วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ชนะที่แท้จริงในยุคแห่งการเปลี่ยนแปลง
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญของศักยภาพและความยืดหยุ่นในอุตสาหกรรมอสังหาร
ิมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 ซึ่งเป็นปีที่อุตสาหกรรมเริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผันอย่างสิ้นเชิง ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และแนวโน้มดังกล่าวได้ทอดตัวยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญของอุตสาหกรรมอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่แสดงสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์โดยรวมยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวออกมาเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้รวมในระดับตัวเลขสองหลัก เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ต่างประสบกับภาวะรายได้ติดลบประมาณ -28% นอกจากนี้ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalil Property -23%, Major Development -22% และ Siamese Asset -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9% และ Origin Property มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” จะมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากบริษัทหลายแห่งในกลุ่ม Top 10 ของรายได้รวม อาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุนรายได้ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าสังเกตคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 73% ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้ขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (เรียงตามรายได้รวม ปี 2566)
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (เรียงตามรายได้จากการขาย ปี 2566)
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรงที่น่าจับตา
นอกจากรายชื่อบริษัทที่ติดอันดับ Top 10 แล้ว ยังมีบริษัทที่แสดงผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana ที่เริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างชัดเจน ในปี 2566 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเซ็นทรัลได้เป็นอย่างดี
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของการวัดความสำเร็จ
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวบ่งชี้ถึงการดำเนินงาน แต่ “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการประเมินความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจ เพราะหมายถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง มีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีนับตั้งแต่ช่วงการระบาดของ COVID-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses: แชมป์กำไรสูงสุด (ด้วยปัจจัยพิเศษ)
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
น่าสังเกตว่า Land and Houses สามารถคว้าตำแหน่งแชมป์กำไรสูงสุดได้ในปีนี้ แม้ว่ารายได้โดยรวมจะลดลง แต่มีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ไม่ใช่ผลจากการดำเนินงานหลักของการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง หากไม่มีรายการนี้ Supalai คงจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนภาพรวมของอุตสาหกรรมที่ต้องเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างไรก็ตาม การปรับตัว การสร้างสรรค์นวัตกรรม และการบริหารจัดการความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
ในยุคที่ตลาดมีความผันผวนสูงเช่นนี้ การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องอาศัยการวิเคราะห์ข้อมูลที่รอบด้าน การทำความเข้าใจแนวโน้มตลาด และการเลือกพาร์ทเนอร์ที่เชื่อถือได้ หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อนำทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้ ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบันและอนาคตของคุณ
