เจาะลึกสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์ และทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2026
ในมุมมองของผมที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานับทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาคือหนึ่งในบททดสอบที่หินที่สุดของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หากเราย้อนกลับไปมองภาพรวมที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะเห็นร่องรอยของความหวังที่กลายเป็นความผิดหวังซ้ำแล้วซ้ำเล่า จากเดิมที่กูรูหลายสำนักคาดการณ์ว่าตลาดจะ “Take off” หรือทะยานตัวขึ้นอย่างแข็งแกร่งหลังจากผ่านพ้นวิกฤตการณ์ครั้งใหญ่ แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอย่างหนัก และกลายเป็น “ปีที่น่าเบื่อ” สำหรับนักลงทุนหลายราย ทว่าในความเงียบเหงานั้น กลับมี “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงที่สามารถปรับตัวและสร้างผลกำไรได้อย่างน่าอัศจรรย์
บทความนี้ผมจะพาไปเจาะลึกวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อให้เห็นว่าใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของ ดอกเบี้ยอสังหา ที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง หรือปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งการอนุมัติ สินเชื่อบ้าน จากสถาบันการเงิน
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ต้องเผชิญลมต้าน
หากพิจารณาตัวเลขรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา จะพบว่าทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูผิวเผินอาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ถ้าเรา “X-ray” เข้าไปในรายละเอียดจะพบความจริงที่น่าตกใจว่า มีถึง 25 บริษัทจาก 41 รายที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นดาวรุ่งกลับทำตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ และคันทรี่ กรุ๊ป แม้แต่ยักษ์ใหญ่ระดับห้าดาวอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมที่หดตัวลงถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับกำแพงขนาดใหญ่ที่ความเก๋าเกมเพียงอย่างเดียวอาจไม่พอที่จะก้าวข้ามไปได้
อย่างไรก็ตาม ในบรรดา Top 10 ของกลุ่มบริษัทที่ทำรายได้สูงสุด “แสนสิริ” (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์รายได้รวมไปครองด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางวิกฤต โดยเฉือนเอาชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ไปเพียงเล็กน้อย ซึ่งการเติบโตของแสนสิรินั้นส่วนหนึ่งมาจากการวางกลยุทธ์ที่แม่นยำในตลาดระดับบนและการสร้าง Branding ที่แข็งแกร่ง ทำให้การตัดสินใจ ซื้อบ้านใหม่ ในกลุ่มลูกค้าระดับ High-end ยังคงมี Momentum ที่ดี
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัด “ฝีมือ” ที่แท้จริง
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมักจะเตือนนักลงทุนเสมอว่า อย่าดูเพียงแค่ “รายได้รวม” เพราะนั่นอาจรวมถึงกำไรพิเศษหรือรายได้จากการขายทรัพย์สินอื่น แต่สิ่งที่จะบอกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รายนั้นๆ ยัง “ขายเก่ง” อยู่หรือไม่ คือ “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales)
เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ตัวเลขรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างเปราะบาง บริษัทส่วนใหญ่ (30 จาก 41 ราย) มียอดขายที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะ Land & Houses ที่ยอดขายตกลงถึง 38% ซึ่งเป็นสัญญาณที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
แต่ในฝั่งของผู้ชนะ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) คือผู้ครองแชมป์ในด้านการขายอย่างแท้จริง ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท การที่ AP ยังรักษาตำแหน่งเบอร์ 1 ในด้านยอดขายไว้ได้ เป็นผลมาจากการบริหารจัดการ Portfolio ที่สมดุล ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม ทำให้สามารถตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของตลาดได้ทันท่วงที ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 แต่มีความโดดเด่นที่ยอดขายยังเติบโตได้ 7% ซึ่งสวนทางกับค่าเฉลี่ยของตลาด
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องขีดเส้นใต้ไว้เลยคือ “เซ็นทรัลพัฒนา” (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรจากพอร์ตที่อยู่อาศัยอย่างเป็นล่ำเป็นสัน โดยมียอดขายเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% แสดงให้เห็นว่าการใช้โมเดลธุรกิจแบบ Mixed-use ที่มีห้างสรรพสินค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด คือทางรอดที่สำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในยุคปัจจุบันและอนาคตสู่ปี 2026
กำไรสุทธิ: ใครคือ “Money Maker” ของวงการ?
