สำรวจปี 2566: พลิกมุมมองผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรตลาดมาหลายครั้ง แต่วันที่ 2566 น
ั้นมีความพิเศษอยู่ไม่น้อย การคาดหวังที่ตั้งไว้จากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ การชะลอตัวนี้เริ่มก่อตัวขึ้นก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และความรู้สึกไม่แน่นอนนี้ได้ล่วงเลยมาถึงต้นปี 2567
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและศักยภาพของแต่ละองค์กร ผมและทีมงาน Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 วิเคราะห์อย่างละเอียดว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้อย่างไร และใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทายนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในตลาดโดยรวม
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบได้ในหลายระดับ บางบริษัทมียอดรายได้ติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีฐานที่แข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงได้รับผลกระทบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การขับเคลื่อนด้วยรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดที่แท้จริง
หากจะวัดผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการธุรกิจหลักอย่างแท้จริง การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นปัจจัยที่สำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการบิดเบือนจากการรับรู้รายได้จากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดจะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก ได้แก่ Raimon Land ที่ยอดขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่ยอดขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมียอดขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ยอดขายลดลง แต่ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ผงาดขึ้นสู่บัลลังก์ผู้นำยอดขาย – แสนสิริ รักษาโมเมนตัมยอดขายเติบโต
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (ขึ้นเป็นอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขายเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้จากการขายลดลง -24% ก็ยังคงอยู่ใน Top 10)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากแต่มีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้ ย่อมไม่ถือว่าเป็น “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่สถานการณ์โควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ยิ่งไปกว่านั้น กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด – Supalai และ AP (Thailand) ไล่ตามติด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่กำไรสุทธิสูงสุดจากการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาทเข้ากองทุน)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (หากไม่มีรายการพิเศษของ LH, SPALI จะขึ้นเป็นอันดับ 1)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 3 อย่างฉิวเฉียด)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (กำไรลดลง -25% จากปีก่อน)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ท่ามกลางความท้าทาย โอกาสยังคงมีอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากต่อไป
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์นวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่ง จะยังคงสามารถเติบโตและสร้างผลกำไรได้อย่างยั่งยืน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ไทย เราขอเชิญชวนทุกท่านมาติดตามแนวโน้มและวิเคราะห์กลยุทธ์ของบริษัทต่างๆ ในปี 2567 ไปพร้อมๆ กัน เพื่อเตรียมความพร้อมและคว้าโอกาสที่ซ่อนอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังปรับตัวนี้.
