สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ความท้าทาย การปรับตัว และผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความผันผวนอย่างที่ไม่คาดคิด ท่ามกลางความคาดหวังที่จะต่อยอดโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจาก
ปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ได้ยืดเยื้อยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาสำคัญอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่นของอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ และภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงเป็นที่น่ากังวลอย่างต่อเนื่อง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดนี้อย่างใกล้ชิด และได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเพื่อทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาพแวดล้อมที่ท้าทายในปีที่ผ่านมาได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ตนเองว่าเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในยุคแห่งความไม่แน่นอนนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราว
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นการลดลงประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม หากพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 ใน 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นในภาพรวมของอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้ โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) ที่ -28%, และ Country Group Development (CGD) ที่ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ที่เคยแข็งแกร่งอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดได้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว -4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Siri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์แบบนัก เพราะหลายบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญกับ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการพัฒนาและส่งมอบโครงการให้แก่ผู้บริโภค
เมื่อเราวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทยักษ์ใหญ่หลายแห่งเผชิญกับความท้าทายในส่วนนี้อย่างมีนัยสำคัญ ตัวอย่างเช่น Raimon Land (RML) มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses (LH) ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่แพร่หลายในตลาด
การแข่งขันที่ดุเดือด: ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย?
แม้ภาพรวมจะซบเซา แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถรักษาและเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดในส่วนของรายได้จากการขายได้
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษอย่าง Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทนที่ชัดเจน โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตและการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะผู้เล่นสำคัญ
กำไรสุทธิ: ดัชนีชี้วัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้จะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ใช่ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในแง่ของการดำเนินธุรกิจ
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท สภาวะตลาดที่ซบเซา ส่งผลให้มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งยังคงประสบปัญหาขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัทที่กำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) คว้าแชมป์กำไรสุทธิ แม้รายได้รวมจะลดลง
แม้ว่า Land and Houses (LH) จะมีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังสามารถครองอันดับ 1 ในด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาทในปี 2566 ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลการดำเนินงานนี้ คือ การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับ 1 ไปครอง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำไรสุทธิสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มและกลยุทธ์รับมือสำหรับอนาคต
จากข้อมูลการวิเคราะห์ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทยในปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมนี้ยังคงเผชิญอยู่ แนวโน้มสำหรับปี 2567 คาดว่าจะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและวางกลยุทธ์อย่างรอบคอบ
ผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป เช่น โครงการที่เน้นการใช้ชีวิตอย่างยั่งยืน (sustainable living) หรือเทคโนโลยีสำหรับบ้านอัจฉริยะ (smart home technology) การเข้าถึงแหล่งเงินทุนและการบริหารจัดการกระแสเงินสด (cash flow management) จะเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งต่อความอยู่รอด
สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หรือ คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ การวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานของแต่ละบริษัทอย่างละเอียด การทำความเข้าใจโมเดลธุรกิจ และการประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้และกำไรในระยะยาว เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง
หากคุณคือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังมองหาแนวทางในการฝ่าฟันความท้าทายนี้ หรือนักลงทุนที่ต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมด้วยคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ อย่ารอช้า! ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์สำหรับความสำเร็จในอนาคตของคุณ.
