ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ชะลอตัวแต่มีดาวเด่น สู่ปี 2567 ที่ท้าทายยิ่งกว่า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ การประเมินภาพรวมตลาดในปี 2566 นั้นชวนให้ระลึกถึงพลวัตที่ซับซ้
อนกว่าที่คาดการณ์ไว้ ปลายปี 2565 เคยเป็นช่วงเวลาที่หลายฝ่ายมองเห็นแสงสว่างแห่งการฟื้นตัว แต่ทว่า ปี 2566 กลับกลายเป็นบทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของอุตสาหกรรม ที่ต้องเผชิญหน้ากับภาวะชะลอตัวต่อเนื่องยาวนานนับตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนกระทั่งผ่านพ้นช่วงเวลาทองของไตรมาส 4 ไป สัญญาณการฟื้นตัวที่หลายคนเฝ้ารอ ยังคงเป็นเพียงภาพลวงตาเมื่อเราก้าวเข้าสู่ปี 2567
Property Mentor ได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า ท่ามกลางความท้าทายนี้ ธุรกิจใดบ้างที่สามารถปรับตัวและยืนหยัดอยู่ได้อย่างแข็งแกร่ง และใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในสมรภูมิแห่งปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: ความท้าทายที่บั่นทอนส่วนใหญ่
โดยภาพรวม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าน่าตกใจที่ 25 จาก 41 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่แพร่กระจายไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักเห็นได้จากรายได้รวมที่ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses เอง ก็ไม่สามารถหลีกพ้นกระแสลบ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในบรรดา 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4%
Sansiri ผงาดครองแชมป์รายได้รวม: การเติบโตที่โดดเด่นในภาวะชะลอตัว
ท่ามกลางตัวเลขที่น่ากังวล Sansiri คือผู้ที่สร้างความประหลาดใจด้วยการก้าวขึ้นสู่ตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมในปี 2566 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท และยังสามารถสร้างการเติบโตได้ถึง 12% แซงหน้า AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งอันแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 10 อันดับแรกที่ทำรายได้รวมสูงสุด ได้แก่:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Urbis Property: 17,672 ล้านบาท (หมายเหตุ: ชื่อบริษัท “ยูนิเวนเจอร์” อาจมีความคลาดเคลื่อน ควรตรวจสอบกับข้อมูลทางการ)
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะพิจารณาถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจอย่างแท้จริง เราจำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากหลายบริษัทใน 10 อันดับแรก อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่เมื่อตัดปัจจัยเหล่านั้นออกไป โฉมหน้าของ Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าจับตาคือ Raimon Land ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% Land and Houses เองก็เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม ก็มีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และที่น่าตกใจคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) นำทัพรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งในตลาดบ้านและคอนโด
AP (Thailand) สามารถกลับมาครองตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขายได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้ามาในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท แม้ Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7% แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะแซงหน้า AP (Thailand) ไปได้ Supalai ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงผลงานการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลง Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงทำรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House ยังคงเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่น่าจับตา ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่โดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นสัญญาณบวกที่น่าจับตาสำหรับกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปแห่งความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะมีความสำคัญ แต่สุดท้ายแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 ซึ่งยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: ผลบวกจากการบริหารสินทรัพย์
Land and Houses สามารถยืนหยัดเป็นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิได้อย่างน่าภาคภูมิใจ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่บริษัทสามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาทในปีนี้ ปัจจัยสำคัญที่ผลักดันคือการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากปัจจัยพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri แสดงการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% โดยทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25%
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ได้แก่:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท
Origin Property: 3,160 ล้านบาท
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงความยากลำบากที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายอย่างยิ่งยวด การบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การขายให้เข้ากับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลง และการสร้างนวัตกรรมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่หลากหลาย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าบริษัทใดจะสามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความผันผวนนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างใกล้ชิด เรามองว่าศักยภาพในการฟื้นตัวยังมีอยู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) หรือโครงการที่มีนวัตกรรมและคุณค่าที่แตกต่าง
หากท่านเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตท่ามกลางความท้าทายเช่นนี้ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้านและการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำคือสิ่งสำคัญที่สุด
อย่าพลาดโอกาสในการสร้างความได้เปรียบในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเปลี่ยนแปลง ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาเชิงลึก และร่วมวางแผนอนาคตธุรกิจของคุณให้ก้าวไกลยิ่งกว่าเดิม
