วงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้นำที่แท้จริง?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้
นไปนี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ที่ท้าทายยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในภาคส่วนนี้อย่างแท้จริง แม้จะมีกระแสความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามแรงส่งจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไป ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยที่ปกติจะคึกคักที่สุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกระแสการเติบโตให้กลับมาได้ สถานการณ์นี้ได้ลากยาวมาจนถึงปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงเผชิญกับแรงกดดันอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลจาก 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำที่แท้จริงในสถานการณ์เช่นนี้
ภาพรวมรายได้รวม: สัญญาณชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกวิเคราะห์ มีรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับรายได้รวม 376,141 ล้านบาทในปี 2565 ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และมีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดแชมป์รายได้รวม… แต่ใครคือผู้ทำรายได้จากการขายได้ดีที่สุด?
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสนสิริ (SIRI) คว้าตำแหน่งอันดับ 1 ไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่มีรายได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลงานที่แท้จริงในวงการอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ทำให้ภาพรวมรายได้รวมดูสูง แต่ไม่ใช่ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานด้านการขายโดยตรง
รายได้จากการขาย: สนามแข่งขันที่เข้มข้นยิ่งขึ้น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทอย่าง Raimon Land มีรายได้จากการขายที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย… ด้านแสนสิริ และ Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่ง
เมื่อเจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) ได้กลับมาทวงตำแหน่งอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ ซึ่งมีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท และยังคงเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% อันดับ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ส่วนอันดับ 5 คือ Pruksa Holding ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Quality House (QH) ที่มีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของการดำเนินงานที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว การวัดความสำเร็จที่แท้จริงในธุรกิจ ไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความสามารถในการสร้างผลกำไรและการบริหารจัดการต้นทุนที่ดียิ่งกว่า ซึ่งจะส่งผลต่อเงินสดที่เข้ากระเป๋า
ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด… ศุภาลัย และ AP (Thailand) ตามติด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อกำไรคือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรได้ถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับปัจจัยพิเศษนี้ ตำแหน่งอันดับ 1 น่าจะเป็นของ Supalai ที่ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
อันดับ 4 คือแสนสิริ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างสูสี Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
ก้าวต่อไป: การปรับตัวและกลยุทธ์สู่ปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูงในปี 2567 การแข่งขันที่สูงขึ้น รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้มีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ หรือ คอนโดกรุงเทพ ที่มีศักยภาพสูง หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ ราคาประเมินที่ดิน และ แนวโน้มตลาดบ้าน ในปี 2567 นี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ตรงและเข้าใจตลาดไทยอย่างลึกซึ้ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่ถูกต้องและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำทางท่านสู่ความสำเร็จในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทย ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนอนาคตอสังหาริมทรัพย์ของคุณวันนี้
