บทวิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายสู่การฟื้นตัวในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ดิฉันได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตลาดมาอย่าง
ต่อเนื่อง แต่ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่ดีในปี 2565 แต่ทว่า สถานการณ์กลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความเชื่องช้านี้ก็ทอดยาวไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาคึกคักได้ และน่าเสียดายที่แนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์อย่างรอบด้าน Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่งในปี 2566 การวิเคราะห์นี้ไม่เพียงแต่จะชี้ให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการแต่ละรายท่ามกลางสภาวะที่ยากลำบาก แต่ยังเป็นการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและสร้างการเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม: ตัวเลขภาพรวมที่สะท้อนความเหนื่อยล้าของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงภาวะตลาดที่เผชิญความท้าทายอย่างแท้จริง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้รวม (ปี 2566)
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ “หัวใจ” ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความสามารถในการนำอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดและสร้างยอดขายได้จริง โดยไม่รวมรายได้อื่น ๆ ที่อาจเข้ามาเสริม การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะทำให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
รายได้จากการขายที่ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ พบได้ในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ 2% สิ่งที่บ่งชี้ถึงความท้าทายในตลาดก็คือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขาย (ปี 2566)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (ลดลง 2%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ลดลง 38%)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยผลประกอบการที่โดดเด่น หลังจากการทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของประสิทธิภาพและความสามารถในการทำกำไร
แม้การสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพที่แท้จริงและความสามารถในการทำกำไรขององค์กร โดยในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิดก็ยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านกำไรสุทธิ (ปี 2566)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (กำไรก่อนหักภาษีประมาณ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ และโอกาสในการเติบโต
จากข้อมูลผลประกอบการในปี 2566 ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่, ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูง, การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค, และความไม่แน่นอนทางการเมืองที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และสามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะยังคงสามารถสร้างการเติบโตได้
แนวทางการดำเนินงานที่สำคัญสำหรับผู้ประกอบการในปี 2567:
การบริหารจัดการต้นทุนอย่างเข้มข้น: การควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง, ต้นทุนทางการเงิน, และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร เป็นสิ่งสำคัญยิ่งยวดในการรักษาความสามารถในการทำกำไร
การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ตลาด: การวิเคราะห์และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มเป้าหมาย เช่น บ้านที่เน้นพื้นที่ใช้สอย, ฟังก์ชันการทำงานที่หลากหลาย, หรือทำเลที่สะดวกสบาย จะช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย
กลยุทธ์การตลาดที่สร้างสรรค์และเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย: การใช้เทคโนโลยีดิจิทัล, การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่ดี, และการสื่อสารที่เข้าถึงใจ จะช่วยสร้างความแตกต่างและดึงดูดลูกค้า
การบริหารกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ: การวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ, การบริหารสภาพคล่อง, และการบริหารจัดการหนี้สิน จะช่วยสร้างความแข็งแกร่งทางการเงิน
การมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจอย่างชาญฉลาด: การพิจารณาการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง, การร่วมทุน, หรือการเข้าซื้อกิจการที่มีศักยภาพ อาจเป็นหนทางในการเติบโตที่ยั่งยืน
แม้ว่าปี 2566 จะเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกนี้สะท้อนให้เห็นถึงความยืดหยุ่นและความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการหลายราย การเรียนรู้จากบทเรียนในปีที่ผ่านมา และการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่เฉียบคม จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวข้ามความท้าทาย และสร้างการเติบโตที่แข็งแกร่งยั่งยืนต่อไปในปี 2567 และปีต่อๆ ไป
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการบริหารจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ทีมผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้คำแนะนำที่ตรงจุดและนำไปปฏิบัติได้จริง โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อเริ่มต้นการเดินทางสู่ความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ.
