บทวิเคราะห์เจาะลึก: ทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – ความท้าทายที่ต้องก้าวข้ามสู่ความสำเร็จ
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและความผันผวนของตล
าดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2566 ถือเป็นบททดสอบสำคัญที่ท้าทายศักยภาพของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นอย่างยิ่ง แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากโมเมนตัมของปี 2565 ที่การดำเนินธุรกิจเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากปัจจัยภายในประเทศหลายประการ โดยเฉพาะช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่เคยเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการเติบโตได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอน
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลและวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด 41 แห่งที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อประเมินว่าบริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ซับซ้อนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่ต้องเผชิญกับความท้าทายที่หนักหน่วง
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณการชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปทั่วทั้งอุตสาหกรรม
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงในระดับที่สูงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลง -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในยักษ์ใหญ่ของวงการ ก็ยังคงประสบกับรายได้รวมที่ติดลบถึง -18% ยิ่งไปกว่านั้น การวิเคราะห์ 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่ดุเดือด: ใครคือผู้นำด้านรายได้รวม?
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีรายชื่อที่น่าสนใจดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ภายใต้ชื่อ Universal Public Company Limited)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณา รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงการดำเนินงานหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างตรงไปตรงมามากกว่า เนื่องจากบริษัทหลายแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างแท้จริง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความท้าทายที่แท้จริง
จากการรวบรวมข้อมูลของทั้ง 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจยิ่งขึ้นเมื่อพิจารณาบางบริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และ Land and Houses ที่ประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่สำคัญ ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงสภาวะตลาดที่ยากลำบากอย่างแท้จริง
ใครคือผู้นำด้านรายได้จากการขาย? การแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทที่เริ่มเห็นผลลัพธ์ที่ชัดเจน
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรอย่างแท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมากได้เพียงใด แต่หากผลกำไรสุทธิ (Net Profit) ต่ำ ก็ไม่อาจถือได้ว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: กลยุทธ์ที่สร้างผลตอบแทน
เมื่อพิจารณาถึง 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมจะลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทข้างต้น เป็นภาพสะท้อนถึงสภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งคาดการณ์ได้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ท้าทายต่อเนื่อง การเจาะลึก ราคาบ้านกรุงเทพฯ และ คอนโดมิเนียมใหม่ จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการจับตา นอกจากนี้ การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ก็ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มองหาผลตอบแทนระยะยาว
สำหรับผู้ที่สนใจใน โครงการบ้านจัดสรร และ คอนโดพร้อมอยู่ ในทำเลศักยภาพ อาจต้องพิจารณาถึงแนวโน้มของ ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ที่ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการ การศึกษา โครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาดี และ โปรโมชั่นอสังหาริมทรัพย์ ที่มีออกมาอย่างต่อเนื่อง จะเป็นกลยุทธ์สำคัญในการตัดสินใจซื้อ
ในขณะที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระยอง และ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต อาจมีปัจจัยขับเคลื่อนที่แตกต่างกันออกไป โดยเฉพาะจากการเติบโตของภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว การมองหา บ้านเดี่ยวราคาล้านต้นๆ หรือ ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก ในทำเลที่กำลังพัฒนา อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มองหาที่อยู่อาศัยในงบประมาณที่จำกัด
บทสรุป: การปรับตัวคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ปี 2566 เป็นปีแห่งการพิสูจน์ที่แสดงให้เห็นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาด, บริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ, สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค, และมีความแข็งแกร่งทางการเงิน จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้ท่ามกลางความท้าทาย
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มของ ตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ และ ราคาบ้านมือสอง เป็นสิ่งสำคัญ ยิ่งไปกว่านั้น การศึกษา รีวิวโครงการอสังหาริมทรัพย์ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูลและมั่นใจ
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการ ซื้อบ้าน หรือ ขายคอนโด ในช่วงเวลาที่ตลาดมีความผันผวนนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญที่พร้อมจะช่วยนำทางคุณสู่การตัดสินใจที่ดีที่สุดสำหรับอนาคตทางการเงินของคุณ
