วิเคราะห์เจาะลึกสมรภูมิ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์”: ถอดบทเรียนจากตัวเลขจริง ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน?
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและเป็นที่ปรึกษาใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นความผันผวนมาทุกรูปแบบ แต่ต้องยอมรับว่าช่วงปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567 เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งของอุตสาหกรรมนี้ จากเดิมที่เราเคยคาดหวังว่าแรงส่ง (Momentum) จากปี 2565 จะช่วยให้ธุรกิจ “Take off” หรือทะยานขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซึมยาวมาจนถึงช่วงไฮซีซั่นปลายปี ซึ่งแม้แต่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านก็ยังคาดการณ์ผิดพลาดในบางจุด
จากการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เราได้เห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจไทยที่ชัดเจนผ่านตัวเลขรายได้และกำไร สิ่งที่น่าสนใจคือ ในปี 2566 รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) แต่หากเรา “สแกน” ลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทจาก 41 ราย ที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัว
เจาะลึกรายได้รวม: ยักษ์ใหญ่ล้มขยับขยายท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
สถานการณ์ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงปีที่ผ่านมาสะท้อนให้เห็นว่า “แบรนด์ใหญ่” ไม่ใช่เกราะคุ้มกันเสมอไป หากไม่ปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคและภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น เราเห็นบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% หลายแห่ง เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) ที่รายได้วูบไปถึง -28% ขณะที่กลุ่มคอนโดมิเนียมระดับหรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (RML) ก็ติดลบไป -26% ตามมาด้วย ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ (LALIN) -23%, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) -22% และไซมิส แอสเสท (ASW) -21%
แม้แต่เบอร์ต้นๆ ของวงการอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ซึ่งเป็นสัญลักษณ์ของการบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% สิ่งที่ผมสังเกตเห็นจากการวิเคราะห์ข้อมูลคือ ในบรรดา Top 10 ของบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ผลงานถอยหลังลงจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็น เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, ศุภาลัย (SPALI) -10%, พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) -9% และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาส แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นเป็น “แชมป์รายได้รวม” ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว โดยมีศุภาลัยตามมาในอันดับ 3 (31,818 ล้านบาท) และแลนด์แอนด์เฮ้าส์ในอันดับ 4 (30,170 ล้านบาท)
รายได้จากการขาย: มาตรวัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
ในการประเมินความแข็งแกร่งของบริษัทใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผมมักจะแนะนำให้นักลงทุนและผู้ที่สนใจ ซื้อบ้าน หรือ ลงทุนอสังหา ดูที่ “รายได้จากการขาย” (Sale Revenue) เป็นหลัก เพราะนี่คือรายรับที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจริงๆ ไม่ใช่รายได้จากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนหรือรายได้พิเศษอื่นๆ
เมื่อเรา “มัดรวม” ตัวเลขจากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้รวมกัน 268,460 ล้านบาท ลดลงอย่างน่าใจหายถึง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่คือสัญญาณเตือนว่ากำลังซื้อในตลาดบ้านและ คอนโดมิเนียม กำลังถูกกดทับด้วยปัญหาหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน
ในกลุ่มรายได้จากการขาย เอพี ไทยแลนด์ (AP) ยังคงรักษาตำแหน่ง “แชมป์ขายเก่ง” ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อย 2% แต่ก็ยังเหนือกว่า แสนสิริ ที่ได้อันดับ 2 ด้วยรายได้ขาย 32,829 ล้านบาท (แต่แสนสิริเติบโตในส่วนนี้ถึง 7%) อันดับ 3 ยังคงเป็น ศุภาลัย (30,836 ล้านบาท) และอันดับ 4 คือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่พุ่งแรงขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้ขาย 23,370 ล้านบาท เติบโตขึ้น 13% ซึ่งถือเป็นผลงานที่ยอดเยี่ยมท่ามกลางมรสุม
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่เริ่มหันมาลุยการพัฒนาโครงการเพื่อขายอย่างจริงจัง จนรายได้จากการขายพุ่งกระฉูดถึง 103% มาอยู่ที่ 5,835 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่า Strategic Location ใกล้ศูนย์การค้ายังคงเป็นจุดแข็งที่ดึงดูดผู้ซื้อที่ต้องการ ซื้อคอนโด หรือบ้านในทำเลศักยภาพ
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้บริหารจัดการต้นทุนยอดเยี่ยม?
