ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: เมื่อปัจจัยภายนอกเขย่าตลาด และใครคือผู้รอดที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดขึ้นสุดลงต่ำมานับครั้งไม่ถ้วน
แต่ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อความคาดหวังในการเติบโตที่สานต่อมาจากโมเมนตัมที่ดีของปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสสุดท้ายของปี ก็ยังไม่สามารถจุดประกายให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ตามที่หลายฝ่ายประเมินไว้ และแนวโน้มนี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงปี 2567 อีกด้วย
Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานในปี 2566 ที่ผ่านมา และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพที่สุด ท่ามกลางสมรภูมิธุรกิจที่แข่งขันกันอย่างดุเดือด
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่ส่งสัญญาณเตือน
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นจำนวนกว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป เราจะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง นี่คือสัญญาณที่บ่งชี้ว่าตลาดกำลังเผชิญกับแรงกดดันอย่างแท้จริง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PRUK) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
กลุ่มผู้นำด้านรายได้รวม: แสนสิริ ยืนหนึ่ง ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้น
เมื่อพิจารณาถึงรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) สามารถครองอันดับ 1 ไปได้ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PRUK) ที่ 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย UREIT (UREIT) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการพัฒนาและขายโครงการ
เมื่อนับเฉพาะรายได้จากการขาย ทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างยอดขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท สิ่งที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ยอดขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มียอดขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่มียอดขายรวมสูงเป็นอันดับต้น ๆ ก็มียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย แต่รายได้จากการขายของหลายรายยังคงเผชิญความท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาทไปได้อย่างน่าประทับใจ แสนสิริเองก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่มียอดขายเติบโตขึ้นถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีอัตราการเติบโตของยอดขายที่น่าชื่นชมถึง 13% Pruksa Holding (PRUK) อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยยอดขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะมียอดขายลดลง แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ใน Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างเงียบ ๆ แต่คงเส้นคงวา อยู่ในอันดับที่ 9 ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องกล่าวถึงคือ CPN Property (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN Property สร้างรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: การวัดผลสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดความสำเร็จของธุรกิจอย่างแท้จริงนั้น ต้องพิจารณาจาก “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไร ซึ่งเป็นผลลัพธ์สุดท้ายที่สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการบริหารจัดการต้นทุน การขาย และการดำเนินงานโดยรวม
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นแชมป์กำไร ท่ามกลางความผันผวนของตลาด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์เก่าได้อย่างสง่างาม ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH มีกำไรสูง มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไร 6,083 ล้านบาท จะเป็นผู้นำในอันดับ 1
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท แสนสิริ (SIRI) มาเป็นอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับที่ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PRUK) อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาเป็นอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ CPN Property (CPN) ติด Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญในปี 2566 การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนที่ผันผวน และปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก ล้วนส่งผลต่อการเติบโตและความสามารถในการทำกำไร
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับแรงกดดัน และต้องงัดกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งเพื่อรับมือกับสภาวะตลาด การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลง ความเข้าใจในความต้องการของผู้บริโภคที่แท้จริง และการบริหารจัดการทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณเป็นผู้ลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงลึกยิ่งขึ้น การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงปฏิบัตินี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น การติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท และการตัดสินใจลงทุนอย่างรอบคอบ จะช่วยให้คุณสามารถคว้าโอกาสท่ามกลางความท้าทายนี้ได้
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ หรือนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสการลงทุนที่ใช่ อย่ารอช้า!
ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ปรับให้เหมาะกับเป้าหมายของคุณโดยเฉพาะ หรือเรียนรู้กลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในตลาดปัจจุบัน
[ใส่ Call to Action ที่นี่ เช่น “ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับคำปรึกษาฟรี” หรือ “ดาวน์โหลดรายงานวิเคราะห์ตลาดฉบับเต็ม”]