สุดท้ายแล้ว ไม่ว่าคุณจะมียอดขายถล่มทลายแค่ไหน แต่สิ่งที่ตัดสินความอยู่รอดคือ “กำไรสุทธิ” (Net Profit) ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของอุตสาหกรรมหดตัวลง -11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 12 รายที่ยังต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
อันดับ 1 ในด้านกำไรยังคงเป็นของ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” (LH) ที่ทำกำไรได้สูงถึง 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ด้วยว่า กำไรส่วนหนึ่ง (ประมาณ 2,500 ล้านบาท) มาจากการใช้เครื่องมือทางการเงินอย่าง กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งถือเป็นกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาดมากในสภาวะที่การขายบ้านทำได้ยากลำบาก
ในขณะที่อันดับ 2 และ 3 อย่าง “ศุภาลัย” (SPALI) และ “เอพี” (AP) ทำกำไรได้เบียดบี้กันที่ระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ สะท้อนถึงการควบคุมต้นทุนและการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ส่วน “แสนสิริ” (SIRI) ก็โชว์ฟอร์มโหดด้วยกำไรที่โตขึ้นถึง 42% ซึ่งเป็นการพิสูจน์ให้เห็นว่ากลยุทธ์ “Speed to Market” และการเลือกเจาะกลุ่มนิชที่มีกำลังซื้อสูงนั้นได้ผลจริง
วิเคราะห์ทิศทางและปัจจัยขับเคลื่อนสู่ปี 2026
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก ผมมองว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2024-2026 จะไม่ได้วัดกันที่จำนวนโครงการที่เปิดใหม่อีกต่อไป แต่วัดกันที่ “Cash Flow” และ “Resilience” (ความยืดหยุ่น) โดยมีปัจจัยสำคัญที่จะมีอิทธิพลต่อตลาดดังนี้:
อัตราดอกเบี้ยและนโยบายการเงิน: ดอกเบี้ยอสังหา คือตัวแปรสำคัญที่สุด หากธนาคารกลางเริ่มมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงในปี 2025-2026 จะเป็นสัญญาณบวกที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจ ซื้อบ้านใหม่ และลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ: ปัจจุบันปัญหา Rejection Rate หรือการปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน จากธนาคารพุ่งสูงขึ้นมาก ผู้ประกอบการที่สามารถช่วยลูกค้าบริหารจัดการเครดิต หรือมีพันธมิตรทางการเงินที่แข็งแกร่งจะได้เปรียบอย่างมหาศาล
การปรับตัวสู่ Real Demand: ตลาด ลงทุนคอนโด เพื่อเก็งกำไรระยะสั้นจะค่อยๆ หายไป และถูกแทนที่ด้วยผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริง หรือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในรูปแบบ Passive Income ที่เน้นค่าเช่าในระยะยาว
นวัตกรรมและการอยู่อาศัยรูปแบบใหม่: การใส่ใจเรื่อง ESG (Environmental, Social, and Governance) และเทคโนโลยี Smart Home จะไม่ใช่แค่ “Option” อีกต่อไป แต่จะกลายเป็นมาตรฐานพื้นฐานที่ผู้บริโภคเรียกหาในการมองหาบ้านในฝัน
สรุปและบทเรียนสำหรับนักลงทุน
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ได้แสดงให้เห็นแล้วว่า “ขนาด” ของบริษัทไม่ใช่หลักประกันความสำเร็จเสมอไป แต่เป็น “ความคล่องตัว” และ “การอ่านเกมที่ขาด” ต่างหากที่จะทำให้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อยู่รอดได้ ในยุคที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นและกำลังซื้อของผู้บริโภคถูกกดทับด้วยหนี้สิน การมองหาโอกาสในวิกฤต เช่น การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เฉพาะกลุ่ม หรือการขยายตัวไปสู่ธุรกิจที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) คือกุญแจสำคัญ
สำหรับท่านที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือกำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ผมแนะนำให้พิจารณาเลือกผู้ประกอบการที่มีโครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่งและมีประวัติการบริหารจัดการที่ดี เพราะในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ความน่าเชื่อถือคือสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงสุด
หากคุณต้องการคำปรึกษาเจาะลึกเกี่ยวกับแนวโน้มตลาด หรือกำลังมองหาช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าที่สุดท่ามกลางสภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปครับ ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับบทวิเคราะห์พิเศษและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้ทุกการตัดสินใจของคุณเป็นเรื่องที่ง่ายและมั่นคงกว่าที่เคย เพราะเราเชื่อว่าในทุกวิกฤต… ย่อมมีโอกาสสำหรับผู้ที่เตรียมพร้อมเสมอ