บรรทัดสุดท้ายที่บอกว่าใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือผลกำไร ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือมีถึง 12 บริษัทที่ประสบสภาวะขาดทุน และหลายบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ยุคโควิด-19 จนถึงปัจจุบัน
สำหรับแชมป์กำไรสูงสุดยังคงเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่โกยกำไรไป 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งเป็นกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท หากตัดรายการพิเศษนี้ออกไป อันดับ 1 จะกลายเป็น ศุภาลัย (SPALI) ทันทีที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท ตามมาด้วย เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท) และแสนสิริ (5,846 ล้านบาท) ซึ่งแสนสิริทำผลงานกำไรได้น่าประทับใจมาก โดยเติบโตก้าวกระโดดถึง 42%
การที่ศุภาลัยและเอพีสามารถรักษาอัตรากำไรได้ดี สะท้อนถึงการบริหารจัดการต้นทุนวัสดุก่อสร้างและการเลือกพัฒนาโครงการในเซกเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อจริง (Real Demand) ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญสำหรับใครที่กำลังวางแผน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2569 และอนาคต ว่าการเลือกบริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งเป็นปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้
ส่องกลยุทธ์ 2026: ทิศทางตลาดและการปรับตัวของผู้บริโภค
หากเรามองข้ามปี 2567-2568 ไปยังทิศทางในปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุค “Quality over Quantity” หรือการเน้นคุณภาพมากกว่าปริมาณ ปัจจัยสำคัญที่จะขับเคลื่อนตลาดคือ:
สินเชื่อบ้านและอัตราดอกเบี้ย: การขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จะยังคงมีความเข้มงวด ผู้ประกอบการต้องหันมาช่วยลูกค้าเตรียมความพร้อมทางการเงินก่อนยื่นกู้ เพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบยั่งยืน: อาคารเขียว (Green Building) และบ้านประหยัดพลังงานจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ ไม่ใช่แค่ทางเลือก เพราะผู้ซื้อเริ่มตระหนักถึงค่าใช้จ่ายระยะยาวและภาษีที่ดินที่มีแนวโน้มปรับเปลี่ยนตามมูลค่าทรัพย์สิน
ทำเลใหม่และการขยายตัวของเมือง: รถไฟฟ้าหลากสีที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ในปี 2025-2026 จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ สำหรับการพัฒนา คอนโดมิเนียม และบ้านชานเมืองที่เดินทางสะดวก
เทคโนโลยี PropTech: การใช้ AI ในการช่วยเลือกซื้อบ้าน หรือการทำ Virtual Tour ที่สมจริง จะช่วยให้ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และผู้ขายปิดการขายได้รวดเร็วขึ้น
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ ขายคอนโด ในช่วงนี้ ผมแนะนำให้ศึกษาข้อมูลเปรียบเทียบราคาในทำเลนั้นๆ อย่างละเอียด เพราะในสภาวะตลาดที่ซัพพลายยังมีอยู่มาก คุณอาจจะได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด (Best Deal) จากโปรโมชั่นของดีเวลลอปเปอร์ที่ต้องการระบายสต็อกเพื่อรักษาเงินสด
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
จากข้อมูลทั้งหมดที่เราวิเคราะห์ จะเห็นได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว แต่การฟื้นตัวจะเป็นแบบ “K-Shape” คือบริษัทที่ปรับตัวได้และเจาะกลุ่มตลาดบนที่ยังมีกำลังซื้อจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่กลุ่มที่เน้นตลาดล่างอาจจะยังต้องเหนื่อยกับการแก้ปัญหาหนี้สินของผู้บริโภค
หากคุณเป็นนักลงทุน การกระจายความเสี่ยงไปสู่ทรัพย์สินที่มีรายได้สม่ำเสมอ (Recurring Income) เช่น อสังหาฯ เพื่อการเช่า หรือการลงทุนในหุ้นอสังหาฯ ที่มีเงินปันผลสูง (High Dividend) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ปีนี้และปีหน้าคือช่วงเวลาทองในการต่อรองเพื่อให้ได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่าที่สุดก่อนที่ต้นทุนค่าแรงและวัสดุจะปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งในอนาคต
หากคุณกำลังตัดสินใจว่าจะเริ่มต้นตรงไหนในเส้นทางของ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้านหลังแรก การขอ สินเชื่อบ้าน หรือการวางแผนพอร์ตการลงทุนที่มั่นคง อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณพลาดโอกาสที่ดีที่สุดในรอบทศวรรษ
พร้อมที่จะเริ่มต้นก้าวแรกอย่างมั่นใจแล้วหรือยัง? ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาแบบเอ็กซ์คลูซีฟจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คุณวิเคราะห์ทำเลศักยภาพและวางแผนการเงินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างมืออาชีพ เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นการตัดสินใจที่คุ้มค่าและยั่งยืนที่สุด!
