาคารสีเขียว (Green Building) และการใช้พลังงานสะอาด เช่น Solar Rooftop จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับลูกบ้าน และจูงใจนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม
Financial Literacy for Customers: ในวันที่การอนุมัติ สินเชื่อบ้าน เป็นเรื่องยาก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาทางการเงิน ช่วยเหลือลูกค้าในการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการบริหารจัดการหนี้ เพื่อให้ลูกค้าสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้จริง
Property Technology (PropTech): การนำ AI มาใช้ในการบริหารจัดการอาคาร และการทำ Virtual Tour ที่เสมือนจริงจะช่วยลดต้นทุนการขายและเพิ่มประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกค้า
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือการ การลงทุนอสังหาฯ ในช่วงปี 2025-2026 นี้ ผมขอแนะนำให้พิจารณาปัจจัยด้าน “สภาพคล่อง” ของผู้พัฒนาโครงการเป็นอันดับแรก การเลือกบริษัทที่มีประวัติการก่อสร้างที่ดีและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง (Low Gearing Ratio) จะช่วยลดความเสี่ยงจากการทิ้งงานหรือโครงการล่าช้า
นอกจากนี้ การเปรียบเทียบข้อเสนอของ สินเชื่อบ้าน จากหลายๆ สถาบันการเงิน รวมถึงการดูรายละเอียดเกี่ยวกับ ประกันภัยบ้าน และบริการหลังการขาย คือสิ่งที่จะช่วยคุ้มครองทรัพย์สินของคุณในระยะยาว หากท่านต้องการเพิ่มสภาพคล่องในภายหลัง การศึกษาเรื่องการ รีไฟแนนซ์ ไว้ล่วงหน้าก็เป็นกลยุทธ์ที่ชาญฉลาดในภาวะเศรษฐกิจผันผวน
บทสรุปจากมุมมองผู้เชี่ยวชาญ
ตัวเลขในปี 2566 เป็นเพียงกระจกสะท้อนอดีต แต่สิ่งที่เราต้องโฟกัสคือ “อนาคต” ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังผ่านช่วงการปรับฐานครั้งใหญ่ (Great Reset) ผู้ประกอบการที่ยืดหยุ่น เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภค และสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกลุ่มที่เติบโตอย่างยั่งยืนในทศวรรษหน้า
แม้ความท้าทายจะยังไม่หมดไป ทั้งเรื่องต้นทุนแรงงาน และความเข้มงวดของแบงก์ชาติ แต่ผมเชื่อมั่นว่าอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้และมีความปลอดภัยสูงที่สุดประเภทหนึ่ง หากเราเลือกด้วยความรู้และความเข้าใจ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผนสร้างอนาคตผ่านที่อยู่อาศัย หรือมองหาโอกาสในการต่อยอดพอร์ตการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการมองหาบ้านหลังแรก การหาข้อมูล รับสร้างบ้าน ที่เน้นดีไซน์ทันสมัย หรือแม้แต่การปรึกษาเรื่องการ ตกแต่งภายใน เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน นี่คือจังหวะเวลาที่คุณควรเริ่มศึกษาข้อมูลอย่างจริงจังที่สุด
อย่าปล่อยให้โอกาสทองในตลาดอสังหาฯ หลุดลอยไป หากคุณต้องการรับคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และงบประมาณของคุณมากที่สุด ติดต่อเราวันนี้เพื่อให้ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ดูแลทุกย่างก้าวของการเดินทางสู่บ้านในฝันของคุณ!
