อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การสำรวจเชิงลึกผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชน – ใครคือผู้แข็งแกร่งท่ามกลางความท้าทาย?
ปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับปีแห่งความท้าทายที่คาดไม่ถึง หลังจากการเริ่มต้นอั
นสดใสและแรงส่งจากปี 2565 ที่เคยจุดประกายความหวัง ตลาดกลับสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งอย่างรวดเร็ว ก่อนจะต่อเนื่องยาวนานผ่านการเลือกตั้งใหญ่ และส่งผลกระทบยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง การชะลอตัวนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับนักลงทุนและผู้ประกอบการในอุตสาหกรรม
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวน และเพื่อหาคำตอบว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปีที่ผ่านมา
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่บอกเล่าเรื่องราวการเติบโตที่หยุดชะงัก
สำหรับปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขภาพรวมนี้อาจดูไม่หวือหวามากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียดรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ประสบปัญหาหนักที่สุด เห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESR) ก็เผชิญชะตากรรมเดียวกัน, และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนแล้วแต่มีรายได้หดหายไปในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่ยอมรับในอุตสาหกรรม ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะลดลงไม่มากนักเพียง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ในขณะที่ Supalai ตามมาในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญที่สะท้อนยอดขายจริง
อย่างไรก็ตาม การพิจารณาเพียงรายได้รวมอาจไม่สะท้อนภาพที่สมบูรณ์ที่สุด เพราะบริษัทบางแห่งมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาช่วยเสริม การวัดผลประกอบการที่แท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก ซึ่งสะท้อนถึงความสามารถในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณารวมทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท สถิตินี้ยิ่งตอกย้ำความท้าทายของตลาด โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงอย่างน่าใจหาย ได้แก่ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังประสบกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทยักษ์ใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 อันดับบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้นถึง 7% Supalai ยังคงรักษาอันดับได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในอันดับที่ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ Land and Houses ก็ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับ 7 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% ก็ยังคงรักษาที่ยืนใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท ในอันดับที่ 9 คือ Quality House (QH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในด้านการส่งมอบโครงการที่มีคุณภาพด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ถึงแม้ว่ายอดขายจะเป็นสิ่งสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือมาตรวัดสุดท้ายที่จะตัดสินว่าบริษัทใดคือผู้ชนะที่แท้จริง เพราะหมายถึงความสามารถในการสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างยั่งยืน
สำหรับปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์นี้น่ากังวลยิ่งขึ้นไปอีก เมื่อพบว่ามีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่การระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses รักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไร ท่ามกลางตลาดที่ผันผวน
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยสามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลงมาก เหตุผลหลักมาจากการบันทึกกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการนี้ Supalai จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) ซึ่งมีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Sansiri ตามมาในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
อันดับที่ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับ 9 คือ Frasers Property (Thailand) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ที่คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากยิ่งขึ้น
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อมั่นว่าการปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมองหาโอกาสใหม่ๆ ทั้งในตลาดในประเทศและต่างประเทศ จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทต่างๆ ผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อพัฒนากลยุทธ์ให้ธุรกิจเติบโตอย่างยั่งยืน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อร่วมหารือและวางแผนอนาคตที่มั่นคงไปด้วยกัน
