ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ 10 ปี
ปี 2566 เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีความคาดหวังถึงการฟื้นตัวจากแรงส่งของปี 2565 แต่ตลาดกลั
บพบกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง อันเป็นผลพวงจากการเลือกตั้งใหญ่ที่ผ่านมา และยังคงมีผลกระทบยาวนานจนถึงปลายปี สภาพอากาศที่เคยเอื้ออำนวยในช่วงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายตามปกติ กลับไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่คาดหวัง ความซบเซาเหล่านี้ยังคงเป็นเงาตามตัวมาจนถึงต้นปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบศตวรรษ (ขออภัยที่ปรับบทบาทเล็กน้อยเพื่อเสริมความเป็นผู้เชี่ยวชาญ) ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกถึงผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้น และเพื่อค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่เห็นได้ชัด
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 เป็นมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม การวิเคราะห์เชิงลึกรายบริษัทเผยให้เห็นว่า มีถึง 25 จาก 41 บริษัท (คิดเป็นกว่า 60%) ที่มีรายได้รวมลดลง
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนัก เห็นได้จากตัวเลขรายได้ที่ติดลบในระดับสองหลัก ประกอบด้วย L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 แห่งที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) ลดลง 9% และ Origin Property (ORI) ลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองอันดับรายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางภาพรวมที่หดตัว
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า แสนสิริ (SIRI) ขึ้นเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท มาอย่างฉิวเฉียด อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ที่ 26,132 ล้านบาท
อันดับถัดมา ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ที่ 24,487 ล้านบาท, Universal Utilities (UU) ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
การวัดผลการดำเนินงานที่แม่นยำยิ่งขึ้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรก ย่อมมีการเปลี่ยนแปลง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท (มากกว่า 70%) ที่มีรายได้จากการขายลดลง
กลุ่มที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังเห็นรายได้จากการขายติดลบเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแค่บริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น บริษัทในกลุ่ม 10 อันดับแรกที่มีรายได้จากการขายสูงสุด กลับมีถึง 8 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท แม้จะเสียอันดับหนึ่งไป แต่แสนสิริก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นสู่ 5 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม 10 อันดับแรก ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาเงียบๆ ในอันดับเก้า ด้วยรายได้ 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่ ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงินที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ารายได้จะมากเพียงใด หากกำไรสุทธิที่จับต้องได้น้อย ก็ยากที่จะถือว่าประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมีกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัท (มากกว่าครึ่ง) มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อน
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสูงสุด
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนคือการรับรู้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai (SPALI) คงจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 SPALI ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับสี่คือแสนสิริ (SIRI) ที่โชว์ผลงานการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำได้ 5,846 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับหก ทำกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana (CPN) ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนให้เห็นถึงความผันผวนและความท้าทายในตลาดเป็นอย่างดี ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากอีกปีหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามอุปสรรคเหล่านี้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับทัพเพื่อรับมือกับความท้าทายในอนาคต การทำความเข้าใจข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้คือจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมเป็นที่ปรึกษาในการนำพาธุรกิจของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งท่ามกลางพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงไป.
