สัญญาเช่าที่ดิน 3.3 หมื่นล้านบาท: กลยุทธ์ต่ออายุ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการรุกคืบ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” สร้างศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่
กรุงเทพฯ, 10 มกราคม 2569 – ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกระดับบิ๊ก การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวถือเป็นหัวใจสำคัญของการขับเคลื่อนธุรกิจ โดยเฉพาะเมื่อเอ่ยถึงอาณาจักรเซ็นทรัล การต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลงสำคัญบริเวณลาดพร้าว มูลค่ากว่า 3.3 หมื่นล้านบาท เป็นระยะเวลา 30 ปี แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นและความเชื่อมั่นในศักยภาพของทำเลนี้ ขณะเดียวกัน การเปิดตัวโครงการ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ปลายปีนี้ ยิ่งตอกย้ำการปั้นย่านพหลโยธินให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ (CBD) แห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ
ในฐานะผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมมองว่าดีลการต่อสัญญาเช่าที่ดินสำหรับ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” ครั้งนี้ ไม่ใช่เพียงการต่ออายุสัญญา แต่เป็นการลงทุนเชิงกลยุทธ์ที่สะท้อนถึงความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในภาวะตลาด แนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภค และศักยภาพการเติบโตระยะยาวของทำเล ความสำคัญของการต่อสัญญาเช่านี้มีความซับซ้อนกว่าที่เห็นจากตัวเลขทางการเงินเพียงอย่างเดียว
เบื้องหลังดีล 3.3 หมื่นล้าน: การประเมินมูลค่าและการลงทุนเพื่ออนาคต
ข้อมูลวงในจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ระบุว่า การประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ร.ฟ.ท. เมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2568 ได้รับทราบผลการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินแปลง 47.22 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว โดยสัญญาปัจจุบันจะสิ้นสุดในวันที่ 18 ธันวาคม 2571 ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาที่ ร.ฟ.ท. และ SRTA (บริษัทลูกของ ร.ฟ.ท.) ต้องเร่งพิจารณาแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินแปลงนี้อย่างรอบคอบ
การเจรจาระหว่าง SRTA และบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ได้ข้อสรุปเบื้องต้นแล้ว โดยบอร์ด ร.ฟ.ท. ได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการกำกับและติดตามการบริหารทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท. ตรวจสอบรายละเอียดเชิงลึก ซึ่งผ่านการอนุมัติจากคณะอนุกรรมการแล้ว และเตรียมเสนอให้บอร์ดพิจารณาอีกครั้งในวันที่ 15 มกราคม 2569 ประเด็นสำคัญที่ต้องชี้แจงคือแผนการลงทุนของเซ็นทรัล มูลค่าไม่ต่ำกว่า 4,500 ล้านบาท ตลอดระยะเวลาสัญญาใหม่ 30 ปี
สัญญาฉบับใหม่นี้มีระยะเวลาตั้งแต่ 19 ธันวาคม 2571 ถึง 18 ธันวาคม 2601 ครอบคลุมระยะเวลา 30 ปี โดยเซ็นทรัลได้เสนอแผนการลงทุนเพื่อปรับปรุงอาคารและระบบภายในทั้งหมด เนื่องจากอาคารปัจจุบันมีอายุเกือบ 50 ปีแล้ว และเพื่อยกระดับประสบการณ์การช้อปปิ้งให้ทันสมัย รองรับการเปลี่ยนแปลงของเทรนด์ค้าปลีก การลงทุนนี้จะใช้เวลา 4 ปี นับตั้งแต่เริ่มสัญญาใหม่
เมื่อรวมมูลค่าการลงทุนเพิ่มเติม 4,500 ล้านบาท กับค่าเช่าตลอด 30 ปี ที่คาดการณ์ว่าจะมีมูลค่ารวมกว่า 33,000 ล้านบาท ทำให้มูลค่ารวมของดีลนี้สูงถึงประมาณ 3.3 หมื่นล้านบาท แหล่งข่าว ร.ฟ.ท. มองว่ามูลค่าดีลนี้สมเหตุสมผล แม้จะเพิ่มขึ้นไม่มากนักจากสัญญาครั้งที่ 2 ซึ่งเซ็นทรัลจ่ายผลตอบแทนตลอด 20 ปีไปกว่า 21,298 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าบรรลุเป้าหมายที่ ร.ฟ.ท. ตั้งไว้
การประเมินมูลค่าและเหตุผลเชิงธุรกิจ: มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด ผู้คร่ำหวอดในวงการ อสังหาริมทรัพย์ ให้มุมมองว่า มูลค่า 33,000 ล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เป็นระยะเวลา 30 ปีนั้น ถือเป็นราคาที่สมเหตุสมผลอย่างยิ่ง ประการแรก การใช้ประโยชน์จากอาคารเดิมที่มีโครงสร้างแข็งแรง และที่ตั้งที่แข็งแกร่งอยู่แล้ว ย่อมคุ้มค่ากว่าการลงทุนสร้างอาคารใหม่ทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เงินลงทุนมากกว่า 20,000 ล้านบาท
“ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป การสร้างศูนย์การค้าใหม่ขนาดใหญ่ย่อมมีความเสี่ยงสูงกว่า การปรับปรุงอาคารเดิมที่มีฐานลูกค้าเดิมอยู่แล้ว และต่อยอดการลงทุน จะเป็นการบริหารความเสี่ยงที่มีประสิทธิภาพมากกว่า” นายวสันต์กล่าว
นอกจากนี้ นายวสันต์ยังชี้ว่า ค่าเช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” นั้นน่าจะถึงจุดอิ่มตัวแล้ว การเพิ่มราคาเช่าอย่างก้าวกระโดดอาจส่งผลกระทบต่อผู้เช่ารายย่อย และการแข่งขันภายในศูนย์ การลงทุนเพื่อปรับปรุงและยกระดับประสบการณ์ลูกค้าจึงเป็นทางออกที่ชาญฉลาด
“เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” : การปั้นอาณาจักรใหม่ ย่านพหลโยธิน
ความน่าสนใจไม่ได้หยุดอยู่แค่การต่อสัญญา “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” เท่านั้น แต่การลงทุนครั้งใหญ่ของเซ็นทรัลในการสร้าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” ซึ่งเป็นศูนย์การค้าแฟลกชิปแห่งใหม่ มูลค่า 21,000 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ระยะยาวในการสร้าง “อาณาจักร” ใหม่บนถนนพหลโยธิน
“ย่านพหลโยธินถือเป็นทำเลทองที่เซ็นทรัลให้ความสำคัญมาตลอด” นายวสันต์กล่าวเสริม “โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ไม่เพียงแต่เป็นการขยายอาณาจักร แต่เป็นการสร้าง Sub-CBD ใหม่ ที่จะเข้ามาเติมเต็มและยกระดับศักยภาพของโซนกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือให้ทัดเทียมกับใจกลางเมืองชั้นใน”
โครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ตั้งอยู่บนที่ดินกว่า 49 ไร่ ด้วยพื้นที่ใช้สอยกว่า 457,409 ตารางเมตร พร้อมด้วย Convention Hall ขนาดใหญ่กว่า 6,700 ตารางเมตร ที่สามารถรองรับอีเวนต์ระดับนานาชาติได้ คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2569 โครงการนี้มีเป้าหมายดึงดูดผู้เข้าใช้บริการกว่า 1.3 แสนคนต่อวันในปีแรก และยังมีแผนการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต
“เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และ “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” จะเติบโตเคียงคู่กัน โดยทำหน้าที่เป็น “เกตเวย์” ดึงดูดดีมานด์ใหม่ๆ เข้าสู่ย่านลาดพร้าว-พหลโยธิน ซึ่งเป็นโซนที่มีศักยภาพสูงจากการขยายตัวของประชากร การเพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงาน โรงแรม และสถาบันการศึกษา รวมถึงการเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนอย่าง BTS และ MRT
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ และโอกาสการลงทุน
การลงทุนของเซ็นทรัลในย่านพหลโยธิน สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตของ อสังหาริมทรัพย์ ในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งเหนือ ตลาด อสังหาริมทรัพย์คุณภาพให้เช่า ในบริเวณนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงแตะระดับเกือบ 1 ล้านบาทต่อตารางวา
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่มองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาโครงการรอบๆ ย่านพหลโยธิน หรือการหา อสังหาฯ คุณภาพให้เช่า ในทำเลที่ใกล้เคียงกับโครงการพัฒนาขนาดใหญ่เหล่านี้ อาจเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ
การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านพหลโยธินในช่วงนี้ ถือเป็นการวางแผนที่มองการณ์ไกล สอดคล้องกับแผนพัฒนาระบบคมนาคม และการกระจายความเจริญของกรุงเทพฯ ออกสู่ปริมณฑล การต่อสัญญาเช่า “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” และการเปิดตัว “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” เป็นการส่งสัญญาณที่ชัดเจนถึงศักยภาพที่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องของย่านนี้
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้บริโภค
หากคุณเป็นนักลงทุน การพิจารณาโอกาสการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ย่านพหลโยธิน โดยเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่อยู่ใกล้เคียงกับศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ถือเป็นการจับจังหวะที่ดี
สำหรับผู้บริโภคที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย การมีศูนย์การค้าและแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ขนาดใหญ่อย่าง “เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน” และ “เซ็นทรัล ลาดพร้าว” จะช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตและเพิ่มความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในกรุงเทพฯ ยังคงมีพลวัต และการลงทุนเชิงกลยุทธ์ของกลุ่มทุนใหญ่เช่นนี้ เป็นสัญญาณที่บ่งชี้ถึงทิศทางที่น่าสนใจในอนาคต
หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์ ในย่านพหลโยธินและลาดพร้าว ติดต่อผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาที่เหมาะสมกับเป้าหมายของคุณ.
